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6月10日起，《濟(jì)寧市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）正式施行。

《辦法》共七章五十八條，在黨建引領(lǐng)、前期物業(yè)管理、業(yè)主自治、社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作出了明確規(guī)定。

堅(jiān)持黨建引領(lǐng)

落實(shí)小區(qū)建設(shè)“紅帆驛站”

《辦法》指出，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)黨組織的指導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)，支持住宅小區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織設(shè)立黨的組織、開展黨的活動(dòng)，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。

同時(shí)，引導(dǎo)社區(qū)“兩委”成員、網(wǎng)格員、樓長(zhǎng)、黨員業(yè)主等進(jìn)入社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“環(huán)物委”）、業(yè)主委員會(huì)，環(huán)物委成員和新增、換屆業(yè)委會(huì)成員中的黨員比例不低于50%。

在社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建方面，《辦法》規(guī)定，落實(shí)在居民小區(qū)建設(shè)“紅帆驛站”要求，“紅帆驛站”可與物業(yè)服務(wù)人共用場(chǎng)所，并明確了物業(yè)服務(wù)人黨組織與社區(qū)黨組織簽訂黨建聯(lián)建協(xié)議、認(rèn)領(lǐng)黨建項(xiàng)目、黨員員工到社區(qū)報(bào)到、開展志愿服務(wù)活動(dòng)等有關(guān)要求。

前期物業(yè)應(yīng)招標(biāo)

物業(yè)服務(wù)用房有標(biāo)準(zhǔn)

《辦法》規(guī)定，普通住宅在銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案、選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)報(bào)送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，鼓勵(lì)非住宅物業(yè)通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)用房按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等正常使用條件，方便物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，方便業(yè)主進(jìn)出物業(yè)服務(wù)中心。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)確定產(chǎn)權(quán)，任何單位和個(gè)人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自改變用途。

明確環(huán)物委主要職責(zé)

將物業(yè)服務(wù)融入社區(qū)治理

《辦法》按照建立健全“縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)”三級(jí)管理體系、將物業(yè)管理融入社區(qū)基層治理的總體思路，明確了街道、社區(qū)在組織設(shè)立業(yè)主大會(huì)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)開展工作等方面的職責(zé)。

《辦法》在國(guó)內(nèi)首次以政府規(guī)范性文件的形式，明確了環(huán)物委的性質(zhì)、人員構(gòu)成和主要職責(zé)?！掇k法》規(guī)定，環(huán)物委為社區(qū)居民委員會(huì)的下設(shè)委員會(huì)，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人（含）以上且為單數(shù)，其中黨員人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于百分之五十；社區(qū)內(nèi)有多個(gè)住宅小區(qū)的，環(huán)物委可以在住宅小區(qū)設(shè)立小區(qū)事務(wù)組。

環(huán)物委的主要職責(zé)包括：宣傳環(huán)境衛(wèi)生和物業(yè)管理法規(guī)政策、督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人履行職責(zé)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同履行、勸阻制止物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)現(xiàn)象并報(bào)告有關(guān)部門、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理投訴糾紛以及社區(qū)居委會(huì)交辦的其他工作。

業(yè)主委員會(huì)成員

每屆任期不超過五年

關(guān)于業(yè)主自治，《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）書面報(bào)告業(yè)主入住情況。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定報(bào)告的，可以由業(yè)主聯(lián)名，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng)。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件，但建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定報(bào)告，且業(yè)主未主動(dòng)提出書面申請(qǐng)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可以根據(jù)實(shí)際情況，組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

建立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制

規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

《辦法》規(guī)定，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，并將濟(jì)寧市探索開展的“項(xiàng)目經(jīng)理接待日”活動(dòng)寫入《辦法》，鼓勵(lì)住宅物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理開展“項(xiàng)目經(jīng)理接待日”等活動(dòng)，主動(dòng)聽取業(yè)主意見建議，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平和業(yè)主滿意度。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式與起始時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)、舉報(bào)投訴電話、合同終止情形等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，并不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。

業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。

同時(shí)，《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人要根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾诰o急狀態(tài)下或處置突發(fā)事件時(shí)作出的決定、命令，協(xié)助有關(guān)行政管理部門維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)社會(huì)秩序，落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急處置措施。

維修資金有專戶

提倡舊住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理

《辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省市有關(guān)規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。物業(yè)保修期滿后，因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造產(chǎn)生的支出，沒有交存住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用。

提倡舊住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。

未建立住宅專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)或按照財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定選定商業(yè)銀行，開立維修資金管理專戶。

明確部門職責(zé)  形成監(jiān)管合力

物業(yè)管理涉及方面多?！掇k法》要求，住建、發(fā)改、市場(chǎng)監(jiān)管、城管執(zhí)法、公安、消防等行政主管部門以及供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

《辦法》規(guī)定，市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)管理部門（物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)主管部門建設(shè)市級(jí)物業(yè)服務(wù)人信用信息管理系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織應(yīng)當(dāng)建立完善行業(yè)自律管理制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和教育，配合物業(yè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)人信用管理工作，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，并明確了發(fā)展改革、市場(chǎng)監(jiān)管、城市管理或者綜合執(zhí)法、公安、消防等有關(guān)部門在物業(yè)管理工作中的具體職責(zé)。

各部門應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。

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