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4月以來，部分熱點城市密集發(fā)布樓市調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控更趨精細(xì)化，涵蓋新房、二手房、租房以及土地出讓等方面。

精細(xì)化調(diào)控

《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》近日發(fā)布，繼續(xù)收緊人才購房政策，要求須提供購房之日前12個月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，并不得補(bǔ)繳。二手房增值稅征免年限提高，將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。強(qiáng)化人才購房管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)伙同他人弄虛作假、虛報瞞報等騙取人才購房資格的行為。

北京市住建委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》，整治范圍覆蓋新房二手房及租賃市場。

新房方面，北京市住建委指出，重點整治無證售房、不實宣傳、合同欺詐和不平等條款、預(yù)售資金違規(guī)存取、捆綁銷售和違規(guī)分銷、信貸資金違規(guī)購房。存量房銷售方面，主要整治借學(xué)區(qū)房等炒作房價、信貸資金違規(guī)購房等問題。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否渲染烘托成交信息，引導(dǎo)出售方隨意提高報價；是否向出售方和看房客戶散布房源緊缺、房價上漲信息；是否以“學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)名額”等為名宣傳推廣房源；是否在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章等行為；展示房源價格是否與業(yè)主書面委托價格一致；是否發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否向購房人推介或慫恿違規(guī)使用經(jīng)營貸、信用貸等金融產(chǎn)品購房。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本輪專項整治積極回應(yīng)社會關(guān)切。此前集中反映報道的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)問題、機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房問題等均在本輪專項整治當(dāng)中，旨在切實解決群眾關(guān)切的問題，推動重點民生訴求的解決。

土地市場受關(guān)注

隨著“兩集中”土地出讓制度的推廣，針對土地市場的調(diào)控備受市場關(guān)注。

根據(jù)南通近日發(fā)布的《市委辦公室市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定全市普通商品住房用地均采取“控房價、控地價”方式供應(yīng)，嚴(yán)控土地溢價率；加強(qiáng)住房金融監(jiān)管，包括加強(qiáng)個人住房貸款規(guī)模管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸、加強(qiáng)購地資金來源審查等；加大住宅用地供應(yīng)力度，實行相對集中公告和出讓。

4月26日至27日，廣州首次實行集中供地，供應(yīng)量有所增加。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州供地放量明顯。目前，廣州庫存消化周期較短，截至3月底只有6.4個月。廣州近期的樓市調(diào)控明確，要增加供地，且作為主要的政策措施。預(yù)計未來相當(dāng)長的一段時間，廣州將遵循這一策略。這也符合熱點城市增加供地規(guī)模的總體要求。值得關(guān)注的是，2月份自然資源部發(fā)布“兩個集中”新政時，提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量實現(xiàn)增長。

強(qiáng)化租房市場監(jiān)管

同時，針對租賃市場的監(jiān)管政策密集出臺，包括規(guī)范租賃中介企業(yè)、打擊租金貸、加大租賃市場房源供給等方面內(nèi)容。

4月26日，住建部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，提出加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛發(fā)揮住房租賃相關(guān)行業(yè)協(xié)會作用以及落實城市政府主體責(zé)任等方面監(jiān)管措施。

《意見》明確指出，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租賃消費貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，強(qiáng)化貸款資金用途管理，避免資金挪用風(fēng)險。同時要求，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導(dǎo)致的正常經(jīng)營行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

業(yè)內(nèi)人士指出，野蠻擴(kuò)張模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的住房租賃市場環(huán)境，未來長租公寓機(jī)構(gòu)將走向精細(xì)化運營道路。機(jī)構(gòu)需要不斷提升運營能力、服務(wù)水平，加強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計，提高獲客能力，提高出租率。同時，要做好成本管控，平衡收支水平，保證現(xiàn)金流安全。此外，要加強(qiáng)對長租公寓的監(jiān)管，將租金及租金貸納入監(jiān)管賬戶。深圳、杭州、重慶等城市已提出相關(guān)措施，要求設(shè)置專項監(jiān)管賬戶，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。未來或有更多城市出臺相關(guān)規(guī)定，長租公寓行業(yè)將向更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。

來源：中國證券報

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