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繼廣州打響一線城市集中供地“首槍”后，北京也公布了首批集中供地計劃，而且還引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制。

房企壓力加大

根據(jù)北京市發(fā)布集中供地計劃以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。2021年，北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。具體來看，位于中心城區(qū)項目15宗，建設(shè)用地面積占比約43%，其中朝陽區(qū)10宗、海淀區(qū)2宗、豐臺區(qū)2宗、石景山區(qū)1宗。位于多點及副中心地區(qū)項目11宗，建設(shè)用地面積占比約43%。其中大興區(qū)3宗、副中心3宗、昌平區(qū)3宗、房山區(qū)1宗、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1宗。除基本供地信息外，北京規(guī)劃自然資源委官微還披露，2021年土地供應(yīng)計劃中租賃住房用地供應(yīng)指標為300公頃，占比由2020年的13%提高到30%。

按照20%的保證金比例來看，若參加全部的土地競拍，開發(fā)商需至少準備200億元的競買保證金。可以說，集中供地給房企帶來新的考驗。如果按照2020年的供地情況，杭州、南京、武漢等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

有房企投拓部的工作人員告訴記者，如果每個城市只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來拿地，對于中小房企來說壓力明顯偏大，大型品牌房企也會選擇聯(lián)合拿地共同開發(fā)的模式，首選當然還是熱門的一二線城市。有業(yè)內(nèi)人士指出，“抱團取暖”將會是中小房企拿地的出路。

從外，北京還首次引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制。北京規(guī)劃自然資源委官微稱，未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

中指院的研究報告指出，預(yù)計各個城市集中推地將促使地方政府更加科學、合理地設(shè)定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場合理運行。同時，單次大批量的土地供應(yīng)，也對政府的管理能力提出了更高要求。

給過熱的樓市降溫

2021年初的重點城市供地“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，在土地市場的又一重要措施。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有廣州、青島、天津、鄭州、濟南、寧波等多個城市積極響應(yīng)。4月1日，市場消息指出，深圳今年預(yù)計分三批出讓土地，其中第一批將于清明節(jié)后掛地，屆時將有五宗宅地集中供應(yīng)。

越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在2020年業(yè)績會上稱，“這個政策對于房地產(chǎn)行業(yè)，對22個城市里面的土地出讓都是一個新的變化，集中供地可能帶來的既有好的，也有不好的影響。”林昭遠表示，好的方面是，土地出讓市場的競爭程度不似以往那么激烈，地價稍微下降，對房企獲取土地機會和控制土地成本方面更加有利；不好的方面則體現(xiàn)在新政或?qū)Ψ科蟮娜肆?、財力帶來一定壓力?/p>

房企謹慎看待，購房者也期待集中供地能給一些城市過熱的樓市帶來降溫作用。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“供地兩集中”是土地供給端長效機制的重點內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立，這對于未來管控房價的意義重大。

過去，“面粉貴過面包”的地王項目常常出現(xiàn)在一二線城市的土拍市場，價格上漲的預(yù)期也立刻傳導(dǎo)至二手房市場。不過，近段時間以來地王項目已經(jīng)越來越少。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，新政將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場的平穩(wěn)運行。另外，同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會產(chǎn)生一定的影響。對于深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況。同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。

來源：澎湃新聞

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