微山房產(chǎn)網(wǎng)訊

昨天一個(gè)準(zhǔn)備要買(mǎi)房的讀者聯(lián)系我，言語(yǔ)中透露著焦慮。

他說(shuō)最近的朋友圈，到處都是中介在發(fā)布關(guān)于“房貸收縮“的信息，說(shuō)年后利率要大幅上調(diào)20BP。

他之前打算年后把房先賣(mài)掉，再加上自己的年終獎(jiǎng)，換一套學(xué)區(qū)改善房。但如果利率漲起來(lái)，多出的月供成本不知道能否撐得住。

除此之外，近段時(shí)間，還有中介在炒作銀行即將停貸或者試行搖號(hào)獲取貸款名額的消息，整個(gè)市場(chǎng)暗藏著緊張氣息。

對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)講，房貸利率極其重要，宏觀上影響著房?jī)r(jià)趨勢(shì)，微觀上跟月供成本直接掛鉤，所以一定要對(duì)其邏輯走勢(shì)了然于胸。

中介所言到底是不是確有其事，房貸未來(lái)的走勢(shì)到底是如何的？剛需如何作出對(duì)策？接下來(lái)子木幫大家還原真相。

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真相與規(guī)律

首先可以肯定的是，在樓市傳統(tǒng)行情表上，年尾是全年最冷的銷售淡季，房子賣(mài)不出去，自然需要噱頭引起購(gòu)房者的注意。

賣(mài)房子是中介的生意，自然不會(huì)放過(guò)任何一個(gè)營(yíng)銷檔口。

例如每年春季過(guò)完炒作小陽(yáng)春，年中炒作畢業(yè)季，下半年吹風(fēng)金九銀十，年尾則是銀行房貸額度緊張。

期間如果出現(xiàn)什么地鐵、貨幣任何政策利好，必須緊跟大勢(shì)，只為證明“任何時(shí)候都是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)”。

為什么年尾會(huì)炒作房貸呢？這跟銀行的經(jīng)營(yíng)規(guī)律有很深的聯(lián)系。

1、銀行年初都有放貸額度規(guī)劃，一般小陽(yáng)春和金九銀十會(huì)消耗大量額度，四季度信貸額度見(jiàn)底，又遇上金九銀十累積的客戶申請(qǐng)，僧多肉少，自然放貸速度低了很多。

2、很多銀行有業(yè)績(jī)目標(biāo)，一般都會(huì)沖個(gè)“開(kāi)門(mén)紅”，也就是將年底的個(gè)人放貸挪到明年年初發(fā)放，也造成了放貸的延時(shí)。

所以年底房貸放款慢，這不是偶然，而是很多銀行存在的常規(guī)現(xiàn)象，大家不必驚慌。

不過(guò)，今年關(guān)于銀行放貸的輿論炒作的確要明顯高于往年，這是需要注意的，基本是9月28號(hào)市場(chǎng)傳出的監(jiān)管文件造成的。

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歷史性轉(zhuǎn)折

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多行新增涉房貸款占比降至30%以下。

前段時(shí)間，這個(gè)文件在中介朋友圈里都傳瘋了，很多人不知道30%是啥意思，還有媒體解讀只有30%的購(gòu)房者才能從銀行借得上錢(qián)……

其實(shí)據(jù)一些銀行人士所述，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)整體杠桿較高，今年年初央行就通過(guò)“窗口指導(dǎo)”，要求各大行涉房新增貸款比例在30%以下，到了年中大部分商業(yè)銀行已經(jīng)符合要求。

在新增的30%占比額度中，一部分是借給房企的，一部分發(fā)放給個(gè)人的，其中最主要的意圖還是配合“三道紅線”，壓制開(kāi)發(fā)商。

房地產(chǎn)本來(lái)就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果強(qiáng)監(jiān)管+限貸，那么意味著給過(guò)去開(kāi)發(fā)商暴利猖獗的時(shí)代徹底畫(huà)了上了句號(hào)。

這對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)極大的好處，就是對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金要求較高，爛尾樓的數(shù)量肯定要下降。

同時(shí)房企如果不想資金鏈斷裂，就必須提高回款能力，遇到行情不好的時(shí)候，就只能打折讓利了，這跟2015年的市場(chǎng)很相似。

當(dāng)然30%對(duì)個(gè)人貸款也有影響，畢竟額度占比少了，銀行會(huì)優(yōu)先選擇征信比較好的購(gòu)房者放貸，而對(duì)征信差的客戶則會(huì)相應(yīng)提高利率加點(diǎn)，來(lái)對(duì)沖信任風(fēng)險(xiǎn)。

有人說(shuō)購(gòu)房者貸不上款了，不至于，商業(yè)銀行這么多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱的還會(huì)對(duì)房貸這種信用風(fēng)險(xiǎn)較低的業(yè)務(wù)伸出橄欖枝。

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LPR利好已消失

接下來(lái)進(jìn)入敲黑板環(huán)節(jié)，聊一下房貸利率走勢(shì)。我們之前講過(guò)：

房貸利率=LPR利率（5年期以上）+加點(diǎn)。

其中，LPR利率跟經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、貨幣走勢(shì)有關(guān)，而加點(diǎn)則由政策和銀行決定。

今年疫情是任何人都無(wú)法預(yù)料的“黑天鵝”事件，打亂了整體的規(guī)劃節(jié)奏。疫情期間對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了重大的沖擊，所以在上半年我們對(duì)于房地產(chǎn)還是有一定念想的。

這從LPR利率走勢(shì)可以看出，從去年出臺(tái)LPR利率制度后，指數(shù)就一路下調(diào)，每次LPR利率下調(diào)，對(duì)市場(chǎng)均有強(qiáng)烈的「乘數(shù)效應(yīng)」，所以每次LPR利率下調(diào)，就有銀行跟著下調(diào)加點(diǎn)。

然而LPR（5年期）從最初的4.85%下降到今年4月份的4.65%后，就被鎖死了，到現(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)7月未動(dòng)。這是為什么呢？

答案只有一個(gè)：房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面作用開(kāi)始大于正面。

數(shù)據(jù)顯示，二季度央行開(kāi)始釋放貨幣刺激小微企業(yè)經(jīng)濟(jì)，疫情逐步消散后，我國(guó)工業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐步復(fù)蘇，目前來(lái)看，整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況和疫情之前差別不大。

而且通過(guò)此次疫情，我們發(fā)現(xiàn)，房子賣(mài)不出去的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)也可以通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)做到有效復(fù)蘇?！懊撱^房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之路”是走得通的。

可以預(yù)見(jiàn)的是，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)良好的狀態(tài)下，5年期以上LPR報(bào)價(jià)利率下行空間會(huì)非常小，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)保持現(xiàn)在的數(shù)值低位徘徊。

4

政策面收緊

下面我們?cè)賮?lái)研究，政策層面對(duì)房貸利率的態(tài)度。

根據(jù)質(zhì)量守恒定律，物質(zhì)不會(huì)憑空消失，也不會(huì)憑空出現(xiàn)。只能由一種形態(tài)轉(zhuǎn)移為另外一種形態(tài)。

疫情期間央行釋放了大量貨幣用于復(fù)蘇市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這部分錢(qián)最后肯定會(huì)流入一部分人的口袋，從而兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)重新回到樓市，這從今年火熱的豪宅市場(chǎng)行情可以看出。

這其實(shí)也是一顆定時(shí)炸彈，很容易帶來(lái)房?jī)r(jià)的二次上漲。所以在年中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)政策突然從溫和轉(zhuǎn)為收緊，各個(gè)城市開(kāi)始接連遭遇調(diào)控措施。

我們看前段時(shí)間發(fā)布的政策：

1、長(zhǎng)春購(gòu)買(mǎi)第三套及以上商品住房不予發(fā)放貸款；

2、沈陽(yáng)禁止首付貸、提高二套房首付比例（從40%提高至50%）；

3、唐山規(guī)定對(duì)于改善二套住房申請(qǐng)商貸，首付款比例不低于50%；三套以上停發(fā)貸款；

4、東莞公積金貸款額度降低，首套房最高貸款額度由120萬(wàn)元調(diào)整為90萬(wàn)元，二套房由80萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元。

……

可以看到，在政策面上，當(dāng)局對(duì)全國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)施行的「露頭就打」的嚴(yán)控風(fēng)格，將也是我國(guó)樓市未來(lái)的調(diào)控主基調(diào)。

那么在政策加點(diǎn)上，當(dāng)局也不再會(huì)給購(gòu)房者讓利。

銀行同樣也是如此。

一來(lái)疫情已過(guò)，資產(chǎn)荒結(jié)束，銀行不再可能主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)擴(kuò)張招攬客戶，反而在30%的涉房貸款限制下，對(duì)客戶的要求變得更高了；二來(lái)國(guó)內(nèi)貨幣政策回歸正常，銀行沒(méi)有必要再爭(zhēng)取房貸客戶了。

所以整體來(lái)說(shuō)，疫情造成的短期利率下調(diào)的局面基本已經(jīng)結(jié)束，而當(dāng)下的房貸利率已經(jīng)進(jìn)入底部區(qū)間。

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底部區(qū)間

從融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的房貸利率走勢(shì)圖來(lái)看，全國(guó)首套房貸平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，與上月持平。

這意味著我國(guó)房貸利率市場(chǎng)結(jié)束了“9連降”的趨勢(shì)，進(jìn)入平行期，接下來(lái)全國(guó)平均房貸利率會(huì)繼續(xù)持平或者反彈。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、開(kāi)源證券研究所

當(dāng)然對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還要看各個(gè)城市在政策面上，對(duì)房地產(chǎn)的考量。

例如10月份，惠州、太原、長(zhǎng)春、成都、長(zhǎng)沙5地，銀行加點(diǎn)都很高，房貸利率環(huán)比漲幅都超過(guò)5BP。

成都地區(qū)持續(xù)三連漲，達(dá)到5.93%，一躍成為全國(guó)房貸利率最高城市（統(tǒng)計(jì)41個(gè)主要城市），而且未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間都難以下調(diào)，讓利期徹底結(jié)束。

而上海以4.69%的首套房平均房貸利率水平，蟬聯(lián)首套房貸款平均利率最低的城市。

不得不說(shuō)，上海的利率真的非常低，這對(duì)剛需購(gòu)房需求有一定的刺激作用，數(shù)據(jù)顯示，9月份上海二手房成交量已經(jīng)達(dá)到30000+套，這是2016年以后，整個(gè)上海二手房成交最峰值。

據(jù)上海中介反映，目前上海商業(yè)銀行信貸額度耗空，放款非常慢，預(yù)計(jì)明年房貸利率會(huì)抬升。現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)和利率都進(jìn)入了雙底，建議有購(gòu)房需求的剛需抓緊上車，免得錯(cuò)過(guò)這趟紅利列車。

接下來(lái)房貸利率的上漲趨勢(shì)很可能在二三線城市中發(fā)酵。

如果無(wú)法判斷自己所在城市的利率水平，就拿平均利率做判斷依據(jù)，我一般把首套房貸利率為分4個(gè)檔：

一檔：低于5%，房貸紅利，可以上車

二檔：5～5.24%，合理區(qū)域，著重評(píng)估房?jī)r(jià)走勢(shì)

三檔：5.24～6%，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，如果房?jī)r(jià)尚處洼地可以考慮

四檔：6%以上，成本太高，不建議上車。

大家可以參考檔位劃分，結(jié)合成交走勢(shì)，作出自己的上車選擇。

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