微山房產(chǎn)網(wǎng)訊

來源 | 子木聊房（zimuliaofang）

作者 | 子木

距離2021年就剩不到2個月的時間，每逢這個時候，總習(xí)慣去總結(jié)些什么。

因為時間是有痕跡的，如果只懂得往前走，而不停下來思考，那你根本不知道自己到底走了怎樣的路，這時間也大概率是荒廢了。

粗略統(tǒng)計了一下，截止目前，2020年我已經(jīng)在各個渠道解答了讀者關(guān)于買房的問題6832個。

在這些問題中，不單是買與不買的選擇，更多是不同人對于房子的訴求、看法和態(tài)度，以及由房子衍生出，酸甜苦辣的人生。

于是突然有一個想法，就是盡可能找到大家都愛犯的錯誤，把它總結(jié)出通俗易懂的答案，也希望這濃縮的9個思維，在未來對你有所啟發(fā)。

1

宏觀大勢錙銖必較，微觀市場走馬觀花。

2020年深圳房價卻來了一波實實在在的上漲。

為什么，深圳經(jīng)濟受挫房價卻反彈了？

1、深圳能有現(xiàn)在的地位不僅是外貿(mào)產(chǎn)業(yè)，還有科技、金融等一些列成熟的第三產(chǎn)業(yè)，復(fù)雜的市場結(jié)構(gòu)沖抵了風(fēng)險。

2、經(jīng)濟受壓，人們傾向于資產(chǎn)避險，買房無疑是最好的去處。

3、深圳的長期積累的供需矛盾再次進入臨界點。

很多網(wǎng)友只關(guān)注大的宏觀趨勢，對宏觀大勢錙銖必較，對微觀市場走馬觀花。千萬別天天趴在網(wǎng)上聽某些神人算卦，大談天地走勢，跟你沒啥關(guān)系，把你所在的城市研究明白那就已經(jīng)很厲害了。

房地產(chǎn)市場成長這么多年，在宏觀層面對房價的影響現(xiàn)在有且只有三個：調(diào)控政策、貨幣、人口和土地。其他一律可以忽視，尤其是國外因素。

2

熱衷逛售樓處，看見人多就心癢癢，而對二手房門店避而遠(yuǎn)之，一步都不肯踏入。

這種思維的購房者，十之八九是被割的韭菜。

房屋交易，重買更重在賣，房子只有賣出去才能兌現(xiàn)價值，而這，只能在二手房市場中體現(xiàn)。

如果你看到一段時間二手房中介門店門可羅雀，那么此階段最好別買房。

因為房子賣不出去，說明市場需求完全跟不上，繼續(xù)等一段時間，很可能看到一些二手房在降價，甚至售樓處出現(xiàn)降價打折現(xiàn)象。

但如果只關(guān)注新房售樓處，那貓膩就多了。有的媒體造勢，有的售樓處花重金請群演，儼然一副熱鬧景象，在售樓處小姐的專業(yè)話術(shù)下，沒過多久你就被攻陷了。

高手買房永遠(yuǎn)會扎根于二手房市場，地段好、物業(yè)優(yōu)質(zhì)的次新房才是首選，不用擔(dān)心期房爛尾，也不用擔(dān)心質(zhì)量不過關(guān)，所看即所得還能砍價，信息更加透明可靠。

3

對房地產(chǎn)中介嗤之以鼻，拒絕和中介成為朋友。

生活中，往往因為煩人的房產(chǎn)推銷電話讓人抓狂。所以很多人對中介的印象都不好，只有在交易時才愿意和中介交流。

記住一句話，春江水暖鴨先知，作為天天和房子打交道的人，中介無疑是深水鴨，而你充其量只是岸上的看客。江水的溫度，只有通過中介才能感知。

在很多城市，我都有很好的房地產(chǎn)中介朋友。行情好不好，問他們最近生意好不好做就可以。貸款利率、政策消息、房價走勢他們都有自己的積累的原始數(shù)據(jù)，給你提供了判斷的依據(jù)。

其實，在交易天平上，中介是比較傾向于買家的。因為想要快速成交，最好的方法就是壓低賣家預(yù)期，讓房子價格有充分的競爭力，一個好的中介朋友無疑是幫砍價的好手。

所以買到一套好房，原則上一定要在此地區(qū)有2-3名很好的中介朋友，至于如何建立互助關(guān)系，很簡單，將心比心，一頓燒酒即可。

4

在大城市買不起房子，那我先貸款從小地方買一套房子，作為過渡。

很多剛畢業(yè)的年輕人沒有在大城市的車票，流水也不夠，于是家人提倡，在老家先買套房得了，等以后有錢了再去大城市買房不遲。

很多人就這么傻傻地上了車。

然而兩年后，當(dāng)首付和流水都攢夠了，卻發(fā)現(xiàn)和大城市距離比兩年前都遙遠(yuǎn)。

前兩年很多城市為了抑制炒房客，均出臺了限購限貸政策，這種調(diào)控政策未來將大概率永久運行下去。那么如果在小城市買房，意味著喪失了首套首貸的資格。

像北京、上海這樣的城市，首套和二套，處女貸和非處女貸造成的成本差額都是幾十萬起步的，對于一般家庭來說影響很嚴(yán)重。

所以一定要珍惜你的處女貸和處女票，千萬不要輕易交出去。

5

抄底是抄不到的，房價漲就跟著買。

樓市抄底是我一直在研究的課題，也是我一向?qū)ν獾挠^點主張。但事實上，我們只能做到相對抄底，而沒有絕對抄底。怎么說呢？

是否能抄到房價底，前提要判斷市場是否沉入底部區(qū)間。而市場底又分為：政策底、利率底。

政策底：這個城市未來是否會繼續(xù)發(fā)布嚴(yán)格的調(diào)控政策。目前來看，從2017年到現(xiàn)在，三年的調(diào)控已經(jīng)出無可出，尤其今年的「打鼴鼠式」調(diào)控政策已經(jīng)徹底驅(qū)散了城市的炒作風(fēng)氣，可以說現(xiàn)在已經(jīng)全面進入了政策底。

利率底：房貸利率是行情影響的最大因素之一，直接影響購房成本。但目前來看，從4月份之后，LPR利率一直保持未動，而全國平均房貸利率也已經(jīng)結(jié)束年內(nèi)九連降，全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，也已進入利率底。

調(diào)控和利率雙雙入底，已經(jīng)證明當(dāng)下絕大多數(shù)城市的樓市全面進入理性市場，這時候很容易出現(xiàn)房價底。

大家一定要格外關(guān)注年尾這段行情節(jié)點，如果11月、12月的成交量相對10月有所上漲，可以跑步入場。

當(dāng)然冷市最適合淘筍，而筍盤才是真正意義上的抄底。

6

買房就要滿足當(dāng)下居住需求，未來并不重要。

其實買房的真正含義是鋼筋水泥殼里的生活，起碼在買房那一刻起想到未來5年的居住場景。

很多人買房一時興起，只為了能有一套屬于自己的房子，尤其在大城市，首選了一套1室1廳的小房子。

結(jié)果2年以后結(jié)了婚，3年以后生了娃，房子太過擁擠沒法住，再去置換時，發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品的房價增值潛力安全跑輸周邊的剛需兩房，后悔已經(jīng)晚了。

其實買房就是跳著買，盡可能地抗壓，用家庭的50～60%收入供房是最合算的，低于這個區(qū)間杠桿價值沒有最大化，高于這個區(qū)間，對生活質(zhì)量有一定的影響，同樣不可取。

7

我媽讓我留在身邊，房子也要買在家里。

這是一個在985大學(xué)畢業(yè)的研究生給我的留言。她說，父母非常希望自己能呆在三四線老家，陪伴家人，為此還商量要多買一套房給她，但她不喜歡三四線城市的工作氛圍，想在一線城市工作生活。

其實在買房這件事情上，大多數(shù)父母多多少少存有私心，這是很正常的。但如果以此去干涉孩子的人生，實屬刻薄。

有句話叫做，“站在風(fēng)口上，豬能飛上天”，行業(yè)是風(fēng)口，城市也是風(fēng)口，而城市里的每一個居住者都是城市發(fā)展紅利的享有者。

5年以后，兩個不同能級的城市居民，會產(chǎn)生極大的財富差異。當(dāng)然我并不是說讓所有人擠在一二線城市擠地鐵或者與競爭者角逐，過著忙碌的生活，而是盡可能在能級較高的城市留一套房子。

你可以選擇呆在老家，陪伴著父母，但同樣有一個優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)在為你跑贏通脹，享受著時代發(fā)展紅利，這是最好的選擇。

而且在買房時，盡可能自己去研究，把父母的建議作為參考項。

很多父母喜歡用“我吃過的鹽比你吃過的飯都多”這句話來訓(xùn)誡兒女，但殊不知中國樓市發(fā)展史才20多年，新的城市化遷徙已經(jīng)沖破了“落葉歸根“的古舊思維。

老年人是往“回”了買，而現(xiàn)在都是往“出”了買，往“高”了買。

8

我想買房，但只能等我攢夠了首付再買。

買房之前，一定要對自己的杠桿能力有充分的認(rèn)知。

在買首套房子的時候，不要只考慮自己手里有多少錢，還要考慮家人能支援多少的借款，另一半的家庭能支援多少錢，以及能對外借到多少錢。

只要你的工作穩(wěn)定，還貸能力OK，就不要害怕借錢。借用家庭錢包投資屬于你的一方天地，再去反饋給他們，這是很值得的。

因為有時候房價漲起來的速度遠(yuǎn)比你賺錢的速度要快，一個機會踏空又是幾年的努力。與其自己拼死拼活努力，不如學(xué)會如何做資源整合。

當(dāng)然這里并不意味著你過分透支自己的杠桿，成為實實在在的房奴，而是把杠桿控制在60%左右。

相信我，5-10年以后，你的壓力會減輕，房子帶來的價值會彌補你前期的勞累。而且要把還貸期限拉到最長，千萬不要提前還貸。

不信，你可以問問20年前、10年前、5年前買房的人。

9

讀大學(xué)不重要，還不如家里有3套房。

對于普通家庭來講，孩子讀一所好的大學(xué)是實現(xiàn)家族振興，跨越階級鴻溝的唯一途徑。

因為好的大學(xué)，基本都在能級較高的城市中。優(yōu)質(zhì)大學(xué)生，也是各個城市爭相競爭的稀缺資源。

現(xiàn)在各個城市不單在在戶口上對人才敞開懷抱，而且都在建造人才保障房，單獨給人才提供低利率低成本的購房途徑。在一二線買一套房，并以此為人生起點，幾年以后，整體價值絕對超越三四線的3套房。

如果你無法完成階級躍遷，那么就從現(xiàn)在開始，關(guān)注孩子的讀書情況，盡可能讓他上當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)校，提供最安靜的讀書環(huán)境。

千萬別被類似于“順其自然”、“安于現(xiàn)狀”的雞湯所迷惑，古往今來，任何杰出的人才都不是散養(yǎng)出來的。

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