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房貸利率轉(zhuǎn)換，即將告一段落。

近日，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲銀行集體發(fā)布通知，自8月25日起，將分批對符合條件且尚未辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個人商用房貸款轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動利率。

這意味著，本月結(jié)束，如果還未進(jìn)行房貸利率轉(zhuǎn)換的貸款人，將一次性被默認(rèn)轉(zhuǎn)換為LPR模式。

如果還想轉(zhuǎn)換為固定利率，那么8月將是最后的窗口期，否則LPR模式將會成為所有人唯一的選擇。

當(dāng)然，如果對默認(rèn)批量轉(zhuǎn)換有異議，在2020年12月31日之前，還可進(jìn)行協(xié)商處理，這意味著最后的空間只剩4個月。

到2021年，所有房貸利率轉(zhuǎn)換都將塵埃落定了。

01

到底要不要主動轉(zhuǎn)換？

年初央行曾發(fā)布通知，從3月1日到8月31日，房貸換錨啟動。存量房貸，可在轉(zhuǎn)換成LPR利率與固定利率中“二選一”，一旦確定之后，未來整個還款周期不再改變。

固定利率，很好理解。如果此前房貸利率是5.5%，轉(zhuǎn)換后依舊是5.5%，未來20年或30年保持不變，不再受樓市加息或降息的影響。

LPR模式，指的是房貸利率參考LPR利率進(jìn)行浮動，一年可調(diào)整一次，過去流行20年之久的政策“基準(zhǔn)貸款利率”從此退出房貸舞臺。

轉(zhuǎn)換也很簡單。以“房貸利率-4.8%”作為加點(diǎn)基數(shù)，這個加點(diǎn)可以為負(fù)值，但加點(diǎn)一旦確定，未來20年或30年保持不變，未來每年的房貸利率-最新5年期LPR利率+加點(diǎn)。

舉個簡單例子，如果過去房貸利率是5.5%，那么加點(diǎn)基數(shù)為70個基點(diǎn)（0.7%），未來每年的房貸利率=最新5年期LPR利率+0.7%。

今年以來，央行已經(jīng)進(jìn)行兩次LPR降息，5年期LPR利率從4.8%降低到4.65%。如果這一利率保持不變，那么2021年的房貸利率5.35%（4.65%+0.7%），享受到樓市降息的利好。

所以，到底是選擇固定利率還是LPR模式，關(guān)鍵要看未來是降息周期還是加息周期。

如果是降息周期，選擇固定利率顯然不合時宜，如果是加息周期，LPR模式將會得不償失。

從全球大環(huán)境來看，隨著經(jīng)濟(jì)增速下滑和放水刺激經(jīng)濟(jì)依賴度與日俱增，全球利率都有進(jìn)一步下降的可能，中國也是如此。

當(dāng)然，如果房貸利率低于4%且很快還貸結(jié)束，可選擇固定利率。如果上浮比例很高，選擇LPR模式更為務(wù)實(shí)。

02

央行這輪房貸轉(zhuǎn)換，不是面向所有人。

這一輪房貸轉(zhuǎn)換，只針對商業(yè)貸款，不涉及公積金貸款。畢竟，公積金貸款本身就享受政策利率優(yōu)惠，近幾年一直維持在3.25%，而首套商貸平均利率高達(dá)5.5%。

所以，千萬不要低估公積金貸款的作用。這是普通人能拿到的少有的政策優(yōu)惠，一二線城市一般一套房最高可貸款100萬乃至120萬更多，要善用這一政策紅利。

同時，房貸轉(zhuǎn)換，只涉及2019年之前的存量浮動房貸，本來是固定利率的不用動，也無關(guān)最新購房的房貸。換言之，在2019年以前的所有浮動房貸，都要在固定或LPR中進(jìn)行“二選一”。

當(dāng)然，也有例外。如果房貸在2020年就將還款到期，那么就失去轉(zhuǎn)換的必要。因?yàn)榉抠J重定價周期是一年一次，這時候轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)已經(jīng)無所謂。

那么，新的住房按揭貸款怎么選擇？

存量房貸要進(jìn)行轉(zhuǎn)換，新的房貸可以直接進(jìn)行“二選一”。2020年以來的新房貸，本身就可在LPR模式與固定利率中“二選一”，從簽訂貸款合同之日起就已確定，未來長期保持不變。

要注意的是，目前5年期LPR利率每月20日發(fā)布一次。

這就意味著在不同月份買房，房貸利率可能會存在差別，在降息周期后買房房貸利率可能會相對較低。

03

未來，中國將進(jìn)入加息周期還是降息周期？

是加息還是降息，要看經(jīng)濟(jì)增速及通脹情況。如果經(jīng)濟(jì)飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經(jīng)濟(jì)增速低迷，通脹低迷，通過降息來刺激經(jīng)濟(jì)的必要性就凸顯出來。

同時，利息是高是低，最終受制于經(jīng)濟(jì)體的自然增長率。從長期來看，隨著后發(fā)追趕優(yōu)勢不復(fù)存在、勞動力紅利衰退、技術(shù)革命周期變長、投資回報率下降，未來增長率可能會不斷下行，自然利率也會隨之下降。

所以，從短周期看，基于恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的需要，降息的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于加息。這其間，固然可能存在某些月份加息的可能，但總體而言，降息是大趨勢。

從長周期來看，利率存在長期下行的趨勢。從2008年至今，我國的利率一直處于下行態(tài)勢，從最初的7%以上已經(jīng)下降到4.6%，未來這一趨勢還會得到保持。

當(dāng)然，基于樓市調(diào)控的需要，實(shí)體利率和樓市利率可能會被區(qū)別對待，可能會出現(xiàn)實(shí)體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時而定，不會長期維持。

對于房貸來說，選擇LPR模式，無疑是長期的理性選擇。

來源：國民經(jīng)略

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