微山房產(chǎn)網(wǎng)訊

今日，統(tǒng)計(jì)局公布4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：

4月份商品住宅銷售價(jià)格延續(xù)穩(wěn)中略漲，其中環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為2.3%。

是不是感覺統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)與自己的判斷不一致？

有沒有想過，雖然大家都在聊房子，聊房?jī)r(jià)，但過去很多我們自以為的房?jī)r(jià)觀點(diǎn)其實(shí)都是錯(cuò)誤的。

01

錯(cuò)把房?jī)r(jià)收入比當(dāng)做判斷房?jī)r(jià)過高的依據(jù)，是人們常犯的第一個(gè)錯(cuò)誤。

世界銀行有個(gè)說法：當(dāng)房?jī)r(jià)超出居民年收入的6倍時(shí)，就會(huì)對(duì)居民幸福構(gòu)成威脅。

因此，房?jī)r(jià)收入比，一直被看成是衡量一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)。

有沒有想過，這其實(shí)是個(gè)偽命題？

用普通居民收入對(duì)比房?jī)r(jià)這事，30年前人民日?qǐng)?bào)就干過。

1989年2月，人民日?qǐng)?bào)曾發(fā)文《房?jī)r(jià)猛漲百姓望樓興嘆勢(shì)在必控國(guó)家正擬法規(guī)》，指出由于價(jià)格昂貴，上海當(dāng)年的樓市成交量不到1/10。

他們還做了一個(gè)對(duì)比，當(dāng)時(shí)北京的房?jī)r(jià)是1600元至1900元，一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存儲(chǔ)50元，已是極限， 100年才能買上兩居室。

這樣一對(duì)比，大有比值越高，房?jī)r(jià)泡沫越大，比值越低，則越值得下手之意。

果真如此嗎？

30年后，在易居研究院的榜單里，我們看到，房?jī)r(jià)收入比排名前十的城市，北京、上海、廣州、深圳、杭州等都是中國(guó)最優(yōu)秀、發(fā)展?jié)摿ψ詈玫某鞘小?/p>

房子，不僅是消費(fèi)品，在滿足居住功能的同時(shí)，它還具備較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性。

即便是北上廣深等核心城市的房子房?jī)r(jià)收入比很高，看好的依舊大有人在。

現(xiàn)實(shí)是，真正想買房或者已經(jīng)有房的人，是很少去關(guān)注房?jī)r(jià)收入比的，他們更關(guān)注的是自身的收入增長(zhǎng)和財(cái)富的增值。

02

錯(cuò)把房?jī)r(jià)看成整體數(shù)據(jù)而非區(qū)域數(shù)據(jù)，是人們常犯的第二個(gè)錯(cuò)誤。

我們都以為2020年樓市艱難，然而充斥眼簾的卻是“小陽春”、“回暖”、“當(dāng)日售罄”、“秒光”這樣的字眼。

集體販賣焦慮的社會(huì)，房?jī)r(jià)上漲或下跌都很容易引發(fā)焦慮，從而被別人帶跑。

比較房?jī)r(jià)漲跌，炸天團(tuán)認(rèn)為最好是看二手房而不是新房。

新房，由于地段不一樣，開發(fā)商不一樣，定位不一樣，設(shè)施不一樣， 質(zhì)量不一樣，出來的價(jià)格也是千差萬別的。

二手房就不一樣了，同一個(gè)小區(qū)、同一個(gè)戶型、同樣面積、同樣朝向的房子都是可比的，是漲是跌一目了然。

了解這點(diǎn)后，當(dāng)媒體報(bào)道房?jī)r(jià)漲跌，樓市冷暖時(shí)，先在心里打個(gè)問號(hào)，看看上個(gè)月下跌，無人問津的樓盤是不是在外環(huán)，這個(gè)月上漲，認(rèn)購火爆的項(xiàng)目是不是在中環(huán)或黃金地段？

因?yàn)楣┙o和需求的割裂，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是一個(gè)高度區(qū)域化的數(shù)據(jù)，我們?cè)谡務(wù)摲績(jī)r(jià)時(shí)，要做的是盡量拋開全局，而去關(guān)注區(qū)域的房?jī)r(jià)。

當(dāng)然，研究全國(guó)性的房?jī)r(jià)也有其意義，但需要在特定環(huán)境中使用。

03

錯(cuò)把房?jī)r(jià)當(dāng)做這些年來唯一大幅上漲的生產(chǎn)生活用品，是人們常犯的第三個(gè)錯(cuò)誤。

過去二十年，我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三次大暴漲：

2004年-2007年，由于住房需求釋放，引發(fā)了市場(chǎng)瘋狂；

2009年-2013年，在四萬億的刺激下，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，再次推高房?jī)r(jià)快速上漲；

2015年至今，去庫存戰(zhàn)略下，房?jī)r(jià)生生被催漲了一倍，至今余波未了。

三次暴漲，再加上過去很長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)的總體走勢(shì)都是向上，從而給了房?jī)r(jià)人們這樣的錯(cuò)覺。

中國(guó)人如此關(guān)注房?jī)r(jià)是原因的。

4月份，央行發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示：

我國(guó)家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，占家庭總資產(chǎn)的八成，其中74.2%為住房資產(chǎn)；金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%。

由于房子在家庭資產(chǎn)配置中比重較大，所以人們對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅記憶深刻，從而忽視了在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，我們的工資以及其余生產(chǎn)生活資料漲幅并不比房?jī)r(jià)低。

1989年，人民日?qǐng)?bào)就吐槽房?jī)r(jià)高，上海地方志辦公室記錄了上海1989年以來的物價(jià)數(shù)據(jù)：

房?jī)r(jià)漲幅2455%；工資漲幅2129%；帶魚漲幅1355%；蘿卜漲幅3863%；青菜漲幅6267%；油菜籽更是漲了8750%。

可以看到，在居民的消費(fèi)品中，房?jī)r(jià)并不是漲幅最大的那個(gè)，甚至有些生活消費(fèi)品的漲幅比房?jī)r(jià)還大。

并且，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，工資漲幅也并沒有小。

04

錯(cuò)把房?jī)r(jià)當(dāng)做單邊市場(chǎng)，只會(huì)一直漲，只要跌了就回不去了，是人們常犯的第四個(gè)錯(cuò)誤。

由于人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是只能漲不能跌，因此，房?jī)r(jià)一跌，上車的人打砸售樓處“維權(quán)”，想下手的又開始選擇持幣觀望。

再加上中國(guó)的自有房率較高，因而房?jī)r(jià)上漲，人們喜大普奔；一提及房?jī)r(jià)下跌，很多人便自動(dòng)對(duì)號(hào)入座1991年日本房?jī)r(jià)崩盤，及由其導(dǎo)致的日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)20年的滯漲期。

然而數(shù)據(jù)顯示，以美元計(jì)價(jià)的東京首都圈房?jī)r(jià)在2010-2012年三年都超過了1991年的高點(diǎn)。

這不是個(gè)例。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)來勢(shì)洶洶，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)一片惶恐，但如今，全美房?jī)r(jià)走勢(shì)也已經(jīng)超過了泡沫時(shí)的最高點(diǎn)。

香港的樓市也是如此。

1997年香港樓市下跌，打破了“香港樓市永遠(yuǎn)漲”的謊言，接下來六年多的時(shí)間里，香港房?jī)r(jià)跌幅一度達(dá)到70%，無數(shù)“百萬富翁”扛不住破產(chǎn)壓力跳樓、吞碳。

誰也沒想到，2004年，香港樓市開啟了新一輪的上漲，至今不停歇。

其實(shí)，受次貸危機(jī)影響，我國(guó)房?jī)r(jià)在2008年也下跌過，后來走向如何，大家都知道了。

所以，房?jī)r(jià)下跌絕不是不能回升，至于能不能回升，與一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，與貨幣政策，與土地供應(yīng)等相關(guān)。

05

錯(cuò)把房地產(chǎn)行業(yè)到頂?shù)韧诜績(jī)r(jià)到頂，是人們關(guān)于房?jī)r(jià)常犯的第五個(gè)錯(cuò)誤。

前面我們說過，房子是大宗消費(fèi)產(chǎn)品，具有資產(chǎn)屬性，它可以用來投資，也可以用來投機(jī)。

由于房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，又極度依賴人口流量，隨著人口拐點(diǎn)將至，這幾年關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)到達(dá)天花板的聲音不絕于耳。

尤其是近兩年樓市調(diào)控都在打擊炒房和投機(jī)，悲觀預(yù)期下，很多人認(rèn)為持有房產(chǎn)再無利可圖，其中，不乏一些知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大V。

但其實(shí)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的黃金期過去，銷售投資熱潮消退，并不代表行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的到頂。

然而，這種直接“把產(chǎn)業(yè)周期和價(jià)格周期進(jìn)行了等同”的簡(jiǎn)單聯(lián)想，卻得到很多人的認(rèn)可，迷惑了很多需要買房的人，以致錯(cuò)過了財(cái)富積累最佳的時(shí)機(jī)。

一個(gè)最直觀的數(shù)據(jù)是，中國(guó)的城鎮(zhèn)若要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家80%的水平，還有3億人需要進(jìn)城。

此外，在北上廣深，人們的住房需求還很強(qiáng)勁，在全國(guó)，人們的改善性需求還很大……而這些，都是不容忽視的影響房?jī)r(jià)的因素。

06

錯(cuò)把人口作為衡量房?jī)r(jià)周期的核心要素，是人們關(guān)于房?jī)r(jià)的第六個(gè)常見錯(cuò)誤。

長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融，是任澤平對(duì)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)最言簡(jiǎn)意賅的概括。

這里有個(gè)需要注意的點(diǎn)是：人口一定程度上是可以支撐房?jī)r(jià)的；但有時(shí)候人口并不能影響到房?jī)r(jià)。

也就是說，對(duì)價(jià)格周期而言，它與人口的變量并不是那么嚴(yán)密正相關(guān)。

以美國(guó)為例，拉斯維加斯的人口增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于底特律，但房?jī)r(jià)表現(xiàn)卻沒有比底特律好很多。

在我國(guó)也有這樣的情況，比如東莞的外來人口比例在全國(guó)中排名是較為靠前的，比廣州還靠前，然而東莞的房?jī)r(jià)并沒有深圳和廣州的房?jī)r(jià)高。

這與無效人口和有效人口有關(guān)，區(qū)分兩者的辦法是，看他們的購房需求是否迫切。

甚至，由于各地的產(chǎn)業(yè)不同、收入不同，一個(gè)城市的人口總量大小與房?jī)r(jià)高低也并不直接正相關(guān)。

然而，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，人們常把房?jī)r(jià)下降與人口拐點(diǎn)等同。

可見，流行的觀點(diǎn)不一定正確。

希望在讀過此文后，人們?cè)谫徶梅慨a(chǎn)時(shí)，判斷房?jī)r(jià)漲跌時(shí)，更有自己的判斷。

來源：地產(chǎn)大爆炸

--新房、二手房、租房、裝修 上微山房產(chǎn)網(wǎng)taijimeta.cn