微山房產網訊

進入5月，鋪天蓋地都是關于“樓市戰(zhàn)火又逐漸燒起來了”的消息。蘇州900套房源，引得買房人連夜排隊；上海400套房源，被2284組家庭“拼搶”；成都4萬人搖號搶房，火爆場面不輸2016年。還有南京、合肥、寧波、北京、杭州等地亦有不同程度的火爆。

第三方機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也顯示，5月主要城市成交量環(huán)比漲了4成有余。帶看量、探盤量、經紀人景氣指數(shù)等更是全面拉升。

時隔四個月樓市再出現(xiàn)激烈“搶房潮”，億萬期待“房價下跌”的購房者自然無法再淡定“觀望”。尤其是那些原本就有購房打算的家庭，面對樓市突然“重啟火熱”，更會浮想聯(lián)翩，焦慮不安。很多人疑惑：樓市真的要迎來“絕地反擊”嗎？房價真的能在“死撐”四個月之后，再次迎來反彈嗎？我們2月份時預測的“5月份時房企迎來降價潮”真的泡湯了嗎？ 

還是那句話，當前樓市最考驗買房人的智力。如果只看媒體表面的報道，只信中介朋友圈里轉發(fā)的成交火爆截圖，只盯著開發(fā)商“收回優(yōu)惠全面提價”的新聞無法釋懷，那么恭喜你，你可能又要看不清真相了。

樓市基本面沒有逆轉，房價短期也不可能出現(xiàn)反彈，這層窗戶紙我已經捅了很多次了。

首先，樓市“重啟火熱”言之尚早。4月份的環(huán)比數(shù)據(jù)確實很亮眼，那是因為3月份的數(shù)據(jù)太差了。3月份全國各地都剛剛開始復工復產，很多人連正常的工作生活都沒回歸，哪有心思買房。尤其是三四線城市，房地產恢復的情況更是一言難盡。很多售樓處雖然正常營業(yè)了，但是買房人卻“消失”了。所以，拿4月份的數(shù)據(jù)和3月份相比，即使增幅翻倍，意義都不大，不能說明樓市“重啟火熱”了。 

事實上根據(jù)貝殼、易居、房天下等平臺的成交、帶看等數(shù)據(jù)看，4月份各大熱點城市的回暖指數(shù)，僅有往年同期的5成不到。

其次，國家調控意志和政策基本面沒有逆轉，尤其是國家對金融調控的“從嚴從緊”態(tài)度，決定了今年樓市很難出現(xiàn)“火爆行情”。

這點其實不難理解，我一直強調，金融是支撐樓市的第一支柱。過去二十年，樓市火爆的年份，都離不開貨幣政策的寬松支持，資金能流向房地產，開發(fā)商、炒房投資客、購房者才有買房的資本，樓市才能有成交量才能有活力。金融政策趨緊，開發(fā)商快被斷奶了，投資客沒有杠杠可用，購買力大大降低，樓市靠誰來支撐？

今年情況則更加特殊，一場風波降臨，百業(yè)荒廢，數(shù)十萬中小企業(yè)更是危在旦夕，數(shù)千萬人面臨失業(yè)，無資金來源，生活都快無法維持了。保民生，穩(wěn)就業(yè)，幫助中小企業(yè)渡過難關，才是重中之重。而房地產歷來對資金的吸附能力都非常強，因此金融政策更不能有絲毫放松懈怠。這一點，從國家三令五申強調“堅持房住不炒”，反復重申“金融調控不松”，亦可見一斑。

再者，兩個信息顯示，當前階段開發(fā)商其實活得并不滋潤。

第一個信息：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，28家房企銷售額平均同比下降10.56%，其中21家企業(yè)同比增速為負。僅有25%的房企前4月銷售額增速為正，這是過去十年不曾出現(xiàn)的。銷售額下降，直白點說其實就是開發(fā)商房子不好賣了，而房子不好賣，直接關系到回款。沒有回款或者回款大幅下滑，嚴重者可導致開發(fā)商資金鏈斷裂，有破產風險； 

第二個信息：真實情況是，開發(fā)商“降價潮”其實早早已經如約而至了。根據(jù)克而瑞日前公布的《2020年1-4月中國房地產企業(yè)銷售操盤榜》數(shù)據(jù)顯示，top20企業(yè)前4月新房銷售價格，和去年同期比較發(fā)現(xiàn)，7成房企其實都已經“投降”了，他們都在降價賣房。其中降價幅度最大的就是恒大，計算得出前四個月恒大銷售均價下滑高達16%。也正是因為恒大率先采取“打折促銷”的方式賣房，才贏得了銷售面積和銷售額的分別大漲19%和45%。

有人可能會說，這只是top20房企的情況，剩余幾萬家房企的情況怎么不說。說出這種話的完全不懂中國房地產，連頭部房企的生存壓力都這么大，其它幾萬個中小房企的生存狀況可以想見有多難。要知道，頭部房企基本都是央企國企，其融資、拿地的優(yōu)勢本來就有，這都是中小房企無法媲美的。真要把數(shù)萬中小房企前4個月的賣房情況統(tǒng)計在冊，我相信情況會差得超出我們所有人的想象。

第四，樓市到底火不火，國家其實有定論——4月22日黨媒經濟參考報發(fā)表文章直言不諱道：當前階段樓市“虛火”報道想象頻出，樓市炒作亦有復發(fā)之勢。但從權威機構發(fā)布的成交等數(shù)據(jù)來看，“報復性買房”的說法不符合實際，“房價反彈”更是無中生有。

據(jù)我所掌握的消息，今年有很多人在等房價“大跌”，甚至有人心懷樓市“崩塌”的信念。對此我想說一下我的真實看法，今年乃至未來的2-3年，房價都必將繼續(xù)保持平穩(wěn)，購房人擔心的“大起”不可能出現(xiàn)，剛需迫切期盼的“大落”更不現(xiàn)實。因為國家已經明確說了，不允許。

有人可能要反駁說了，過去這些年房價大漲可以，為什么“大跌”就不行？連黨媒都報道了，2020年新房市場將迎來供大于求局面，而且也一直有報道說，中國目前的所有住房已經足夠34億人居住了。從經濟學角度分析，房價早就該降了。

房子早就供大于求，房價為何能一直“死撐”不降？大佬曹德旺直言不諱說出了真相

對于房地產，曹德旺這個“外行”沒少發(fā)表評論。有很多人不贊成曹的觀點，也有人覺得曹德旺是一語中的。

對于房價“死撐”不降，個人覺得曹德旺18年接受記者采訪時，分析得還是非常精準的：中國確實不缺房了，尤其是三四線城市，空置率最高能達到30%，理論上說房價確實不應該再漲了，但是房價為何能一直“死撐”不降，有兩方面原因：其一，房產占國民家庭總資產比例太高，買過房的人都希望通過“保護房價”來保衛(wèi)家庭資產，所以二手房市場的掛牌價格很難下跌；其二，中國絕大多數(shù)城市都對房地產有嚴重依賴，半數(shù)以上的城市土地出讓金和房產交易稅費能占到地方財政收入的半壁江山，部分城市占比甚至高達80%。讓地方調控降房價，無異于搬起石頭砸自己的腳。 

總結起來其實就一句話，當房價下降的時候，那些已經買房且背負巨額債務的家庭是“最受傷”的，那些高度依賴房地產的城市是“最受傷”的，這樣的“真相”讓人很意外，也確實讓人很難理解。

平心而論，曹德旺對房價的評價確實擊中了要害。但房價到底能不能降也要因勢而定，過去二三十年中國經濟依賴于房地產，房價確實不能降。但今天情況完全不同，一方面，國家強調“經濟要走高質量發(fā)展路線”，房地產就不能太冒尖了；另一方面，地方也要轉型，過去財政收入靠賣地，雖然也能維持發(fā)展，但這畢竟不是長久之計，只有穩(wěn)定的稅收和產業(yè)發(fā)展強大造血能力，才是一座城市長久發(fā)展之計，房地產確實也到了該退場的時候了。

面對“外熱內冷”的樓市，面對7成開發(fā)商“降價”賣房，面對國家調控樓市不松，當下到底該不該出手買房？

我想強調兩點：一、剛需該買就買，即便知道房價會步入緩慢的下行通道，我依然強烈建議有需求的人，立刻抓緊買上買房。聽上去很矛盾，其實不然。因為站在剛需的角度，買房是用來自住，買房沒有早晚之分，只有條件充不充分之說。而且，我親眼見證了，無數(shù)剛需越等越買不起； 

二、投資炒作樓市停歇吧。房子是用來住的，投機炒作樓市必然擾亂正常的市場秩序，還會推高房價，嚴重擠壓剛需的利益。而且種種信號顯示，未來想要靠房子賺錢，可能越來越難了。人口、金融、經濟等基本面決定了未來房價很難再復制過去年漲幅30%甚至更高的瘋狂。更重要的是，未來投資樓市充滿不確定性，任何一個稅收等政策都可能讓炒房客一夜返貧。

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