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在國人的觀念里，有房才有家，所以，我國房子自有率相比其他發(fā)達(dá)國家都要高出不少，當(dāng)然，隨著房價(jià)不斷上漲，年輕人的購房壓力也越來越大，不少人需要?jiǎng)佑昧鶄€(gè)錢包才能湊足首付款，這還算幸運(yùn)的，不少人想盡辦法也不一定能借到那么多錢。在中國，完全通過自己能力買房，從某個(gè)方面說，應(yīng)該屬于成功人士了。

在買房過程中，能夠全款買房的人畢竟是少數(shù)，我們大多數(shù)人免不了要向銀行按揭貸款，申請(qǐng)貸款期限一般在10-30年居多，雖然需要背負(fù)這么長時(shí)間的還款壓力，但可以早買早住，結(jié)婚、生子、上學(xué)都不會(huì)受到耽誤，相比暫時(shí)拿不出首付買房的人來說，他們已經(jīng)無疑是幸福的。按揭貸款的年限越長，還貸金額也就相應(yīng)越大，因?yàn)槟晗拊介L產(chǎn)生的利息越多。

第一、假如買房純投資的話，房貸期限該如何選擇？

隨著樓市調(diào)控深入，炒房團(tuán)逐步絕跡，但以保值增值為目標(biāo)的投資者還是有不少，這也是沒辦法的事，因?yàn)楝F(xiàn)在比較靠譜且門檻適合普通老百姓的投資渠道幾乎難找。買房投資與剛需自住買房有著本質(zhì)區(qū)別，投資買房就是為賺錢，所以必須考慮買房以后成本支出問題，盡可能做到利潤最大化。主要分兩種情況：

一是在資金允許的情況下，盡量選擇全款。這是基于現(xiàn)實(shí)情況，我們知道，無論房價(jià)如何漲，市場上都是不缺房子的，所以買房相對(duì)容易，不過，想轉(zhuǎn)手的時(shí)候就不會(huì)那么容易，即使找到接盤客戶，如果你房子本身有貸款，相對(duì)來說手續(xù)就比較麻煩。而且最重要的是，現(xiàn)在我們很難找到安全可靠并能跑贏貸款利率的投資項(xiàng)目，如果你能全款卻還著月供，很明顯會(huì)吞噬一部分利潤，不能做到利潤最大化，而且，等你轉(zhuǎn)賣房子需要提前還貸時(shí)，一般還會(huì)再交1到3個(gè)月的違約資金。所以，在充足資金時(shí)應(yīng)盡量選擇全款。

二是不能選擇全款，需要按揭部分貸款，或者即使有全款能力，但由于經(jīng)商等需要資金周轉(zhuǎn)，你可以留一部分資金，剩余欠款可向銀行按揭貸款?？吹竭@里就要注意了，如果有銀行愿意給你“等額本金”還款方式，你首選等額本金，道理就不說了。但很多時(shí)候，銀行只給你“等額本息”還款方式，此時(shí)，你應(yīng)采取“長貸短還”方式，即在申請(qǐng)貸款時(shí)，盡量把年限拉長，比如能申請(qǐng)30年就30年，然后在短期內(nèi)把錢還清，如1-2年內(nèi)，這是利潤最大化優(yōu)選方式。

第二、假如剛需自住買房，房貸期限是“越長越好”還是“越短越好”？

前面我們已經(jīng)提到，在按揭貸款的兩種方式中，在同等條件下，等額本金總支出利息要比等額本息方式少很多，所以，市面上不少人會(huì)選擇等額本金，即使在還貸前期背負(fù)巨大的還款壓力情況下。無論是等額本金，還是等額本息，兩種方式都有一個(gè)共同點(diǎn)：貸款時(shí)間越長，利息總支出越多，反之越少。下面先舉兩個(gè)例子對(duì)比：

由于現(xiàn)在大多數(shù)人使用的還貸方式為等額本息，我們就以等額本息為例，首先來看看貸款10年與貸款30年差別到底在哪里？設(shè)置一個(gè)條件：假如按揭房貸100萬元，貸款利率按最新的基準(zhǔn)利率4.9%，計(jì)算結(jié)果如下：

1.采取等額本息按揭房貸10年：

由圖可知，100萬房貸，在基礎(chǔ)利率條件下，10年時(shí)間總共還利息26.69萬元，利息還可以，對(duì)于很多剛需購房者來說，差不多還是能接受，這對(duì)于后續(xù)經(jīng)濟(jì)收入較高的家庭來說，采取這種方式可以少支出不少利息，并且能早早擺脫房奴生涯。

2.采取等額本息按揭房貸30年：

從上面可知，100萬房貸，同樣在基礎(chǔ)利率條件下，整個(gè)30年還貸期的利息是91.06萬元，足足比10年期利息高出近65萬元，基本上接近本金。對(duì)于剛需購房者來說，考慮到后續(xù)的還貸能力，這也是一個(gè)無奈的選擇。

表面上看，按揭貸款10年要比30年省了一大筆利息，這也是不少,購房者寧愿頂著還款壓力而選擇貸款時(shí)間越短越好的主要原因之一，但是，房君在此提醒，表面上如此，實(shí)際并不是這樣，如果把M2這一因素加進(jìn)去考慮，結(jié)果就完全不一樣。

舉個(gè)例子，1999年M2與GDP比值為1.33，20年后的2018年M2與GDP的比值為2.02，換句話說，M2與GDP比值逐步擴(kuò)大，說明錢的購買力下降，比如20年前一斤水果1元，現(xiàn)在就要3元，購買力差很多。如果按照過去的貶值速度，貸款30年后的100萬，可能僅僅相當(dāng)于30年前的25-30萬。

不過由于辦理按揭貸款的方式不同，最終貸款利息總額也會(huì)大有不同，舉個(gè)例子，買一套150萬元的房子，首付款給了50萬元，需要辦理按揭貸款100萬元，按揭貸款的期限選擇的是30年，按揭利率為5.88%也就是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮了20%水平，在等額本金與等額本息之間，由于差別了1個(gè)字，總利息就差了25萬元本息比本金利息多出25萬元。

房貸是“越長越好”還是“越短越好”銀行員工：不少人白送錢

資金允許的情況下，盡量選擇全款。這是基于現(xiàn)實(shí)情況，我們知道，無論房價(jià)如何漲，市場上都是不缺房子的，所以買房相對(duì)容易，不過，想轉(zhuǎn)手的時(shí)候就不會(huì)那么容易，即使找到接盤客戶，如果你房子本身有貸款，相對(duì)來說手續(xù)就比較麻煩。而且最重要的是，現(xiàn)在我們很難找到安全可靠并能跑贏貸款利率的投資項(xiàng)目，如果你能全款卻還著月供，很明顯會(huì)吞噬一部分利潤。

為什么說能借多久就借多久？因?yàn)殡S著樓市逐漸穩(wěn)定，房價(jià)波動(dòng)不會(huì)太大，利用長周期貸款來讓自己獲得更多的周轉(zhuǎn)資金絕對(duì)是明智之舉，不論把錢投資到哪里，都能有效對(duì)沖掉房貸的利息。舉個(gè)最有說服力的例子，2015年北京利率打7折，首付20%，等于是白薅羊毛，如果那時(shí)你貸款10年急于還清，手頭沒有充足的資金再買一套房，就等于白錯(cuò)過了最佳投資時(shí)機(jī)。

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