微山房產(chǎn)網(wǎng)訊

樓市下半場(chǎng)，市場(chǎng)已形成一個(gè)初步共識(shí)，即之前那種一二三四五線樓市雨露均沾、雞犬升天的時(shí)代一去不返了，城市與城市之間、區(qū)域與區(qū)域之間，分化才是新常態(tài)。

所以，無(wú)論謀發(fā)展，還是買房投資，都應(yīng)該盡量地往頭部城市靠攏。

可中國(guó)內(nèi)地畢竟很大，單地級(jí)市就有293個(gè)（若加上自治州或地區(qū)共約330個(gè)左右），于國(guó)人而言，大家都往金字塔頂層的北上廣深跑顯然是不現(xiàn)實(shí)的，這個(gè)“頭部”終究是相對(duì)于自己所在的區(qū)域而言。

那么怎么衡量頭部城市呢？GDP是一個(gè)雖粗糙但也最為直觀明了的指標(biāo)。

依據(jù)2019年各地統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，GDP總量在5000億以上的城市共計(jì)44個(gè)，僅占地級(jí)市總量的15%左右；44城GDP合計(jì)總量則占全國(guó)GDP總量的50%。

日前，央行發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0％，有一套住房的家庭占比為58.4％，有兩套住房的占比為31.0％，有三套及以上住房的占比為10.5％，戶均擁有住房1.5套。

可見國(guó)人總得來(lái)說(shuō)是不缺房子的。當(dāng)下樓市的主要矛盾是，人們?yōu)榱俗非蟾篮玫纳詈透嗟呢?cái)富，在市場(chǎng)作用下，會(huì)源源不斷地流向頭部城市，進(jìn)而導(dǎo)致大城市的房屋結(jié)構(gòu)性失衡。換言之，這些頭部城市的樓市更具持有價(jià)值。

一個(gè)城市能否稱得上一個(gè)頭部城市，主要看兩點(diǎn)，一是GDP要跨過(guò)5000億大關(guān)；二是資金存量要過(guò)6000億大關(guān)。前者代表了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)能量，后者代表了一個(gè)城市的財(cái)富厚度。這兩關(guān)也恰是占據(jù)全國(guó)經(jīng)濟(jì)半壁江山的門檻線。

一個(gè)城市若達(dá)不到上述兩點(diǎn)，或許發(fā)展還可以，但還夠不上優(yōu)秀，而且存量時(shí)代在全國(guó)人口和資金的爭(zhēng)奪中，基本已經(jīng)出局。

正因中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著明顯的頭部效應(yīng)。所以，這44城就是廣義上的、我們應(yīng)該關(guān)注的頭部城市。

事實(shí)上，這種不平衡、依賴頭部城市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在省域經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)的也十分明顯。省級(jí)GDP的前七分別為廣東、江蘇、山東、浙江、河南、四川、湖北，而在下圖表44城中，江蘇占9個(gè)、浙江占6個(gè)，廣東和山東各占4個(gè)，河南、四川和湖北各僅占1個(gè)。

換言之，江蘇經(jīng)濟(jì)相對(duì)均衡，浙江次之，廣東和山東就存在一定失衡了，到了河南、四川、湖北……失衡就比較嚴(yán)重了。當(dāng)然，某種程度上，這也再次反映了下注頭部城市的重要性。

44個(gè)城市又可以分為上下兩檔，第一檔是鄰近萬(wàn)億及其以上者（上圖表標(biāo)紅部分），有24個(gè)，守門員是西安。

其中，泉州離萬(wàn)億僅剩臨門一腳，東莞、濟(jì)南、合肥、福州、南通、西安，邁入萬(wàn)億也就一兩年的事。由于8000億陣營(yíng)空缺，第一檔未來(lái)一兩年基本保持穩(wěn)定。

對(duì)于第一檔的頭部城市，無(wú)論名氣、名氣，還是未來(lái)發(fā)展，相信大家都是比較認(rèn)可和看好的。

第二檔的頭部城市（圖表中藍(lán)色部分），除個(gè)別城市外，如廈門、大連、沈陽(yáng)等，很多都屬于小眾實(shí)力派，在全國(guó)中的名氣相對(duì)不大，但底子都還比較厚實(shí)。

因之前文章中，對(duì)沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、長(zhǎng)春、廈門已有論述，此次重點(diǎn)放在煙臺(tái)、淮坊、溫州、嘉興、臺(tái)州、泰州、紹興、鹽城、常州、徐州、揚(yáng)州、石家莊、唐山、昆明、南昌等15個(gè)城市。

為更好地反映各地的發(fā)展質(zhì)量，此次不再單純的對(duì)比總量，而采用相對(duì)均值。

筆者在本文引入了“建成區(qū)”這一概念，所謂建成區(qū)就是指城市行政區(qū)內(nèi)實(shí)際已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域。

換言之，建成區(qū)就是一個(gè)城市建設(shè)用地達(dá)到的范圍，而一個(gè)城市的人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也主要集中在建成區(qū)。通過(guò)衡量每平方公里建成區(qū)的人口、GDP，及人均GDP，可大致判斷出這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活躍度和財(cái)富創(chuàng)造力。

1、石家莊、昆明、南昌這三個(gè)省會(huì)級(jí)城市，它們的每平方公里建成區(qū)的GDP創(chuàng)造量、及人均GDP是上述15個(gè)城市中最低的。也就是說(shuō)，這三個(gè)城市的GDP主要是靠量堆出來(lái)的，含金量并不特別高。

2、相反，泰州、揚(yáng)州、臺(tái)州、嘉興這四個(gè)城市則是屬于那種小而精悍的城市，地盤小、人們密度大、經(jīng)濟(jì)總量高，內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)核反應(yīng)很是激烈。

若房?jī)r(jià)是一個(gè)城市的股價(jià)，泰州、揚(yáng)州、臺(tái)州、嘉興顯然有著更寬的安全邊際。

再看本外幣存款余額，其代表著一個(gè)城市的資金存量，也是一個(gè)城市流動(dòng)性最強(qiáng)、最直接的那部分存量財(cái)富。它的多寡往往會(huì)對(duì)一個(gè)地方的房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

GDP與本外幣存量余額并沒(méi)有嚴(yán)格的遵循正相關(guān)關(guān)系。

如GDP排名第25位的煙臺(tái)，本外幣存款余額遠(yuǎn)不如第40位的南昌（當(dāng)然南昌有省會(huì)的關(guān)系），可即便與同樣非中心、第41位的嘉興想比，也仍然差了400億。

1、煙臺(tái)、濰坊、徐州、鹽城、唐山這些都是屬于那種比較吃虧的城市。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不弱，主要是工業(yè)實(shí)力強(qiáng)，每年都創(chuàng)造了大量的新增財(cái)富，但因?yàn)槌鞘袇^(qū)位和地位等原因，這些新增財(cái)富轉(zhuǎn)化為貨幣留在當(dāng)?shù)氐谋嚷什⒉桓?，而是大量流失了出去。只能說(shuō)“恨不是中心”吶。

2、發(fā)展相對(duì)均衡的蘇南、浙江等地的城市，如常州、溫州、臺(tái)州、嘉興、紹興、揚(yáng)州、泰州等，相對(duì)就要好得多。

3、石家莊、昆明、南昌，相比之下，本外幣存款余額遠(yuǎn)好于其GDP表現(xiàn)，說(shuō)白了，就是占了省會(huì)的便宜。

總得而言，這15個(gè)二檔的頭部城市與其他300多個(gè)地級(jí)市肯定是優(yōu)秀的，但就它們當(dāng)中而言：

石家莊、昆明、南昌這三個(gè)弱省會(huì)城市，發(fā)展后勁兒要比唐山、煙臺(tái)、濰坊、徐州、鹽城更足，其樓市表現(xiàn)也將更有看頭。

就憑其是省會(huì)，是權(quán)力中心，在教育、醫(yī)療等方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)弱了一些，但仍能吸引著源源不斷的大量資金和高凈值人群流入，進(jìn)而推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。相反，像徐州、煙臺(tái)、唐山這些政治地位不高的工業(yè)城市就沒(méi)這么幸運(yùn)了。

至于常州、溫州這些蘇南、浙江城市，真的是做到了藏富于當(dāng)?shù)?、藏富于民，?shí)現(xiàn)了相對(duì)的均富。

--新房、二手房、租房、裝修 上微山房產(chǎn)網(wǎng)taijimeta.cn