據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格繼續(xù)下降；二三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均回落。這也就意味著，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，12月全國樓市降溫態(tài)勢延續(xù)。受此影響，房產(chǎn)中介的日子也愈發(fā)難過，而為應(yīng)對難關(guān)，關(guān)店、降薪、裁員等則成了行業(yè)最直接的自救措施。如今，距“春天”到來之際尚遠(yuǎn)，中介們?nèi)绾芜^“冬”？

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樓市降溫態(tài)勢延續(xù)

2018年可以說是中國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺最頻繁的年度，全年出臺了450次調(diào)控刷新歷史記錄。在下半年之后，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒，直至年底也進(jìn)入了市場的“冬天”。

據(jù)上述國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價(jià)格自10月份以來已經(jīng)第三次下降，二三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均回落。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀認(rèn)為，12月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，12月份一線城市新建商品住房卻出現(xiàn)了上漲的苗頭。據(jù)初步測算，從環(huán)比看，四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷售價(jià)格下降0.3%，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。而此前兩個(gè)月，這一數(shù)據(jù)持續(xù)表現(xiàn)為下降，分別為0.4%、0.2%；31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊日前表示，對市場更敏感的是二手房，因?yàn)殚_發(fā)商由于成本剛性、銷售策略等，會(huì)把一手房房價(jià)維持在一定價(jià)格水平上，而二手房的供應(yīng)者是個(gè)人，提供的市場信息敏感度更高。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，二手房相對來說更客觀反映市場走勢，當(dāng)前很多房東急于拋售項(xiàng)目，會(huì)主動(dòng)降價(jià)。而一手房的定價(jià)受到更多因素影響，類似預(yù)售證的備案價(jià)審批等，所以價(jià)格相對會(huì)堅(jiān)挺。

而價(jià)格有所松動(dòng)的最大表現(xiàn)，則是買方整體議價(jià)幅度明顯增大。麥田房產(chǎn)報(bào)告顯示，在雙方議價(jià)中降價(jià)房源比例達(dá)到95%。其中，降價(jià)幅度在5%以內(nèi)的成交房源占比為45%，降價(jià)幅度在5%-10%的成交房源占比為35%，降價(jià)幅度在10%以上的成交房源占比為14%，占比是今年來的高位。

中介行業(yè)身處“寒冬”

樓市嚴(yán)控之下，購房者的置業(yè)意愿都明顯減弱，這對于靠業(yè)績提成獲得收入的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，是一個(gè)很大壓力。

相比萬科的“活下去”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更真切感受到樓市“寒冬”。燕郊二手房門店某店長李晴（化名）于去年十月曾透露，他們所在的商圈以前共有5家門店，但如今僅剩兩家。門店里經(jīng)紀(jì)人也所剩不多，多的只有十余人（市場好的時(shí)候門店經(jīng)紀(jì)人可達(dá)30人）。

安居客調(diào)研數(shù)據(jù)則顯示，經(jīng)紀(jì)人平均每月帶客戶看房達(dá)91次，高強(qiáng)度工作下也未必每月有成交，“價(jià)格談不攏”“買家想繼續(xù)觀望”都很難讓一單業(yè)務(wù)做下來，這一情況讓很多經(jīng)紀(jì)人甚至是門店經(jīng)理的收入都減少過半?！爸薪樾袠I(yè)短期面臨的主要問題是，熱點(diǎn)城市的存量房交易量持續(xù)低迷?！卑簿涌头慨a(chǎn)研究院首席分析師張波表示，因此一些中介公司正縮減落地城市的開店數(shù)量，以及新開店的城市數(shù)量，來保證合理的利潤范圍和規(guī)模水平。

各地樓市降溫，中介行業(yè)的收縮則成為了該行業(yè)的共同選擇?！澳壳?，鏈家并未再進(jìn)行下一步擴(kuò)張了?！辨溂覂?nèi)部員工向媒體表示，鏈家已經(jīng)把能進(jìn)的城市都進(jìn)駐了，前期規(guī)模擴(kuò)張階段暫告一段落。

而為了應(yīng)對樓市寒冬，自2018年10月1日起，中原集團(tuán)旗下的上海中原物業(yè)顧問/代理有限公司（以下簡稱“上海中原”）發(fā)布了降薪措施。10月9日，上海中原對外推送了一篇文章。文章標(biāo)題為《比“活下去”更重要的是堅(jiān)持信念！》。據(jù)中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成在文章中透露，上海中原在過去兩年一直處于結(jié)構(gòu)性虧損狀態(tài)，經(jīng)營狀況并不理想，收支失衡的情況仍然沒有徹底逆轉(zhuǎn)。

“調(diào)控政策嚴(yán)厲，市場成交量銳減，金融去杠桿持續(xù)，行業(yè)產(chǎn)能過剩都是事實(shí)，我們只是主動(dòng)采取相對溫和的節(jié)流措施應(yīng)對漫長寒冬，這些降低營運(yùn)成本的不得已措施旨在盡可能避免大規(guī)模裁員關(guān)店行動(dòng)而已。如果我們在公司虧損的情況下仍然‘巍然不動(dòng)’，什么都不做，那才是對員工和股東不負(fù)責(zé)任?！标懗烧f。

顯然，降薪已是上海中原不得已采取的措施。對于“靠天吃飯”的中介行業(yè)而言，中原地產(chǎn)并非個(gè)案。

10月10日深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司也發(fā)布了 “節(jié)支增效”的通知，將從公司日常開銷著手，實(shí)行降費(fèi)增效措施。

中介的出路在哪

除了戰(zhàn)略收縮之外，中介行業(yè)的龍頭企業(yè)也紛紛向平臺化轉(zhuǎn)變。鏈家在去年四月份推出貝殼找房，宣布將由中介公司向平臺轉(zhuǎn)變。一向以穩(wěn)健保守著稱的中原地產(chǎn)也首次改變商業(yè)模式，正式開啟中介加盟戰(zhàn)略。至于大量的中小型中介商，只能選擇加盟或加入平臺的方式夾縫求生。

鏈家將2018年四月推出的貝殼找房APP視作自己轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。貝殼找房業(yè)務(wù)涵蓋二手房、新房、租房等多個(gè)板塊，吸引客戶在平臺上進(jìn)行房屋交易。這個(gè)一個(gè)更加開放的平臺，除了鏈家的自營平臺之外，還允許其他中介公司以合作的方式入駐，需要上繳8%的平臺費(fèi)用。

于是在這一年，鏈家啟動(dòng)了中介大并購，先是牽手四川最大的中介商伊誠地產(chǎn)，接著又與上海市場占有率第二的德佑地產(chǎn)合并，隨后將深圳第二大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中聯(lián)地產(chǎn)以及廣州二手中介滿堂紅收入囊中，一舉成為行業(yè)里的最大玩家。

占據(jù)市場份額第一并非是鏈家的終極目標(biāo)，通過新平臺貝殼來獲取更多的市場流量以及引領(lǐng)行業(yè)方向才是題中之義。貝殼找房成立八個(gè)月，已進(jìn)入全國95個(gè)城市，連接近1.8萬家門店。

相比于鏈家的大刀闊斧，進(jìn)入內(nèi)地市場28年的中原地產(chǎn)更多的是順勢而變。在過往的市場寒冬中，中原地產(chǎn)一直通過降薪節(jié)流的方式來御寒。而如今市場波動(dòng)和競爭對手的改變使得中原地產(chǎn)必須祭出新招。

去年6月13日，中原集團(tuán)旗下的中介加盟品牌上海原萃信息技術(shù)有限公司開業(yè)，正式涉足中介加盟領(lǐng)域。除了加盟模式，中原地產(chǎn)還推出了合伙人模式。這意味著，員工將變成為合伙人，與公司共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益。

談到推行合伙人的初衷，中原集團(tuán)中國大陸區(qū)主席黎明楷在接受媒體時(shí)曾表示，合伙人制度有利于降低公司成本并且提高員工積極性。

當(dāng)龍頭企業(yè)激戰(zhàn)正酣時(shí)，游走在行業(yè)邊緣的中小中介商們正在為謀求更好的生存空間做選擇。住商集團(tuán)中國總部總經(jīng)理黃榮財(cái)表示，目前有部分城市進(jìn)駐貝殼，也有部分城市選擇與安居客為合作。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)整是暫時(shí)性的。若是市場回暖和企業(yè)扭虧為盈后，市場發(fā)展機(jī)會(huì)還是會(huì)很大。所以近期建議中介機(jī)構(gòu)在控制成本上發(fā)力，尤其是可以在業(yè)務(wù)量減少的情況下，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易制度和交易技巧學(xué)習(xí)，這也是應(yīng)對市場降溫的一個(gè)較為積極和陽光的策略。