文|凱風(fēng)

　　中國(guó)樓市有無數(shù)個(gè)謎題，最大的謎題當(dāng)屬住房空置率。

　　近日，原住建部副部長(zhǎng)仇保興在接受媒體采訪時(shí)表示：

　　我國(guó)房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，一般國(guó)際上都是5%左右。

　　仇保興的建議是，征收空置稅。

　　一石激起千層浪。

　　01

　　為什么有那么多房空置?

　　北京空置率高達(dá)20%，這個(gè)結(jié)論讓很多人大吃一驚。

　　且不論這個(gè)數(shù)據(jù)真實(shí)與否，中國(guó)住宅空置率之高，早已不是新話題。只要夜晚到郊區(qū)新城的樓盤看看，基本都是烏黑一片。從小區(qū)“亮燈率”，就可簡(jiǎn)單窺見住房空置的真相。

　　那么，為什么會(huì)出現(xiàn)大量住宅空置?

　　一個(gè)原因是，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，空置成本相比于上漲收益，基本可以忽略不計(jì)。

　　同時(shí)，在二手房交易上，一直敞空的次新房反而能賣更高價(jià)錢。所以，不少業(yè)主寧愿空著也不愿出租

　　另一個(gè)原因是，大量新盤位于人跡罕至的郊區(qū)，夜晚連燈都不會(huì)亮。

　　雖然當(dāng)初在概念炒作之下，房?jī)r(jià)一路上行，但幾乎無人接盤，出租率更是少得可憐，想要不空置也難。

　　02

　　住房空置率之謎

　　長(zhǎng)期以來，我國(guó)住房空置率一直都是一個(gè)謎題。

　　雖然“亮燈率”可以提供直觀觀察，但終究只是微觀數(shù)據(jù)。我國(guó)每年出售的新房高達(dá)1700萬套，這些房子流入市場(chǎng)，究竟是用來自住，還是出租，抑或長(zhǎng)期空置，一直都沒有明確答案。

　　這方面，有一些第三方數(shù)據(jù)可作為參考。

　　一個(gè)數(shù)據(jù)是，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)”調(diào)研報(bào)告：

　　2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%。

　　其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

　　不過，這是5年前的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在究竟如何，仍舊沒有答案。

　　另一個(gè)數(shù)據(jù)是，前不久，在2018陸家嘴論壇上，原中財(cái)辦副主任楊偉民在演講中提到：

　　在中央財(cái)辦時(shí)，曾經(jīng)請(qǐng)有關(guān)單位通過對(duì)用電量對(duì)全國(guó)住宅的空置情況摸底調(diào)查，結(jié)果顯示我國(guó)無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國(guó)家還要高，日本是13%。

　　這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關(guān)部門應(yīng)該盡快制定空置標(biāo)準(zhǔn)。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該更權(quán)威，也更接近當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)。

　　日本是13%的空置率，如果說我國(guó)比日本還要高，那就意味著空置率“百分之十幾到二十”的論斷，并非聳人聽聞。

　　03

　　香港與溫哥華

　　征收空置稅，聽起來很新鮮，其實(shí)已經(jīng)在多個(gè)城市落地。

　　最近的兩個(gè)案例是香港和溫哥華。

　　今年6月，香港對(duì)新房征收空置稅。

　　對(duì)于捂盤一年以上的新房征收5%左右的空置稅，通過這種舉措，刺激新房上市交易。

　　香港的空置稅只對(duì)新房征收，存量房源不在其列，其意圖很簡(jiǎn)單，以稅收成本防止開發(fā)商捂盤惜售，從而刺激新房入市，進(jìn)一步緩解樓市供求緊張的局面。(更多參閱《香港宣布開征空置稅，中國(guó)內(nèi)地會(huì)跟進(jìn)嗎?》)

　　事實(shí)上，香港人多地少，住房一直都相當(dāng)緊張。住宅空置率已從2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在國(guó)際上也算是合理水平。

　　與之對(duì)比，加拿大溫哥華更進(jìn)一步。

　　2017年，溫哥華就推出空置稅，對(duì)空置住宅按照1%房?jī)r(jià)按年征收空置稅。

　　空置的界定標(biāo)準(zhǔn)是一年內(nèi)居住不滿6個(gè)月，當(dāng)時(shí)共確定8000套房子符合空置標(biāo)準(zhǔn)。

　　在具體操作上，溫哥華要求業(yè)主自主申報(bào)，并輔之以水電數(shù)據(jù)作為參考。

　　如果存在虛假申報(bào)或造假情形，將被課以1萬加元(5.32萬人民幣)的罰款。

　　溫哥華的空置率也僅有5%，即便如此，空置稅還是粉墨登場(chǎng)。

　　溫哥華征收空置稅，目的在于遏制海外投機(jī)。這個(gè)華人規(guī)模最為龐大的北美城市，征起稅來一點(diǎn)都不手軟。

　　不僅有空置稅，還有房產(chǎn)稅，更加專門針對(duì)外籍人士的房產(chǎn)投機(jī)稅：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要征收20%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。

　　這一招，不可謂不狠。從下半年開始，溫哥華房?jī)r(jià)開始一轉(zhuǎn)大漲行情，掉頭向下。

　　04

　　空置稅落地有多難?

　　香港和溫哥華的例子說明，征收空置稅并不難，而且也能起到立竿見影的效果，但回到內(nèi)地，空置稅果真有可能落地嗎?

　　其一，空置率都搞不清楚，如何征收空置稅?

　　想要開征空置稅，首先必須搞清住房空置率。同樣，想要進(jìn)行精準(zhǔn)的樓市調(diào)控，也離不開對(duì)于空置情況的精準(zhǔn)把握。然而，在我們這里，住房空置率卻一直諱莫如深。

　　其二，如何界定住房空置，也是一個(gè)問題。

　　香港對(duì)新房征收空置稅，容易界定;溫哥華對(duì)所有住宅征收空置稅，靠的是自主申報(bào)，這有賴于國(guó)外相對(duì)發(fā)達(dá)的自主申報(bào)體系和法律體系。

　　回到內(nèi)地，如何界定空置房，這面臨一系列的技術(shù)或法律問題。

　　首先，空置多久算是空置，出國(guó)一年或到別的城市工作一年，算不算空置?這方面容易引發(fā)社會(huì)爭(zhēng)議。

　　其次，依靠水電煤氣表數(shù)進(jìn)行監(jiān)管，在智能電器日益發(fā)達(dá)的年代，同樣容易被規(guī)避。

　　其三，站在官方的角度來看，與房產(chǎn)稅相比，空置稅性價(jià)比不高，且副作用卻很大。

　　我們?cè)诤竺嬷攸c(diǎn)來講這一點(diǎn)。

　　05

　　空置稅VS房產(chǎn)稅

　　在空置稅與房產(chǎn)稅的對(duì)壘中，從來都沒有懸念。

　　在官方各類文件中，房產(chǎn)稅自始至終都是主角，并且已經(jīng)被納入人大五年立法計(jì)劃，出臺(tái)只是時(shí)間問題。(詳見《房產(chǎn)稅還有多遠(yuǎn)?》)

　　而空置稅，則一直都是學(xué)者和各類智庫(kù)的主戰(zhàn)場(chǎng)，從2006年見諸報(bào)章，但從來都沒有被納入正式的決策議程。

　　之所以出現(xiàn)這樣的局面，原因主要存在于三個(gè)方面。

　　其一，征稅的目的并不是降房?jī)r(jià)。

　　如果是為了降房?jī)r(jià)，空置稅比房產(chǎn)稅更加立竿見影，但對(duì)樓市的副作用也更大?？梢韵胂?，如果中國(guó)住房空置率真的超過20%，一旦開征空置稅，影響無異于一場(chǎng)地震。

　　顯然，如今的市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭，空置稅這種“大殺器”顯然不會(huì)輕易啟用。

　　其二，房產(chǎn)稅能提供更持久的穩(wěn)定稅源。

　　開征任何一項(xiàng)新稅，其核心目的都在于獲得更多稅源。

　　房產(chǎn)稅是持有稅，只要買了房就要一直繳下去，因而可以作為土地財(cái)政的替代。

　　空置稅更大的作用在于遏制投機(jī)，讓房子流入租賃市場(chǎng)，雖能在短期帶來一定稅賦，但缺乏持久性。

　　其三，我們?nèi)狈ν七M(jìn)空置稅的動(dòng)力。因?yàn)榭罩枚惒粌H涉及直接的利益，更涉及整個(gè)房地產(chǎn)模式的正當(dāng)性與持久性。

　　這背后的秘密在于，容忍住房空置，是維系房地產(chǎn)泡沫的重要基礎(chǔ)。平時(shí)你知我知，只要不說破，對(duì)于市場(chǎng)情緒沒有任何影響;一旦真的將住房空置納入監(jiān)管，甚至征稅進(jìn)行約束，這比房地產(chǎn)稅更容易引發(fā)市場(chǎng)的震蕩。

　　所以，現(xiàn)階段，空置稅無論喊得如何震天響，都不會(huì)比房產(chǎn)稅推出的可能性更大。

　　當(dāng)然，未來某一天，兩個(gè)稅同時(shí)上馬，也未必不可能。哪一天官方開始大張旗鼓調(diào)查住房空置率，這個(gè)時(shí)候，空置稅就真的不遠(yuǎn)了。