房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)分兩塊，租賃和二手房交易。如果要貸款買二手房，一般按房子的評估價按一定成數(shù)辦理，大部分銀行之前的要求是，房齡加貸款年限不超過30年，賣主年齡加貸款年限不超過65歲。

　　房子有幾個支撐價格區(qū)別的硬指標(biāo)：樓層、電梯、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。

　　頂樓，比如8樓的8樓(簡稱8/8)，或9/9，無電梯，一梯多戶(6-8戶)樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒有物業(yè)、容積率高。家里有老人，爬樓不方便，朝向不好，通風(fēng)采光差，有黑房意味著東西容易長霉，頂樓意味著夏天熱冬天冷，廚房廁所朝向走道，意味著樓梯間充滿油煙和糞香、墻面油跡斑斑。

　　一、產(chǎn)權(quán)情況

　　房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)的類型有很多，包括：私產(chǎn)房(合同房)、公產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資建房等;房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，其價值也不盡相同。

　　日常交易中“私產(chǎn)房”最為常見，私產(chǎn)房的權(quán)屬證明文件有兩個，俗稱兩證：《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》;也有老百姓稱三證的，其實是指兩證之外另加一(論壇新聞)本《國有土地使用納稅證》。

　　我們在查明房屋產(chǎn)權(quán)時要要注意以下情況：

　　1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán)，如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;

　　2.產(chǎn)權(quán)是否登記?如預(yù)售房、抵押商品房未登記等;

　　3.產(chǎn)權(quán)是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;

　　4.產(chǎn)權(quán)有無糾紛?如拍賣競得、婚姻或財產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;

　　5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán)，如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強制拍賣、遺失補辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓;

　　二、房屋外部情況

　　1.地段及繁華程度：地段是房屋最重要的固定屬性，也是所有購房者在購房時都很關(guān)注的，買家一但圈定了一定的地段區(qū)域，需求較難引導(dǎo);選擇哪一區(qū)域、市區(qū)還是郊區(qū)主要圍繞客戶的需求而定。

　　2.交通便捷程度;交通是買房者會考慮的重要因素，包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，從房子所在地到各公交點的距離，公交工具運行起止時間、運行速度、是否經(jīng)常堵車、票價等都是客戶會盤算的細節(jié)。四通八達、進出方便、經(jīng)濟實惠，居住的便利性才能得以體現(xiàn);

　　3.公共生活配套：調(diào)查公共生活配套應(yīng)關(guān)注以下各要素;

　　1)教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的交通便利、級別等;

　　2)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：醫(yī)院、衛(wèi)生站、社區(qū)門診等;

　　3)文化體育設(shè)施：公園、體育場、綜合文化活動中心等;

　　4)商業(yè)服務(wù)設(shè)施：商場、超市、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施;

　　5)金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等;

　　6)行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會、房管機構(gòu)等。

　　4.周邊環(huán)境：

　　查看小區(qū)的環(huán)境要從以下幾個方面入手：

　　1)安全性：小區(qū)是否封閉、安全防盜措施等;

　　2)小區(qū)規(guī)模、綠化覆蓋率、景觀布局、樓間距等;

　　3)內(nèi)部生活配套，會所設(shè)施(健身、娛樂)、教育、停車、購物等;

　　4)物業(yè)管理：管理狀況，服務(wù)質(zhì)量、收費。

　　5)環(huán)保情況：

　　a)衛(wèi)生狀況：關(guān)注社區(qū)居民生活習(xí)慣、衛(wèi)生現(xiàn)狀。生活垃圾處理情況、給、排水是否通暢、有無雨季漬水等情況;

　　b)噪音：安靜與否?有無臨馬路、鐵路、餐飲、集市等?

　　c)用水：飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱?

　　d)空氣：注意有無餐飲、工廠、垃圾站等污染;

　　e)其它：有無通信接收設(shè)施、高壓變電裝置等?