在房價高企的今天，能夠擁有自己的住房是很多人的夢想。局限于經(jīng)濟(jì)的限制又想擁有自己的住房，不少市民把目光瞄向了小產(chǎn)權(quán)房。對此法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的，買方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，買前一定要考慮清楚。

　　小產(chǎn)權(quán)房能不能購買

　　市民鄭先生目前想在靠近東溝嶺附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房，房價很低。在周邊商品房動不動就要五六千元的價格，小產(chǎn)權(quán)房的價格只有二千多元，比經(jīng)濟(jì)適用房的價格還要低。這是一個很大的誘惑，鄭先生非常動心。

　　房子的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。在確定購買前，鄭先生要把心中的顧慮解決。因?yàn)槊刻追孔記]有獨(dú)立房產(chǎn)證，鄭先生擔(dān)心購買后不能登記，一旦房子被征收或被拆，他的權(quán)益能否得到保障?如果得不到保障，自己的投入就打了水漂。

　　按鄭先生的想法，能否通過房產(chǎn)管理局的登記，或者通過合同簽訂的方式來保障自己的權(quán)益。但這樣的想法能否行得通，目前對他還是一個謎。

　　小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止

　　目前國家對小產(chǎn)權(quán)房沒有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。

　　廣西大學(xué)法學(xué)院教授簡永發(fā)稱，按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。

　　另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房;同時《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

　　少交土地出讓金不許交易

　　簡教授稱，由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上或通過政府劃撥的方式來建設(shè)，所建設(shè)的房子不包含土地成本在內(nèi)，因而建筑成本很低，所以導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的售價如此之低。

　　簡教授稱，目前市場上商品房土地出讓金多則數(shù)千萬元一畝，少則也要數(shù)百萬元。所以小產(chǎn)權(quán)房如果具備上市交易的條件，首要的是補(bǔ)足土地出讓金。

　　另外必須補(bǔ)辦土地使用性質(zhì)變更手續(xù)，但這樣的變更手續(xù)辦理非常麻煩。

　　無房產(chǎn)證權(quán)益無法保障

　　簡教授稱，由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實(shí)存在，但購買人無法在政府職能部門登記過戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購買人與出售人簽訂了購房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購買人通過合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購買人主張自己權(quán)益時法律不予支持，購買人最多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。

　　購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險多多

　　簡教授稱，購買小產(chǎn)權(quán)房除了購買人的權(quán)益不受保障外，購買人還面臨多重風(fēng)險，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產(chǎn)證，也無法向銀行抵押貸款。此外小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，因?yàn)椴辉趪乙?guī)劃之列，所以不能得到有效保證。