今年4月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)，未來(lái)在多項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施下，房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.3%，增速大幅回落，相比1-3月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速雖然也有所回落，但只回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比名義增長(zhǎng)達(dá)10.3%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資增長(zhǎng)的差異，反映出在持續(xù)加碼的房地產(chǎn)限售政策影響下，銷(xiāo)售與投資出現(xiàn)冷熱不均。

　　商品房庫(kù)存去化充分

　　具體來(lái)看，劉愛(ài)華透露，1-4月，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積42192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%。其中，我國(guó)住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)0.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降4.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7%。而從地區(qū)來(lái)看，1-4月，我國(guó)東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積17442萬(wàn)平方米，同比下降9.4%，降幅比1-3月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，中部、西部和東北部地區(qū)的商品房銷(xiāo)售面積分別為11556萬(wàn)平方米、11596萬(wàn)平方米和1598萬(wàn)平方米，三地區(qū)增速都有所回落，分別回落1.5個(gè)百分點(diǎn)、2.7個(gè)百分點(diǎn)和6.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速雖然也有所回落，但增速只比1-3月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比名義增長(zhǎng)達(dá)10.3%，連續(xù)兩個(gè)月投資數(shù)據(jù)在10%以上。我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積顯著回落，而我國(guó)房地產(chǎn)投資卻高位增長(zhǎng)。對(duì)此，北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志分析，事實(shí)上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和房地產(chǎn)投資時(shí)常不同步，兩者經(jīng)常有錯(cuò)位的情況發(fā)生。

　　此外，劉愛(ài)華表示，4月末，我國(guó)商品房待售面積56687萬(wàn)平方米，比3月末減少642萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積和辦公樓待售面積分別減少645萬(wàn)平方米和24萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)分析，我國(guó)商品房庫(kù)存持續(xù)下調(diào)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成,城市商品房庫(kù)存去化已十分充分,多個(gè)城市去化周期均在12個(gè)月以下。

　　銷(xiāo)售投資存時(shí)間差

　　針對(duì)今年1-4月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售增速及投資增速迥然不同的表現(xiàn)，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅認(rèn)為，兩者出現(xiàn)差別的原因在于房地產(chǎn)投資相較房地產(chǎn)銷(xiāo)售具有滯后性，即房企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)資金鏈緊張后，便會(huì)減少投資規(guī)模，由于兩者存在時(shí)間差，體現(xiàn)在數(shù)字上兩者不一定同步。她預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速的明顯回落，房地產(chǎn)投資將會(huì)逐步下滑。陳志也表示，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)處于旺盛時(shí)期，在短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積就會(huì)有大幅增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)投資是有規(guī)律的，需要設(shè)備等各方面的投入，周期較長(zhǎng)。

　　業(yè)內(nèi)分析，限售政策的繼續(xù)加碼是影響商品房銷(xiāo)售面積增速大幅回落的重要原因。據(jù)了解，影響我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的調(diào)控政策主要為“五限”，即限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限商。去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)。地方調(diào)控持續(xù)收緊，并表現(xiàn)出二線城市繼續(xù)深化、三四線城市不斷擴(kuò)圍的態(tài)勢(shì)。各地從常規(guī)的限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策，新增了限售、限商。“實(shí)際上，自2016年央行"9·30"新政開(kāi)始，全國(guó)各地都密集頒發(fā)了許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控持續(xù)加碼。去年至今，我國(guó)共對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售調(diào)控了幾百次，呈現(xiàn)出覆蓋面廣、力度大的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)格的大背景下，對(duì)房地產(chǎn)成交也產(chǎn)生了制約。”郭毅分析。

　　我國(guó)投資增速持續(xù)維持在高位，則源于近期我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)據(jù)逐漸上漲，以及我國(guó)房屋新開(kāi)工面積依然維持高位。中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海提到，我國(guó)房地產(chǎn)投資還受房企拿地情況、信貸政策、利潤(rùn)預(yù)期，以及周期性因素影響。“最近我國(guó)房企拿地情況較多，拿地快，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資加快。而今年3月后，隨著資金的放寬，房地產(chǎn)逐步復(fù)蘇，也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的高位運(yùn)行。”此外，區(qū)域投資分化，尤其是東部、中部及東北地區(qū)的投資數(shù)據(jù)拉動(dòng)，填補(bǔ)了之前的投資空缺。

　　投資將穩(wěn)步下行

　　從市場(chǎng)趨勢(shì)看，業(yè)內(nèi)人士分析，隨著調(diào)控的繼續(xù)加碼，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積很可能在5-6月出現(xiàn)三年來(lái)的首次同比下降。而對(duì)于房地產(chǎn)投資的預(yù)期，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，未來(lái)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)高位增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)將有所改變，預(yù)計(jì)近期總體上會(huì)在兩位數(shù)水平波動(dòng)，下半年會(huì)回歸到一位數(shù)的水平。“房地產(chǎn)銷(xiāo)售與房地產(chǎn)投資是環(huán)環(huán)相扣的過(guò)程，當(dāng)房企資金回籠較慢時(shí)，房企便會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。”郭毅表示。

　　據(jù)了解，中國(guó)社科院近日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2018)》指出，預(yù)計(jì)今年我國(guó)房地產(chǎn)投資將進(jìn)入下行通道，繼續(xù)保持低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，未來(lái)還有可能加速下降。中國(guó)社科院城環(huán)所副研究員、房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)也表示，由于今年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，需求側(cè)各個(gè)層面不利因素依然存在，加上居民去杠桿、信貸收緊，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速產(chǎn)生負(fù)面影響?？傮w判斷，今年將成為我國(guó)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，其中上半年可能有小幅回升，下半年預(yù)計(jì)繼續(xù)保持下跌的趨勢(shì)。

　　對(duì)此，郭毅也表示，今年我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，尤其是熱點(diǎn)城市和一二線城市的調(diào)控政策更為嚴(yán)格，使得開(kāi)發(fā)商繼續(xù)減少房地產(chǎn)投資。同時(shí)，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮等因素，房企資金壓力不斷增強(qiáng)，一定程度上影響了房企的開(kāi)工意愿，新開(kāi)工增速仍將持續(xù)低位運(yùn)行。

　　此外，還有機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)我國(guó)土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。值得注意的是，流標(biāo)的土地大部分屬于非熱門(mén)區(qū)域地塊，而熱門(mén)區(qū)域地塊仍不斷以高價(jià)成交。業(yè)內(nèi)分析，頻繁流標(biāo)的出現(xiàn)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向理性，拿地、賣(mài)房、賺巨額差價(jià)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。