案情簡介

　　張先生常年在外工作，決定在老家為父母購置一套環(huán)境好的房子，走訪一圈之后，覺得當(dāng)?shù)啬承^(qū)的樓盤不錯(cuò)。開發(fā)商介紹，樓盤賣得非常好，2018年就可以交房，又在京郊圈，不管是自住還是投資都是優(yōu)勢之選。

　　禁不住開發(fā)商的誘惑，張先生與其簽訂了“商品房預(yù)訂合同”，合同中約定購房款230萬，首付款80萬，銀行貸款150萬。張先生需要在2018年1月4日之前支付完全部購房款，開發(fā)商需要在2018年3月4日前交房并辦理過戶手續(xù)，若開發(fā)商沒有按時(shí)交房，按照已付款日萬分之一繳納違約金，若張先生未按期支付購房款，開發(fā)商可以將房子賣給第三人，且張先生要承擔(dān)購房款總額20%的違約金。

　　合同簽訂之后，張先生按約支付了房子的首付款，并按照要求將需要辦理銀行貸款所需要的資料都交給了開發(fā)商，但是開發(fā)商一直以張先生提交的資料不完備為由沒有辦理銀行貸款，也沒有進(jìn)行網(wǎng)簽備案。張先生到當(dāng)?shù)亟ㄎ樵儯弥孔右呀?jīng)被開發(fā)商抵押給了銀行，若開發(fā)商不解押，不可能把房子過戶到張先生的名下。

　　張先生想要退房，經(jīng)人介紹，找到本報(bào)的法律專家顧問團(tuán)成員北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松，尋求專業(yè)的法律意見。

　　律師分析

　　李松律師聽了張先生的敘述，看了相關(guān)的材料之后分析道，首先開發(fā)商與張先生簽訂的“商品房預(yù)訂合同”并不是一個(gè)正式的商品房預(yù)售合同，從合同內(nèi)容上看，此合同更像是一個(gè)商品房認(rèn)購協(xié)議，合同中只有開發(fā)商取得的國有土地使用權(quán)證號，而沒有商品房預(yù)售證號。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，只是取得土地使用證還不具備預(yù)售的條件，只有取得商品房預(yù)售許可證才能向社會(huì)公眾進(jìn)行預(yù)售。張先生與開發(fā)商簽訂的預(yù)訂合同中根本沒有預(yù)售證號，可見開發(fā)商根本沒有預(yù)售商品房的資格。

　　其次，從合同內(nèi)容上看，合同中已就房屋的基本狀況、銷售方式、房款的確定方式及付款方式和付款時(shí)間、交付使用的條件和日期等做了明確的規(guī)定。根據(jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及結(jié)合預(yù)訂合同的內(nèi)容，可看出此預(yù)訂合同實(shí)際是一個(gè)商品房買賣合同。因開發(fā)商沒有預(yù)售證，故張先生與開發(fā)商所簽訂的合同也無法在當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T網(wǎng)簽備案，無法網(wǎng)簽的合同，根本不可能獲得銀行按揭貸款。這也是張先生雖然提供了完備的資料，但開發(fā)商卻一直未為其辦理銀行貸款的原因所在?，F(xiàn)在早已過交房時(shí)間，開發(fā)商還未取得預(yù)售許可證，又將所售房屋進(jìn)行抵押，故張先生與開發(fā)商簽訂的合同根本沒有繼續(xù)履行的基礎(chǔ)。而且，開發(fā)商在未取得預(yù)售證的情況下擅自售房，是一種違規(guī)行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第9條的規(guī)定，開發(fā)商故意隱瞞未取得預(yù)售證的事實(shí)而銷售房屋的，買受人可以要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　聽了李松律師的分析，張先生心中有底了，決定用法律的手段維護(hù)自己的權(quán)益，向開發(fā)商討回公道。

　　律師提醒

　　李松律師提醒大家，買房子之前，要看開發(fā)商是否取得了售房資格;發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不靠譜時(shí)，要及時(shí)詢問專業(yè)法律人士的意見，維護(hù)自己的合法權(quán)益。