截至2018年5月，全國首套房貸款平均利率已上升至5.51%，相當于基準利率1.124倍，環(huán)比上升0.92%，同比上升23.54%。全國35個城市533家銀行中，98家首套房貸款平均利率上升，較上月新增45家。

　　就在上周(5月7-11日)，“中農(nóng)工建”四大行宣布將北京(樓盤)地區(qū)首套房房貸利率提高為基準利率的1.1倍。在經(jīng)過多次上調(diào)后，北京首套房房房貸利率已經(jīng)從基準利率的85折升至1.1倍。

　　無獨有偶!杭州(樓盤)、長沙(樓盤)、西安(樓盤)、武漢(樓盤)等地都在近期被報道房貸利率上調(diào)。

　　我們注意到，一方面住建部等都仍在強調(diào)確保首套房的剛性需求。央行、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門也重申過支持首套房貸款需求。另一方面?zhèn)€人住房按揭貸款利率卻直線走高。包括首套房需求的購房成本較大幅度提高，此前的85折優(yōu)惠利率基本一去不復(fù)返了。社會呼吁不要誤傷剛需的訴求日益強烈。

　　問題出在哪里呢?不在于政府，也不在于監(jiān)管部門，更不在于商業(yè)銀行，而在于國際國內(nèi)的金融市場環(huán)境，在于市場的變化。這種變化決定了今后個人住房貸款包括首套房需求再想享受低利率成本基本不可能了，也就是今后若干年低利率購房貸款或一去不復(fù)返了。所有購房人包括首套房貸款需求者都要有這個思想準備。

　　從國際環(huán)境看，一個重要因素是隨著美聯(lián)儲進入加息通道，美元必然開始升值，美元升值將會很快導(dǎo)致債券收益率大幅上升，全球性借貸成本增加。特別是對于新興市場國家來說，借貸成本增加、融資難融資貴將更加嚴重。邏輯是這樣的：美元升值將導(dǎo)致新興市場國家此前進入的資本離境流回到美國。這時新興市場國家比如中國外匯儲備將會下降，央行將會被動收緊收回人民幣，市場資金將會出現(xiàn)緊缺，利率將會走高。

　　中國市場目前就出現(xiàn)了這樣一個怪象：一邊央行投放短期貨幣，另一邊貨幣市場利率繼續(xù)走高。背后其實不是一個國家包括央行能夠左右的，是一個在美聯(lián)儲指導(dǎo)下的全球性問題。我們預(yù)計美元走高僅僅是開始，今后將會繼續(xù)攀升，全球借貸成本將會繼續(xù)維持在高位。在這樣的國際大背景下，個人住房貸款利率很長時間是不會走低的。

　　從國內(nèi)情況看，個人住房按揭貸款一般都是商業(yè)銀行提供的，而商業(yè)銀行受到社會化、互聯(lián)網(wǎng)金融等融資影響，按照基準利率吸收存款基本吸收不來了。這個資金價格已經(jīng)沒有任何競爭力了。加之，存款利率已經(jīng)基本放開，商業(yè)銀行具有自主定價權(quán)，為了吸收存款大多數(shù)銀行都上浮了資金。資金來源決定資金運用，資金來源成本決定資金運用回報的高低。在高成本吸收資金情況下，在基準利率上打85折的貸款利率，銀行注定是賠本買賣，肯定不會干的。個人按揭貸款也必須遵循資金高來高去的經(jīng)營原則。

　　一定要記?。恒y行是不會倒掛利率、倒貼錢給你貸款的。銀行作為金融中介、中心化、中間機構(gòu)就是以最低利率從百姓手中吸收資金，再以最高利率貸款給百姓，從中吃利差的，而不是學雷鋒的。“吃了存款人再吃借款人”，類似“吃了原告再吃被告”，這句話引申到銀行有點像。

　　話扯遠一點，這就是我一直力挺區(qū)塊鏈技術(shù)發(fā)展的原因。區(qū)塊鏈技術(shù)第一個功能就是去中心化、中介化、中間化。把中介化機構(gòu)顛覆以后，交易成本下降，交易效率大大提高。