昨天，中國社科院發(fā)布了《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告2018》，披露了多個城市驚人的房價與租金數(shù)據(jù)。

　　而根據(jù)報告數(shù)據(jù)制作的房價與收入比，更是觸目驚心。

　　首先解釋一下什么叫房價與租金比。它是指每平方米的“房價”與每平方米的“月租金”之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

　　以排在首位的廈門為例，房價租金比為1100，意思是廈門平均每平米的房價是每平米月租金的1100倍，如果要收回一平米的成本，需要一平米面積出租1100個月，也即91.7年才能通過租金收回。

　　按照歐美發(fā)達國家的標準，如果房價租金比突破300，就表明該區(qū)域房價投資潛力較小，房價被高估，也就意味著房價泡沫較嚴重，有回調(diào)風險。

　　如果以300為標準，上圖列入的26個城市“無一幸免”。

　　考慮到中國是發(fā)展中國家，不能完全將已結(jié)束城市化進程的歐美發(fā)達國家的標準生搬硬套，個人認為中國的這個標準應該翻一倍，也即房價租金比以600為標準線，更符合中國的國情。

　　這就意味著房價租金比600以上的廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京、上海、深圳、天津、濟南、青島、蘇州、廣州都是房價泡沫較大的地區(qū)。

　　盡管上榜的26個城市都是本號長線看好的三類城市：中心城市、核心城市的衛(wèi)星城以及具有內(nèi)生性經(jīng)濟增長點的城市。但短期內(nèi)，面對政府超強的調(diào)控房價意志和正在進行新一輪樓市加碼的背景(最近半個月樓市相繼加碼的地區(qū)有海南、西安、貴陽、珠海、東莞、佛山、丹東、成都等)，房價泡沫較大的城市，上漲動力不足，甚至有回調(diào)風險。盲目亂入這些地區(qū)可能淪為韭菜，尤其是排在前面的廈門、廊坊、惠州、合肥、石家莊。

　　廈門的房價一直以來都非常高，目前僅次于北上深。坊間對于廈門的評論是：一線的房價、二線的城市、三線的收入。

　　廈門由于其優(yōu)美的海景資源和包容性，成為福州和全國人民理想的購房地。

　　根據(jù)前段時間財經(jīng)雜志整理的各省市“家庭杠桿率”數(shù)據(jù)顯示，全國省域范圍內(nèi)杠桿率最高的是福建，截至3月末，福建全省的住戶存款是1.813萬億，住戶貸款是1.925萬億，福建全省的“家庭杠桿率”(或“樓市杠桿率”)超過了100%。

　　而廈門的數(shù)據(jù)更加極端，截至2018年2月，廈門的住戶存款是2425億元，住戶貸款是4319億元，杠桿率達到了178%，廈門成為了當之無愧地的“泡沫之王”。

　　緊隨廈門的廊坊、惠州、合肥、石家莊也是泡沫高地。

　　從上表可以看到，這些衛(wèi)星城樓市中的外地客占比都比較大，其中尤以廊坊、中山和惠州為猛。廊坊靠近通州的北三縣、靠近大興的固安都是炒房客熱衷之地，中山的翠亨新區(qū)、惠州的大亞灣亦如此。

　　目前，廊坊在空前強烈的兩大調(diào)控政策打壓下，房價已在回調(diào)。

　　至于惠州、中山，長遠看，在即將落地的粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃下，這兩個城市的房價肯定會與經(jīng)濟實力保持一致，但從外地購房客占比可以看到，泡沫確實比較大，后期如果出臺強調(diào)控政策，下調(diào)風險依然在。

　　接著看合肥、石家莊。

　　合肥，這個經(jīng)濟并不算強的省會城市在過去兩年的時間里，以房價漲幅的方式在世界范圍內(nèi)狠狠刷了一把存在感。2016年合肥房價漲幅，全球第一。

　　石家莊也是個奇怪的地方。包括石家莊本地人在內(nèi)的許多人都非常納悶，論經(jīng)濟實力石家莊只是個弱省會，但房價卻比長沙、鄭州、成都、武漢這些強省會都要高，足見其泡沫之大。

　　在京津冀一體化的概念炒作下，石家莊的樓市被炒房客們狠狠地炒了一波。數(shù)據(jù)顯示，石家莊樓市購房用途中投資占比高達27%，位列全國第五位。

　　至于南京、上海、深圳、天津、濟南、青島、蘇州、廣州等城市，泡沫也不較大，但相比之下，房價回調(diào)可能性不大，更多會傾向于維穩(wěn)或者慢漲。

　　因為相比于前面五個城市，后面這些中心城市雖然房價也存在虛高，但人口增長和經(jīng)濟增長帶來的購房需求在持續(xù)增加，購房需求穩(wěn)定，是這類城市最好的安全墊。

　　廈門、廊坊、惠州等城市則不一樣，廈門的常住人口只有401萬人，不到深圳的1/5，面積只比深圳小一些，經(jīng)濟上就更不用比，但房價卻幾乎追齊深圳。

　　盡管良好的形象與優(yōu)美的海景資源給廈門加了不少分，但全國第四的高房價與全國第一家庭高杠桿率，讓廈門這個“泡沫之王”如坐針氈。

　　對于廊坊、惠州、中山，這幾個基本依靠外來投資客撐起的房價，盡管背靠核心城市，前景非常看好，但購房需求不穩(wěn)定是他們最大的隱患。

　　廊坊房價已經(jīng)回調(diào)的差不多了，目前還在回調(diào)的路上。中山與惠州，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地前后，可能會伴隨著超強的調(diào)控政策，可能會導致泡沫較大的中山與惠州價格回調(diào)。

　　最后特別強調(diào)一下：

　　中國樓市政策性較強，分析中國樓市不能只依靠市場數(shù)據(jù)，短期內(nèi)主要還是看政策。但所謂短期看政策、中期看土地、長期看人口。上面圖表所列的26個城市的樓市，都是本號長線看好的三類城市。

　　在城市化進程結(jié)束和土地財政無法有效解決之前，中國中心城市與核心城市的衛(wèi)星城的房價，會長期漲下去，這是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和體制決定的。