- 首頁 / 房產(chǎn)資訊 / 城市規(guī)劃
據(jù)報道,4月以來,北京、杭州、成都等地土地出現(xiàn)流拍,其中北京市今年土地流拍數(shù)量更是累計達到6宗。背后有哪些原因?
土地流拍案例增加
剛剛過去的4月份,全國多地土地流拍。除北京外,“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍,成為杭州今年首次土地流拍。而在5月8號,成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊,一宗262畝商用地宣告流拍。
土地流拍的原因是什么?有關(guān)分析師分析:第一個原因是嚴(yán)厲的限購,住房按揭的條件非常嚴(yán)格,住宅貸款的基準(zhǔn)利率也在上升,而且審核也從嚴(yán),導(dǎo)致了購買力在下降。第二個原因,這些流標(biāo)的土地,基本上在偏遠郊區(qū),屬性比較復(fù)雜,在整個資金面收緊的情況下,相對而言質(zhì)量不是很好、屬性不是很好的土地,流標(biāo)就自然而然地出現(xiàn)了。
房地產(chǎn)商向房屋運營商轉(zhuǎn)變
這也說明:房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向理性,拿地、賣房,賺巨額差價的時代已經(jīng)過去。政府出臺各項政策鼓勵房屋租賃市場發(fā)展,房地產(chǎn)商向房屋運營商轉(zhuǎn)變,也成為行業(yè)新趨勢,一些房地產(chǎn)商開始增加自己持有項目的比例。
但作為全國首個企業(yè)自持租賃住房項目,萬科翡翠書院在開啟預(yù)租時,90平方米“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”的價位,還是引起了熱議,大部分租房族認為價格太貴、不親民。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來,即使這個價位,還是覺得不掙錢。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說,業(yè)內(nèi)看好長租公寓項目,但目前盈利有困難,“業(yè)內(nèi)還沒有看到做長租公寓掙錢的情況。”
回報率低導(dǎo)致長租公寓不掙錢
長租公寓為什么不掙錢?主要就是回報率低。比如北京,年租金投資回報率甚至僅百分之一多一點。相關(guān)分析師認為,企業(yè)自持住房模式是一個階段性產(chǎn)物,未來很可能會消失。
相關(guān)分析師分析指出,拿地的時候,部分房企認為當(dāng)時的政策不會嚴(yán)格執(zhí)行,政策有寬松的可能性,可以以租代售。但是在后來的市場發(fā)展過程中,也出現(xiàn)過一些企業(yè)變相以租代售,被政府叫停,體現(xiàn)了北京市政府對于樓市調(diào)控的堅決性。這樣來看,這一批土地,核心代表就是四宗百分之百自持的土地項目,現(xiàn)在來看肯定是虧損,只是虧損多少的問題。自持是歷史發(fā)展過程中,出現(xiàn)的一個階段性的產(chǎn)物。目前,國家又供應(yīng)了一些集體型用地,在土地出讓的時候就設(shè)計為租賃房土地,地價比較便宜。
房地產(chǎn)業(yè)期待住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品
推進住房租賃資產(chǎn)證券化,是國際通行的做法,有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)。陳云峰說,房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在對此寄予厚望。開發(fā)商可以通過資產(chǎn)證券化,拿到一部分資金。業(yè)內(nèi)對資產(chǎn)證券化千呼萬喚,但現(xiàn)在只是破冰,大規(guī)模的推開還是一件難事,值得政策面和行業(yè)更加關(guān)注。