東莞樓市調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲，四五月份一手房市場(chǎng)沒(méi)有迎來(lái)旺季，成交持續(xù)冷淡，二手房市場(chǎng)更是量?jī)r(jià)齊跌。特別是在二手房首套房貸利率上浮20%~30%、“三價(jià)合一”滿3個(gè)月市場(chǎng)情況下，二手房樓市回歸理性，4月二手住宅成交同比降四成，部分房源成交價(jià)下跌超10%，業(yè)主報(bào)價(jià)也回歸理性，部分豪宅業(yè)主主動(dòng)降價(jià)50萬(wàn)元掛牌出售。

　　二手房報(bào)價(jià)從樓市火熱時(shí)的“反價(jià)(業(yè)主臨時(shí)提價(jià))”變?yōu)?ldquo;返價(jià)”，正在返回合理價(jià)格，在一手房降價(jià)促銷加大的情況下，二手房壓力加劇，未來(lái)將進(jìn)一步加大下調(diào)價(jià)格幅度，屆時(shí)購(gòu)房窗口期或?qū)⒌絹?lái)。

　　成交：4月二手住宅成交同比降四成

　　在2016年10月東莞一手房市場(chǎng)出臺(tái)嚴(yán)厲的限購(gòu)政策后，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)買房，推動(dòng)二手房成交量?jī)r(jià)齊升，在市場(chǎng)火熱期頻頻出現(xiàn)業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象。今年，二手房市場(chǎng)也迎來(lái)了嚴(yán)厲的房貸政策，2月份起東莞各個(gè)銀行執(zhí)行“三價(jià)合一”政策，同時(shí)，二手房貸利率上浮甚至停貸，使得二手房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)回歸理性，價(jià)格下調(diào)，“反價(jià)”變“返價(jià)”。金信聯(lián)行市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月東莞二手住宅網(wǎng)簽2505套，環(huán)比下降19.66%，同比下降44.48%;網(wǎng)簽面積246714平方米，環(huán)比下降20.08%，同比下降58.38%。樂(lè)有家各門店監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)也顯示，4月份東莞二手房看房量環(huán)比3月有所下降，主要原因是受“三價(jià)合一”政策持續(xù)影響，購(gòu)房者有所觀望。

　　東莞各大銀行從2018年2月起陸續(xù)執(zhí)行“三價(jià)合一”政策，截至4月份已滿3個(gè)月，對(duì)市場(chǎng)的影響也越加明顯。東莞中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月到4月東莞二手住宅共成交6910套，與去年同期的11719套相比，減少4809套，不及去年的六成(59%)，成交量萎縮嚴(yán)重。價(jià)格方面，中原的成交數(shù)據(jù)顯示，部分樓盤的成交均價(jià)已出現(xiàn)下跌跡象。

　　轉(zhuǎn)變：有豪宅業(yè)主主動(dòng)降50萬(wàn)元

　　受到市場(chǎng)和政策的影響，業(yè)主們的心態(tài)也出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，從市場(chǎng)火熱期的“反價(jià)”，變成了“返價(jià)”，報(bào)價(jià)返回至理性價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士介紹，在二手房的成交價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)之前，掛牌價(jià)早已出現(xiàn)了下行跡象，在“三價(jià)合一”執(zhí)行后，二手房掛牌價(jià)下調(diào)的房源悄然增多。在中原地產(chǎn)的掛牌系統(tǒng)中，過(guò)去的三個(gè)月，塘廈、鳳崗、東城、南城等鎮(zhèn)街下調(diào)報(bào)價(jià)的房源占比達(dá)10%，調(diào)價(jià)幅度在1%~16%不等，甚至不乏“滿5唯一”的房源也悄然下調(diào)掛牌價(jià)，以吸引買家入市。

　　記者從東莞中原了解到，如塘廈觀瀾碧桂園82平方米2房戶型在“三價(jià)合一”前報(bào)價(jià)是220萬(wàn)元，“三價(jià)合一”后報(bào)價(jià)是190萬(wàn)元，直降30萬(wàn)元，降幅達(dá)13.6%;萬(wàn)科四季花城95平方米3房在“三價(jià)合一”前報(bào)價(jià)是250萬(wàn)元，“三價(jià)合一”后報(bào)價(jià)是215萬(wàn)元，降了35萬(wàn)元，降幅達(dá)14%。

　　大戶型豪宅的報(bào)價(jià)下降更為明顯，如鳳崗大運(yùn)城邦二期(衛(wèi)城)193平方米5房大戶型報(bào)價(jià)由原來(lái)的650萬(wàn)元下滑至600萬(wàn)元，直降50萬(wàn)元，東城中信陽(yáng)光假日315平方米的5房戶型報(bào)價(jià)由原來(lái)的480萬(wàn)元降到430萬(wàn)元，同樣下降了50萬(wàn)元。

　　記者發(fā)現(xiàn)，從單價(jià)來(lái)看，城區(qū)部分剛需洋房的報(bào)價(jià)也由原來(lái)的1.87萬(wàn)元/平方米下滑至1.68萬(wàn)元/平方米等，單價(jià)報(bào)價(jià)下滑1000元/平方米左右，總價(jià)下滑10萬(wàn)~30萬(wàn)元不等。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，從區(qū)域來(lái)看，鳳崗、塘廈的掛牌價(jià)下調(diào)的房源占比稍高，中心城區(qū)稍低。

　　主要原因是由于鳳崗、塘廈過(guò)去幾年的投資客相對(duì)較多，同時(shí)在深圳房?jī)r(jià)平穩(wěn)后，部分自住業(yè)主計(jì)劃到深圳購(gòu)房，故在成交量萎縮的情況下，率先主動(dòng)降價(jià)，以實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)或換房計(jì)劃;而中心城區(qū)的東城、南城，由于教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全，自住屬性相對(duì)較高，同時(shí)對(duì)外出租的回報(bào)率也不錯(cuò)，掛牌價(jià)下調(diào)的房源比例稍低。

　　價(jià)格：有小區(qū)成交價(jià)降了3000元/平方米

　　受到“三價(jià)合一”、房貸利率上浮影響，二手住宅的成交價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下滑，特別是臨深片區(qū)原本房?jī)r(jià)較高、深圳投資客較多的區(qū)域，二手房源實(shí)際成交價(jià)下滑現(xiàn)象十分明顯。

　　記者了解到，位于鳳崗鎮(zhèn)名流印象一期小區(qū)一套76.7平方米中等裝修的兩房產(chǎn)品，在2017年10月的成交均價(jià)為25489元/平方米，而2018年4月成交的一套同樣戶型的房源，成交價(jià)格僅為22416元/平方米，均價(jià)下降3073元/平方米，降幅達(dá)12.1%。此外，中心城區(qū)報(bào)價(jià)較高的樓盤成交價(jià)也出現(xiàn)下滑，如南城的金域華府二期100~120平方米3房，在“三價(jià)合一”前成交均價(jià)是29540元/平方米，“三價(jià)合一”后成交均價(jià)約為26190元/平方米，降幅達(dá)到11.3%。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，從東莞中原的二手房成交數(shù)據(jù)中可以看到，相較于“三價(jià)合一”前的幾個(gè)月，“三價(jià)合一”后二手房成交量較大的東城、南城、鳳崗、塘廈等鎮(zhèn)街，均有房源成交均價(jià)下降的跡象，而且不少房源價(jià)格下滑超過(guò)10%。

　　該研究中心表示，總體來(lái)看，單價(jià)越高的房源，往往更容易出現(xiàn)較大的降幅。

　　原因：“三價(jià)合一”是主因

　　業(yè)內(nèi)人士分析原因認(rèn)為，二手房市場(chǎng)實(shí)行“三價(jià)合一”、房貸利率上浮等是影響市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌的主要原因。

　　從與去年2月份的房貸利率對(duì)比情況來(lái)看，去年2月，東莞二手房首套房貸利率還可以出現(xiàn)8.5至9.5折及基準(zhǔn)利率等情況，房貸利率下降，購(gòu)房成本減少推動(dòng)著二手房市場(chǎng)的成交;而今年2月，東莞二手房首套房貸利率已經(jīng)普遍上浮至15%以上，最高的甚至上浮至40%，利率上浮，購(gòu)房成本增加，自然也影響了二手房的成交。截至目前，只有4成的銀行做二手房貸，且首套房貸利率均上浮20%~30%不等。

　　不過(guò)，盡管如此，在執(zhí)行“三價(jià)合一”之前，東莞的二手房市場(chǎng)成交仍然較為可觀，甚至1月的成交量同比去年同期增加100余套;直到“三價(jià)合一”執(zhí)行后，東莞二手房市場(chǎng)才迅速降溫。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，從今年1~4月的二手房成交情況來(lái)看，利率上浮、價(jià)格上漲，市場(chǎng)還可以慢慢消化;但是“三價(jià)合一”對(duì)二手房市場(chǎng)的影響卻極為嚴(yán)重，稅費(fèi)或首付大幅增加，瞬間抬高了二手房的購(gòu)房門檻，直接導(dǎo)致東莞二手房成交量大幅萎縮，顯然，除了房貸利率上浮外，“三價(jià)合一”更是2月~4月的二手房成交量驟減的最主要的原因。

　　后市： 下調(diào)價(jià)格將加大

　　雖然二手房業(yè)主報(bào)價(jià)回歸理性，但目前市場(chǎng)情況對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)仍然并不樂(lè)觀，對(duì)于購(gòu)房者而言，目前購(gòu)買二手房成本仍然較高。東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，在目前成交量萎縮、市場(chǎng)觀望的情況下，此時(shí)降價(jià)的房源更多是此前掛牌價(jià)虛高、目前回歸正常報(bào)價(jià)的房源;同時(shí)，目前多數(shù)房源的降價(jià)額度并不足以彌補(bǔ)“三價(jià)合一”增加的稅費(fèi)，對(duì)買家而言，總體購(gòu)房成本依然高企。

　　該研究中心相關(guān)人士表示， 隨著一手房市場(chǎng)增加促銷活動(dòng)，受到“三價(jià)合一”、利率上浮影響的二手房市場(chǎng)面臨壓力更大，很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，對(duì)于部分急用資金的業(yè)主而言，適當(dāng)降價(jià)換取快速成交是一個(gè)立竿見(jiàn)影的策略。此外，對(duì)于使用杠桿的投資客而言，隨著樓市調(diào)控繼續(xù)，在新房均價(jià)企穩(wěn)的情況下，二手房的價(jià)格同樣遭遇天花板，隨著時(shí)間的推移，投資的凈收益將逐漸下降;加上部分鎮(zhèn)區(qū)新房庫(kù)存大，二手房拋售壓力加大，盡快出手套現(xiàn)也將成為許多投資客的一個(gè)選擇。

　　綜上所述，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，預(yù)計(jì)后市二手房成交量的“量變”最終導(dǎo)致掛牌價(jià)及成交價(jià)發(fā)生進(jìn)一步“價(jià)變”，下調(diào)報(bào)價(jià)的房源會(huì)持續(xù)增多，調(diào)價(jià)幅度也可能進(jìn)一步加大，最終帶動(dòng)成交價(jià)的下降，直到掛牌價(jià)與購(gòu)房者的心理預(yù)期達(dá)到相對(duì)平衡后，成交量才會(huì)逐漸恢復(fù)。