近兩個月中國樓市出現(xiàn)了奇怪的升溫現(xiàn)象，各熱點城市成交量環(huán)比都在上升，新房價格環(huán)比漲幅更是擴大。為了應(yīng)對樓市的新變化。近半個月來，住建部約談12個城市并再次強調(diào)樓市調(diào)控目標不會改變，各地樓市將再次迎來密集調(diào)控期。

　　平心而論，進入2018年后，全國發(fā)布的樓市調(diào)控政策數(shù)量已超過115個。4月份，發(fā)布樓市調(diào)控政策達33個。但即便是如此調(diào)控，房地產(chǎn)還是越調(diào)越亢奮。部分城市房價漲幅較為明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月份，新房價格環(huán)比漲幅最高的海口為2.1%，其次是秦皇島(1.4%)和長春(1%)。二手房方面，海口、太原、西安、哈爾濱等地環(huán)比漲幅均超過了1%。同時，4月全國樓市成交量環(huán)比上升，其中蘇州升幅最為明顯，大連、濟南和溫州次之。

　　全國樓市這二個月出現(xiàn)亢奮狀態(tài)，主要原因有三：一是一線城市房價受到調(diào)控，資金便流向了西北、東北、西南的二三線城市，因為這些城市相對于東部沿海城市還是比較落后，價格一直沒什么大漲，對于投機者來說還有機會，所以各路資金瘋狂涌入。這也反映出中國房地產(chǎn)已陷入最后的瘋狂周期。

　　二是，部分二三線城市拼搶人才，各城市通過戶籍直接落戶、積分落戶、住房補貼等政策來吸引人才，也增加了各城市人才住房的需求。此外，除了僅引進大量外來人才，同時也提高了這些城市的知名度，而且還引來了大量的投資性購房需求，并且加快了城市房地產(chǎn)去庫存。

　　三是，三四線城市前些年就就推出棚戶區(qū)改造，而從去年開始進行貨幣化安置計劃。地方政府先拿棚戶區(qū)作為抵押品，向國開行貸款，而國開行把大量資金放貸給地方政府，由地方政府將資金下發(fā)到棚戶區(qū)居民的手中，讓拆遷的居民在附近自己選擇落戶房源。

　　為了防止全國熱點城市房地產(chǎn)過快升溫，“五一”前，住建部約談了西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明等10個城市政府負責(zé)人。5月9日，又約談了成都、太原兩市政府負責(zé)人。

　　對此，住建部再次強調(diào)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松。此外，住建部還要求，應(yīng)認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標，落實地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得一提的是，住建部近日還約談成都、太原兩市負責(zé)人時強調(diào)，大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

　　現(xiàn)在問題來了，住建部出手約談這12家房價出現(xiàn)過快上漲的城市負責(zé)人。那么，下半年各熱點城市的房地產(chǎn)該往哪兒走呢?我們認為，很快一些前期房地產(chǎn)過熱的城市將會降溫。從目前情況來看，監(jiān)管層對房地產(chǎn)去杠桿、抑投機的態(tài)度很堅決，并會體現(xiàn)在行動之上。

　　首先，房地產(chǎn)調(diào)控將會收緊，甚至愈加嚴厲。在住建部約談后的最近半個月，一些城市密集發(fā)布樓市新政，調(diào)控力度不斷加大。哈爾濱提出，對主城6區(qū)范圍3年內(nèi)新購的商品住房實施限售;東莞對原限價政策進一步升級，規(guī)定新建商品住房銷售價格一經(jīng)備案不得上調(diào)。

　　對此，我們認為，各熱點城市將執(zhí)行“因城施策、分類調(diào)控”的政策，前期房價上漲明顯城市的調(diào)控力度會加強。2018年限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。后續(xù)隨著投機炒房需求退出，這些約談的城市房價將會出現(xiàn)回落，成交量也會回歸常態(tài)。

　　再者，各大銀行近期都在上調(diào)房地產(chǎn)利率，似乎對房地產(chǎn)升溫起不到任何遏制作用。但實際上，銀行利率的上升使房地產(chǎn)投機成本上漲，也給了炒房者轍退的明確信號。

　　一旦房貸利率上漲產(chǎn)生疊加效應(yīng)，那么國內(nèi)熱點城市的房地產(chǎn)就會受到明顯的壓力。目前，四大行都將房貸利率上調(diào)了15%，而其他中小型銀行也將房貸利率上調(diào)了20-30%。購房者的成本與去年同期相比上漲了20%以上。

　　再次，房地產(chǎn)長效機制的逐步完善，將使熱點城市的樓市出現(xiàn)分流。北京市住建委5月7日發(fā)布的通知擬規(guī)定，限房價項目銷售時如與周邊同品質(zhì)商品房差價較大，整體收購后轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　上海和深圳等一些城市也拿出部分地塊，低價拍賣給開發(fā)商，只租不售。用以建造公寓租賃房。未來房地產(chǎn)將實行多渠道供給、多途徑保障，使更多的市民“居者有其屋”。將來即使不通過買房渠道，通過租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等也都能夠解決住房問題。

　　最后，通過多種渠道，打擊投機炒房行為，讓房地產(chǎn)恢復(fù)理性。多地正在嚴打房地產(chǎn)中介的炒作行為。5月，北京市住建委持續(xù)加大對違法違規(guī)中介的查處力度，嚴打違規(guī)炒作“學(xué)區(qū)房”，曝光10家違規(guī)中介;海南、成都、哈爾濱、重慶等地均提出嚴格房地產(chǎn)中介管理，對擾亂市場秩序的中介機構(gòu)給予嚴厲處罰。

　　此外，在公積金管理方面，住建部、財政部、人民銀行、公安部四部委5月11日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，要求重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用于炒房投機。

　　住建部出重拳遏制炒房行為，未來房地產(chǎn)該往哪里去?我們認為隨著各地嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控、多渠道打擊投機炒房行為，同時房貸利率的上調(diào)，長效機制的逐步完善，都將使房地產(chǎn)由亢奮期回歸理性。今年下半年，國內(nèi)房地產(chǎn)的去泡沫化，穩(wěn)中有降，回歸常態(tài)還是值得期待的。