(原標題：住房創(chuàng)新|作為全球商品，住房已經(jīng)失去了社會功能)

　　全球不動產(chǎn)的估值約為217萬億美元。這個驚人的數(shù)目是世界生產(chǎn)總值的三倍之多，占了所有全球資產(chǎn)60%的份額。其中，住宅類地產(chǎn)占全球不動產(chǎn)總值的四分之三。住宅類地產(chǎn)既然有如此巨大的價值，那么房屋越來越被富人投資者和跨國公司視為商品也就不足為奇了。

　　這種“住房的金融化”是莉拉妮·法爾哈(Leilani Farha)，聯(lián)合國適當住宅權(the right to adequate housing)首席專家的新報告的主題，此報告名為《適足生活水準權所含適當住房權以及在這方面不受歧視的權利問題特別報告員的報告》(中文版下載地址：http://ap.ohchr.org/documents/dpage_e.aspx?si=A/HRC/34/51)。這位渥太華律師從2014年起就承擔這項工作，2017年3月她在聯(lián)合國人權理事會上提交了她的調查結果。

　　住房的金融化

　　此報告中，首先提到的問題就是“住房金融化”，并梳理了住房金融化的歷史起源。“住房金融化”是指住房和金融市場以及全球投資的結構性變化，即住房被當作一種商品、一種積累財富的手段，也常常被作為全球市場上交易和出售的金融工具的一種擔保。它指的是對住房的資本投資日益使住房脫離其社會功能。住房金融化起源于新自由主義、放松住房市場管制以及由金融機構實施并經(jīng)國家同意的結構調整方案。住房金融化也是住房貸款提供方式發(fā)生重大變化的結果，更具體地說是“抵押貸款支持證券”的出現(xiàn)所致。

　　隨著住房金融化的過程，住房和城市房地產(chǎn)已經(jīng)成為公司金融的首選商品，是富人的“安全存款箱”，是新興市場的資本和過剩流動性的儲存所，是空殼公司不透明地藏匿金錢的方便之地。

　　在2007-09年的金融危機中，上百萬的喪失抵押品贖回權(foreclosure)案例讓美國和歐洲的私房屋主無家可歸。在很多案例中，住房抵押貸款證券化—這種把個人房主的投資抵押品捆綁買賣的金融工具--正是罪魁禍首。許多人曾希望全球金融危機可以作為一個警鐘，迫使各國和國際金融機構重新評價無節(jié)制的金融化的價值，并實行改革，而不是利用低收入家庭的住房需要。但效果卻事與愿違。

　　住房的異化：失去社會功能

　　這份22頁的報告毫不客氣地匯總了住房作為商品時所造成的損害。在2013年中期至2014年中期的一年里，各個公司在全球接受購房的100個最大城市中，購置的較大資產(chǎn)額從6000億美元增加到了1萬億美元。由此出現(xiàn)了 “對沖城市”的概念，隨著外國資本涌入某些安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，這些目的地就成為了“對沖城市”：當?shù)氐木用癫坏貌缓屯鈬耐顿Y者競爭，在僅僅五年之中這些外國投資者就把當?shù)氐姆績r推高了超過50%。

　　“對沖城市”是全球資本為投資尋求安全庇護所的主要目的地，這些城市的房價已經(jīng)上漲到了大多數(shù)居民負擔不起的程度，黃金地段的財產(chǎn)擁有者財富巨增，而中低等收入家庭買不起或租不到房屋，不得不搬到就業(yè)和服務稀少的城郊地區(qū)。

　　住房金融化造成了所謂的 “住房異化”，喪失了作為棲身之所的社會功能，也失去了一系列多樣化的有意義的社會關系。 在金融化住房市場上，對住房作出決定(用途、費用、建在哪里或是否將拆)的人在遙遠的董事室里作出決定，沒有讓資產(chǎn)所在的社區(qū)參與，也沒有對這些社區(qū)負責。

　　比如，著名的紐約高線公園，將舊鐵路線改成一個公共散步道和公園，將富人投資者吸引到了混合收入居民區(qū)，價格數(shù)百萬的奢侈性住房單元從根本上改變了該居民區(qū)，也驅走了長期生活在這里的居民。

　　各國應努力讓住房回歸為社會財富

　　面對這些復雜難懂的金融工具的流行，法爾哈呼吁國際社會采取行動。“全世界絕不應該在復雜的住房金融化面前畏手畏腳，”她在報告中呼吁，并且詳細闡述了法律原因，為什么政府應該改變他們與金融行業(yè)的游戲規(guī)則。

　　面對復雜的金融化問題，全球社會沒有退路可走。國家應當規(guī)范、指導并與私營市場和金融行為者合作，要確保他們的運作規(guī)則和行動符合適當住房權的實現(xiàn)。國家有義務確保私人投資者響應居民關于有保障和經(jīng)濟適用的住房需求。國家還應確保金融機構和投資者響應處于社會邊緣地位的群體的需要。

　　報告還提供了一些政府的政策應對。比如西班牙的地方政府嘗試了中止喪失抵押品贖回權的政策。加泰羅尼亞立法禁止止贖權和驅逐，以免導致無家可歸。雖然倡議被憲法法院駁回，認為這侵犯國家政府的管轄權并違背國家的總體經(jīng)濟利益。但加泰羅尼亞通過修正案再次提出該立法，并獲得加泰羅尼亞議會的通過。

　　另外，還有一些城市批準了被稱為“包容性區(qū)劃”(inclusionary zoning)的經(jīng)濟適用房的法規(guī)。例如，阿爾及利亞政府出資在政府的免費土地上為收入低于最低工資1.5倍的家庭開發(fā)出租住房，還為沒有首付能力的家庭提供了一個先租后買的方案。此外，倫敦市長最近宣布，建筑商必須確保35%的新建房屋是真正的經(jīng)適房。

　　當然，這些方案還需要適當?shù)脑O計和監(jiān)督才能有效運作，否則會出現(xiàn)很多問題。例如，對“經(jīng)適”的定義不應該局限在實際收入水平，對開發(fā)商的問責機制也很少到位。此外，在經(jīng)適房的建設過程中，要避免對經(jīng)適房內的居民造成污名化，避免低收入租戶與較富裕居民的居住隔離。

　　Citiscope在法爾哈提交報告的當日對她進行了采訪：

　　問：為什么住宅類房地產(chǎn)被你稱為富人的“選擇性商品”，和美術品、珠寶、黃金這些傳統(tǒng)的貴重物品有何區(qū)別?

　　答：盡管存在房地產(chǎn)泡沫，盡管房地產(chǎn)業(yè)也有周期性的繁榮和蕭條，但是房地產(chǎn)業(yè)仍然被認為是相當安全的行業(yè)。原因何在呢?因為你投資房地產(chǎn)時，一般而言你總是默認回報會又好又快。于是你投入資金，很快得到回報，然后又把房產(chǎn)出手。

　　這就是投資者所追求的：安全、迅速、良好的回報。國際房地產(chǎn)商把住房看成“值得選擇的商品”。這就是房子被賣出的理由：它們的回報安全、穩(wěn)定、迅速。

　　問：你在報告中描述的所謂的對沖城市——比如斯多哥爾摩、悉尼、溫哥華等等——都是世界上最宜居的城市。住房的金融化正在惡化這些城市的生活質量嗎?

　　答：你看到的宜居生活指數(shù)，它們絕不會關注無家可歸者、低收入者、窮人家庭的生活質量。它們關注的是什么呢——城市有多少停車空間?有沒有地鐵之類的基建?城市中心有什么休閑場所?

　　投資者也不會關心什么最適宜弱勢群體居住的城市指數(shù)，適宜弱勢群體居住的城市可能對于中產(chǎn)階級來說，很難算做宜居的城市。

　　我雇傭過在在對沖城市里生活的人，那位女性住在溫哥華一處很好地段的一居室房子里。她帶了一個孩子，可她正準備生第二個孩子時，發(fā)現(xiàn)要想在附近找個更大一點的房子，她就無能為力了。她現(xiàn)在住的地方既靠近父母，又靠近照顧小孩的機構。她不得不離開現(xiàn)在住的地段，而她還是一個中產(chǎn)收入的人。

　　所以，當人們討論最宜居的城市，你不得不多問一句：到底是對誰宜居，根據(jù)的是哪一種指數(shù)?

　　問：通過地產(chǎn)銷售稅和不動產(chǎn)稅，難道這些大型交易對城市沒有什么經(jīng)濟上的好處嗎?

　　答：土地是一切之源。有開發(fā)商購買土地的地方，城市就能得到一大筆錢。當然，投資者總是很擅長壓低土地的價格，他們付出的錢永遠低于最終的土地盈利。城市能靠它們的土地獲利，這樣對城市有好處，至少城市管理者是這樣認為的。

　　這是我接觸的許多城市顧問和市長們的想法。他們的城市往往沒有龐大的稅基，可越來越多的人涌入他們的城市。他們總要為來到城市中心的人提供服務——比如道路和學校。于是他們亟需資源，獲取資源的方法就是向開發(fā)商賣出城市的公共土地，開發(fā)商能支付很大一筆錢。

　　可問題是，成本有多大?那些購買一套豪華別墅或者幾套公寓的人，需要繳納不動產(chǎn)稅和相關的印花稅。但是，產(chǎn)出的錢與成本并不相稱。

　　有些城市一直試圖征更多的稅，然后依靠當?shù)卣哪芰o城市帶來更大的回報。城市通過這些投資獲得了很多的錢——那么他們把這些錢花在什么地方呢?是投資在經(jīng)濟適用房上了么?90%的情況，并沒有。

　　問：可畢竟還有10%。比如，在你的報告中，倫敦承諾所有新的住宅開放項目必須保證35%的經(jīng)濟適用房。溫哥華還開始征收1%空屋稅。應對住房金融化的政策中，有哪些是最有效和最有擴展性的?

　　答：我認為已經(jīng)有了很多有趣的政策法規(guī)來約束目前的現(xiàn)象，即這種過量資本投入住房的趨勢。但如果從人權的角度著眼，我還沒有見到根治的方案。

　　從人權的立場來看，我們期盼的是各國政府與投資者和金融行業(yè)確立新的關系。而所有我了解過的政策中，政府和他們的關系并沒有發(fā)生有意義的變化。從國際人權法的角度來看，國家有規(guī)范投資者和市場的責任?？墒窃谛伦杂芍髁x的影響下，我們徹底放棄了規(guī)制。

　　從人權的立場來看，根治的方案應該確立國家與投資者之間新的關系。國家不僅僅是干預不動產(chǎn)市場，它們還應該明確：放任住房金融化，影響了國家履行國際人權的義務。

　　在每級政府層面我們都期盼這種關系的變化，重申人權至高無上，而不是投資者的利益至高無上?，F(xiàn)在的情況是，絕大多數(shù)的城市和中央政府把投資者的利益放在了人權的利益之上。

　　無論是城市層面還是國家層面，我觀察到的實踐都沒有發(fā)生這種關系的變化，盡管我看到了一些好的政策。

　　問：這些好的政策是像創(chuàng)可貼一樣么，并沒有解決問題的根源?

　　答：它們比創(chuàng)可貼好一些，我想它們的確起了好的效果。溫哥華所屬的不列顛哥倫比亞省向外國買房者征收15%的稅。在很短的時間內，政府就獲得了很大一筆錢，它們準備把這筆錢投入經(jīng)濟適用房建設上。

　　問：不過資本的流動也是很迅速的。不列顛哥倫比亞省的稅大部分針對溫哥華都會區(qū)的中國買家。法令通過不久，附近的西雅圖立刻成為中國地產(chǎn)搜索引擎上搜索最多的美國市場。主流媒體稱西雅圖為“新溫哥華”。西雅圖所屬的華盛頓州是否也應該通過15%的外國買房者稅，西雅圖是否也該征收1%的空屋稅?對于住房市場金融化，您有什么建議可以提供給城市?

　　答：我想提出一些建議，可是每座城市的語境各有不同。我在倫敦做訪談時，能理解城市的苦衷：如果他們收稅過重，就會失去投資者，最后會造成凈損失。但現(xiàn)在的問題是，游資實在是太多了。

　　全球應該達成共識，設立一種全球性的稅收或者某種比例的封頂利潤，多出的利潤必須貼給經(jīng)濟適用房。有錢人依舊會投資不動產(chǎn)，因為相比起其他商品，不動產(chǎn)仍然是安全和貴重的。所以，我們并不應該害怕不動產(chǎn)投資本身。

　　我的這種觀點類似“最低工資標準”運動：最低工資標準讓雇主最終不得不解雇員工，否則他們就無利可圖。我的感覺是開發(fā)商最終也會和他們一樣妥協(xié)。我們應該做一些嘗試。