今年1月起，二孩政策全面放開，新一輪人口紅利成為很多行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。哪些人愿意生二孩，生育高峰期會在什么時候出現(xiàn)，會給房地產(chǎn)市場帶來哪些變化?近日，銘騰房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布二孩影響力報告稱，二孩政策全面落地，重慶至2022年將額外新增40萬人口，3房4房將成為住房需求的主流。

　　重慶五類人生二孩意愿強(qiáng)

　　銘騰房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)董事長朱廷勇說，經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，重慶有五類人生二孩的意愿強(qiáng)，包括私營業(yè)主、公務(wù)員、私企員工、90后和農(nóng)村人口。從年齡結(jié)構(gòu)來看，未來90后將迎來生育高峰期，也是生育二孩的主要人群。

　　據(jù)介紹，重慶將在2016-2022年迎來生育高峰期，人口會出現(xiàn)大爆發(fā)，整個重慶的人口將額外新增40萬，其中主城區(qū)將新增10萬。“人口的額外新增將給房地產(chǎn)市場帶來近500萬方的住房需求。”朱廷勇表示，未來3-5年，90后將有大量的購房需求。

　　銘騰數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，1990-1999年重慶出生人口375萬，70%的90后群體都有購買首套房或以舊換新的住房需求。“隨著90后進(jìn)入結(jié)婚生育高峰期，家庭結(jié)構(gòu)變化將帶來年均近240萬方的住房需求。”朱廷勇說，2016-2019年將是住房需求的上升期，2020-2025年出現(xiàn)爆發(fā)。

　　二孩對房地產(chǎn)有促進(jìn)作用

　　二孩是否能帶來房地產(chǎn)全面爆發(fā)，是否能緩解當(dāng)下去庫存的壓力?

　　業(yè)內(nèi)人士分析表示，新政必然會增加市場需求量，但井噴現(xiàn)象短時間內(nèi)不會出現(xiàn)，目前重慶市場以去庫存為主，政策將加速去庫存，近段時間的樓市應(yīng)該還是個溫和市場。

　　“在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體下行的背景下，房地產(chǎn)市場難以一枝獨(dú)秀。房企主動轉(zhuǎn)型意識對自身發(fā)展極為重要，從近年萬科、恒大、萬達(dá)等地產(chǎn)大佬的表現(xiàn)不難看出，未來房企發(fā)展有兩大重要方向：發(fā)力互聯(lián)網(wǎng)金融，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn);加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，在同質(zhì)化競爭中以高素質(zhì)的表現(xiàn)獲勝。”該人士說。

　　三房四房是主流 小戶型尷尬

　　2012年左右，重慶市場主打一房、兩房小戶型，而到了2014年，兩房半則成為了市場的主流。如今，兩房半已經(jīng)不再是開發(fā)商的主打產(chǎn)品，未來的主流產(chǎn)品將是三房和小四房，更大戶型才是改善需求。從二孩政策下的家庭構(gòu)成來看，三房剛剛符合家庭居住需要，夫妻一間、兩個孩子一人一間。如果加上父母，小四房才能滿足家庭的居住需求。

　　在一些更為高端的產(chǎn)品設(shè)計上，保姆房也納入了考慮的范圍，五房或更大戶型將會變成改需產(chǎn)品。多出來的房間可以作書房、健身室、兒童娛樂室等。朱廷勇表示，市場的變化很快，未來一房將會很尷尬，兩房會成為雞肋，三房和小四房才是市場的主流。

　　開發(fā)商重視社區(qū)兒童配套

　　孩子多一個，對配套的要求也自然提高，針對兒童、婦幼醫(yī)療、教育配套的學(xué)區(qū)房，地位更是不可撼動。

　　記者走訪重慶市場發(fā)現(xiàn)，一些品牌開發(fā)企業(yè)早已在兒童成長配套上做足了功夫。東原“童夢童享”、融創(chuàng)“果殼計劃”、香港置地的優(yōu)質(zhì)教育體系等對兒童社區(qū)的配套服務(wù)，在市場上得到了高于普通住宅的溢價能力。

　　早在2012年，東原地產(chǎn)便開始研究社區(qū)兒童成長系統(tǒng)“童夢童享”，如今童夢童享1.0版本已經(jīng)在東原D7區(qū)落地，其占地1500平方米，包含了室外運(yùn)動場、幼兒爬爬室、四點(diǎn)半課堂、兒童劇場等，為社區(qū)兒童提供全面的社區(qū)成長平臺。東原地產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人介紹，更為優(yōu)化的童夢童享2.0版本將在東原星樾落地。據(jù)悉，東原童夢童享1.0版本落地后，其客戶滿意度大幅提升，業(yè)主愿意多花500元/平方米購買具有兒童配套的社區(qū)。

　　融創(chuàng)針對業(yè)主子女開展“果殼計劃”親子夏令營，“飛魚樂園”讓每一個小業(yè)主都學(xué)會游泳，連續(xù)十年舉辦“少兒才藝大賽”。值得一提的是，去年11月，孫繼海全國首個青少年足球訓(xùn)練基地落戶歐麓花園城，融創(chuàng)的小業(yè)主還擁有優(yōu)先參加曼城青訓(xùn)營的機(jī)會。