即將到來的2016年，雖然經(jīng)濟(jì)、政策、市場充滿了種種不確定性，但驚喜與期待正是出自于這種不確定性之中，房地產(chǎn)市場各個細(xì)分物業(yè)市場仍然看點(diǎn)多多。

　　住宅——政策預(yù)期

　　今年第四季度，包括習(xí)近平總書記與李克強(qiáng)總理針對房地產(chǎn)庫存的問題頻頻發(fā)聲，表明了政府對當(dāng)前房地產(chǎn)狀況以及經(jīng)濟(jì)全局的擔(dān)憂。在此背景下，房地產(chǎn)政策預(yù)計將會保持當(dāng)前寬松態(tài)勢，考慮到今年“9·30”新政需要時間才能彰顯效果，未來出臺新的寬松政策的預(yù)期日益強(qiáng)烈。

　　去庫存的關(guān)鍵是刺激需求，主要工具集中在金融和財稅兩方面。目前預(yù)期最強(qiáng)烈的是金融政策，包括房貸比例和公積金政策;財稅政策方面存在進(jìn)一步減稅的可能。

　　由于目前樓市分化嚴(yán)重，一線及部分熱點(diǎn)二線城市成交火爆、房價地價攀升，大多數(shù)三四線城市則依舊庫存高企、去化乏力，樓市政策也將走“有保有壓”的分類調(diào)控之路。京滬深幾個房價上漲迅猛、地王頻出的一線城市，恐怕將以控房價為主，包括信貸、財稅等各種刺激政策恐難惠及，甚至仍有政策收緊的可能，比如信貸審批在一線城市或?qū)⒏訃?yán)格。

　　辦公樓——改革深化

　　辦公樓隨著金融改革的進(jìn)一步深化，更多非傳統(tǒng)的金融細(xì)分行業(yè)將繼續(xù)支撐辦公樓的需求增長。同時，需求有望進(jìn)一步由一線城市向1.5線城市延展和深化。以蘇州和武漢這兩個在2015年表現(xiàn)較為搶眼的城市為例，其甲級辦公樓市場在2015年的租賃凈吸納量分別達(dá)到約10萬與11萬平方米，同比分別上漲24%和14%。

　　然而，明年的辦公樓市場仍將面臨巨大的供應(yīng)量。比如，北京和深圳的預(yù)計新增供應(yīng)分別為50萬與140萬平方米左右，均大幅高于今年;而大多數(shù)二線城市供應(yīng)量將更加嚴(yán)峻。在此情況之下，辦公樓市場盡管有需求增長的持續(xù)支撐，但多數(shù)城市租金恐難實現(xiàn)較大增幅。明年一線城市辦公樓租金或?qū)⒎€(wěn)中有升，而多數(shù)二線城市辦公樓租金將繼續(xù)承壓下探調(diào)整。

　　零售——招商艱難

　　電商沖擊、供應(yīng)量巨大，這些不利因素在2016仍難看到實質(zhì)性改善，對零售商業(yè)地產(chǎn)持有者和運(yùn)營方來說，2016年仍將是異常艱難的一年。

　　為避免扎堆入市、白熱化競爭，各地不少零售商業(yè)項目紛紛推后了開業(yè)日期。如沈陽原定2015年開業(yè)的約20個商業(yè)地產(chǎn)項目，僅有2個在今年開業(yè)，沈陽K11、沈陽寶能環(huán)球匯等共約18個項目均推遲開業(yè)時間。再加上原本計劃在明年入市的供應(yīng)量，2016年零售地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R巨量壓頂?shù)木骄场８鶕?jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，作為超一線城市的上海明年可能會迎來一個新的供應(yīng)高峰：近40個位于核心、非核心以及郊區(qū)商圈的零售項目計劃開業(yè)。成都市場也將迎來20個項目。

　　在全國各主要城市，越來越多的購物中心著重家庭和體驗式消費(fèi)。例如在上海長風(fēng)公園板塊，長風(fēng)景畔廣場就通過引入樂高探索中心這一主力租戶對項目自身的市場定位進(jìn)行了重新規(guī)劃，以面對未來同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的大量競爭。

　　物流——市場擴(kuò)容

　　高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)施的短缺，與電商、跨境購等帶來的強(qiáng)勁需求疊加在一起，造成物流設(shè)施的供不應(yīng)求。這一巨大的市場空間將在2016年吸引更多的市場參與者加入。萬科、綠地等開發(fā)商的進(jìn)入，讓物流倉儲設(shè)施的選擇更多元化，也讓市場競爭格局更加復(fù)雜。

　　機(jī)構(gòu)投資者對物流倉儲的興趣依然不減。可以預(yù)見的一個趨勢是，物流倉儲的交易更多的將出現(xiàn)在二級市場，交易標(biāo)的也將逐漸偏向于成熟物業(yè)。