在二手房交易中，為避免買房人規(guī)避中介費(fèi)私下交易，中介機(jī)構(gòu)往往約定看房完成后，即使不通過該公司購買，也要支付中介費(fèi)或負(fù)擔(dān)賠償金。房屋中介行業(yè)的“獨(dú)占交易”行為，限制了二手房賣主和買房人的自主選擇權(quán)，加劇糾紛的升級。近日，北京市二中院通報(bào)了該院審理的涉及二手房交易居間合同糾紛案件的情況，并提出相關(guān)建議。

　　虛假承諾引發(fā)糾紛

　　據(jù)市二中院民四庭副庭長王國才介紹，2013年，該院共審理涉及二手房交易居間合同糾紛案件90件，去年47件，今年1月至10月共24件。糾紛主要涉及房屋中介認(rèn)為其已履行完合同，要求購房人支付中介費(fèi)以及購房人認(rèn)為中介未履行或未完整履行或存在違約，要求退還中介費(fèi)。

　　爭議焦點(diǎn)主要集中在，中介人員口頭承諾是否存在，是否為合同內(nèi)容的一部分;中介機(jī)構(gòu)是否完整履行了合同義務(wù)以及中介費(fèi)給付條件是否成就這兩方面。一些中介機(jī)構(gòu)向購房人隱瞞房屋質(zhì)量、環(huán)境等瑕疵，如采取縮短看房時間或安排夜間看房等，隱瞞房屋缺陷。還有中介做出某種口頭承諾后，未在合同中體現(xiàn)。“購房人過于輕信中介人員的口頭陳述，未認(rèn)真審查房屋實(shí)際情況或確認(rèn)文件的內(nèi)容就簽約，也是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因。”

　　“獨(dú)占交易”加劇糾紛

　　“房屋中介機(jī)構(gòu)‘獨(dú)占交易’的行為，也會加劇二手房交易糾紛的升級。”王國才說，中介機(jī)構(gòu)在合同中通常會要求賣主在委托期限內(nèi)不得自行或另委托他人出售，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，即中介機(jī)構(gòu)對“房源”的獨(dú)占。實(shí)踐中，部分中介機(jī)構(gòu)在委托期限內(nèi)未能售出房屋，而房屋賣主又無法自行出售，導(dǎo)致了糾紛的產(chǎn)生。

　　其次，為避免房屋購買人規(guī)避中介費(fèi)而繞開中介人私下交易，中介機(jī)構(gòu)通常會在《看房確認(rèn)單》上約定：看房完成后，購買人即使通過其他中介購得所看房屋，同樣應(yīng)當(dāng)向該中介支付中介費(fèi)或負(fù)擔(dān)賠償金。此條約定加重了購買人的義務(wù)，使購買人面臨額外的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。

　　格式條款傾向有效

　　“購房人在和中介簽訂居間合同時，往往會遇到這樣的條款，即中介會約定，如果你在我這兒看房，就不能越過我再從其他公司購買，否則要支付中介費(fèi)或報(bào)酬。該條款引起爭議而進(jìn)入訴訟，購房人會主張?jiān)摋l款屬于格式條款而無效。該條款的效力涉及到價(jià)值衡量問題。” 民四庭法官陳洋說，根據(jù)最高法院發(fā)布的指導(dǎo)案例，這樣的條款一般來說傾向于認(rèn)定有效。他說也要根據(jù)簽訂合同的具體情況，現(xiàn)在購房人獲取房源信息的渠道比較多，可能另一家公司也提供了同一套房屋的房源信息和機(jī)會，且給出的價(jià)格更低，服務(wù)更好，那么購房人自然會做出更有利的選擇。此時，購房人需向第二家中介支付中介費(fèi)。