中國即將邁入“十三五”規(guī)劃，房地產(chǎn)細(xì)分市場中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)下一步走勢，正隨著內(nèi)外資關(guān)注度的提升而浮出水面。

　　按照國際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，我國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。2014年全國民政工作會議上透露的數(shù)據(jù)是，目前全國養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)500萬。其間仍有500萬張養(yǎng)老床位的巨大差距。

　　目前，外資在上海試水的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和居家養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，人均每個月交付一萬元左右。反觀內(nèi)地投資養(yǎng)老地產(chǎn)者同樣比比皆是，銷售型有綠城烏鎮(zhèn)雅園、天地健康城，出租型有親河源等。

　　實(shí)際上，外資自1998年進(jìn)入中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，目前鮮有成功案例。而國內(nèi)房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。同策咨詢養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理萬承銳認(rèn)為，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)已進(jìn)入調(diào)整期，先行進(jìn)入的各類資本開始思考下一步怎么做，還在圈外徘徊者也在探索有無繼續(xù)投資的可能性。隨著內(nèi)外資本對投資路徑的探索與實(shí)踐，中國養(yǎng)老市場已形成三種主流業(yè)務(wù)模式：社區(qū)居家養(yǎng)老、生活方式型養(yǎng)老、高端護(hù)理型養(yǎng)老。

　　內(nèi)外資搶食，居家養(yǎng)老為主要模式

　　聯(lián)合國數(shù)據(jù)顯示，2015年中國65歲以上老年人在總?cè)丝谥姓急冗_(dá)9.5%。與超過25%的日本相比還不算高，但據(jù)推算，2040年該比例將達(dá)22.1%。人口超過兩千萬的上海和北京市老年人比例在2013年已達(dá)17.9%和14.8%，直逼日本。

　　與龐大的老齡人口相比，中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量卻不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示截至2013年，中國共有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)42475個，床位數(shù)493萬張。而根據(jù)中國“十二五”規(guī)劃，到2015年，中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位將增長至900萬張。

　　克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，養(yǎng)老需求無疑是巨大的，然而以租賃床位和醫(yī)療照料為主的盈利性養(yǎng)老服務(wù)(尤其是社會資本所進(jìn)入的)更多是面向中高端人群，但大部分老年人還將以居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主。這或許是目前大部分社會資本進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，卻鮮有成功的重要原因。

　　因投資環(huán)境文化的不同，本土職業(yè)經(jīng)理人管理隊(duì)伍、中國老人所偏好的服務(wù)模式和價格支付力等一系列“國情”，都是外資進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要解決的問題。選擇與本土房企合作，是目前外資試水成功的主要案例。2013年8月在北京城郊亦莊，由美國哥倫比亞太平洋管理公司和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合資建成的椿萱茂·凱健養(yǎng)老公寓屬于此類。作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下高端別墅的配套設(shè)施，該項(xiàng)目一年的人均消費(fèi)接近15萬元人民幣。目前項(xiàng)目入住率已達(dá)50%，今年年底有望實(shí)現(xiàn)單月盈虧平衡。

　　外資投資中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已有不少先例，杭州富陽今年年底即將推出的養(yǎng)老中心雍柏薈為其中一例。據(jù)透露，這家從項(xiàng)目籌資、設(shè)計建設(shè)、人員培訓(xùn)到開業(yè)運(yùn)營耗時7年的高端養(yǎng)老中心，將是中國首個居家護(hù)理型高端養(yǎng)老中心，中心可為失智老人提供美式照護(hù)服務(wù)，將填補(bǔ)目前中國養(yǎng)老市場對失智長者照護(hù)的空白。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才極其不足。在養(yǎng)老領(lǐng)域引進(jìn)外資，更主要是為了引進(jìn)先進(jìn)的管理模式。

　　內(nèi)資房企在養(yǎng)老地產(chǎn)的涉足也很早，但進(jìn)度緩慢。從上世紀(jì)90年代開始，越秀地產(chǎn)就介入部分民政局公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，此后陸續(xù)承接了不少健康產(chǎn)業(yè)園與養(yǎng)老設(shè)施的咨詢與規(guī)劃設(shè)計工作。但直到2011年，越秀地產(chǎn)才與其下屬設(shè)計院廣州城建開發(fā)設(shè)計院成立養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心。

　　據(jù)綠城頤樂發(fā)展中心總監(jiān)薛軍介紹，物業(yè)無疑將在居家養(yǎng)老服務(wù)中發(fā)揮重要作用。綠城集團(tuán)下屬商業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)公司綠城頤養(yǎng)集團(tuán)，主要提供關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營及相關(guān)咨詢服務(wù)。薛軍指出，5年之后，改革開放之后成長起來的人群將面臨退休，他們有一定消費(fèi)能力，這時候養(yǎng)老地產(chǎn)將面臨新一輪商機(jī)。

　　中國老齡化的速度比x想象中還要快，政策支持、社會對行業(yè)資金的投入度、老人自身觀念的轉(zhuǎn)變，都影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)介紹，在去年有很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的利潤都有提升，因此關(guān)鍵在于如何整合利用資源。目前政府也正著力推動養(yǎng)老項(xiàng)目，開發(fā)商借力于此將事半功倍。