房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，行業(yè)格局大變。在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”態(tài)勢(shì)下，并購(gòu)整合已不可避免。隨著過(guò)去一年來(lái)的6次降息，加之房企發(fā)債罕見(jiàn)的低成本，無(wú)疑將給“并購(gòu)潮”創(chuàng)造更加有利的條件，但同樣會(huì)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)的弱肉強(qiáng)食，從未像這個(gè)時(shí)代般殘酷。

　　近期，上市房企中天城投在其官微上正式發(fā)布“全國(guó)誠(chéng)征好地”的廣告，在西南和華東區(qū)域?qū)で髢?yōu)秀的投資標(biāo)的。這幾乎是全國(guó)首例發(fā)布并購(gòu)廣告的房企。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，行業(yè)格局大變。在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)下，并購(gòu)整合已不可避免。除中天城投外，恒大、融創(chuàng)等房企均在今年表達(dá)過(guò)并購(gòu)的想法，萬(wàn)科也在資本市場(chǎng)有了明確的動(dòng)作。

　　隨著過(guò)去一年來(lái)的6次降息，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入低利率時(shí)代。這種寬松的貨幣環(huán)境，加之房企發(fā)債罕見(jiàn)的低成本，無(wú)疑將給“并購(gòu)潮”創(chuàng)造更加有利的條件，但同樣會(huì)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　并購(gòu)野心昭然若揭

　　在“大魚(yú)吃小魚(yú)”的年代，有投資并購(gòu)需求的房企不在少數(shù)，但像中天城投這樣高調(diào)的并不多見(jiàn)。

　　在其發(fā)布的廣告中，對(duì)于投資的地塊類型有明確的規(guī)定：住宅用地、住宅兼容商業(yè)用地，總之是“具有投資價(jià)值”的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。投資區(qū)域有兩個(gè)：以貴陽(yáng)、成都、重慶為核心的西南區(qū)域，以上海、南京、杭州為核心的華東區(qū)域。

　　中天城投對(duì)合作模式也有著明確的界定，即采取輕資產(chǎn)模式，整合地產(chǎn)基金，靈活運(yùn)用金融杠桿。若采用投資模式，進(jìn)入及退出的方式較為靈活;若采用融資方式，并購(gòu)及資產(chǎn)證券化皆可。此外，其還希望廣納事業(yè)合伙人，引進(jìn)跟投制度，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享機(jī)制。

　　從規(guī)模上看，中天城投只是一家中型房企。在大型房企中，有著同樣需求的更是不在少數(shù)。

　　今年以來(lái)，保利、恒大、融創(chuàng)均有房地產(chǎn)項(xiàng)目層面的并購(gòu)動(dòng)作。萬(wàn)科則通過(guò)全資子公司，增持香港上市公司綠景中國(guó)地產(chǎn)的股份，意欲繼續(xù)拓寬海外資金渠道。

　　事實(shí)上，在今年的恒大中期業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞就明確表示，“重組是房地產(chǎn)的一個(gè)主旋律，2007年中國(guó)前十大房地產(chǎn)商在市場(chǎng)占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并購(gòu)的受益者。”

　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也做出過(guò)類似的表態(tài)，今年8月，他在融創(chuàng)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)，并購(gòu)能力是未來(lái)房企需要提高的地方。因?yàn)榕c公開(kāi)市場(chǎng)拿地相比，并購(gòu)的成本相對(duì)較低，且能夠獲取較為成熟的項(xiàng)目。

　　按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，在區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)凸顯的情況下，慣常的“拿地-開(kāi)發(fā)”策略難以同時(shí)維持房地產(chǎn)主業(yè)的業(yè)績(jī)，并滿足資本市場(chǎng)需要。相比之下，并購(gòu)是實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)、夯實(shí)戰(zhàn)略布局的有效手段。

　　低利率成催化劑

　　從去年11月至今，央行已經(jīng)連續(xù)6次降息，如今一年期貸款基準(zhǔn)利率已降至4.35%的低位。在多數(shù)機(jī)構(gòu)看來(lái)，“并購(gòu)潮”正面臨著最好的貨幣政策環(huán)境。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，出于提振經(jīng)濟(jì)的需要，預(yù)計(jì)后續(xù)還有再次降準(zhǔn)降息的可能性。在這種背景下，房地產(chǎn)業(yè)已迎來(lái)了低利率時(shí)代。這對(duì)于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)疑是好消息。

　　貨幣持續(xù)寬松帶來(lái)的利好，早已在債券市場(chǎng)體現(xiàn)。

　　海通證券的數(shù)據(jù)顯示，今年初截至10月23日，地產(chǎn)債發(fā)行總額為4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍。其中地產(chǎn)公司債(含私募債)發(fā)行量為2500多億元、占公司債總量的49%，較去年大增。

　　其中，恒大在今年7月發(fā)行的150億元境內(nèi)債券，利率最低至5.3%。龍湖7月27日發(fā)行的5年期債券利率低至3.93%，成為龍湖史上成本最低的一筆融資。萬(wàn)科于9月25日發(fā)行的5年期50億元公司債券，票面利率僅為3.5%。

　　與以往動(dòng)輒達(dá)到兩位數(shù)的融資成本相比，這樣的成本可謂十分“廉價(jià)”，甚至逼近5年期國(guó)債的利率水平。這也成為房企發(fā)行公司債規(guī)模大增的主因。

　　值得注意的是，作為一把“雙刃劍”，低利率的風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。張大偉表示，很多二三線城市存在樓市過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，高杠桿有可能會(huì)吹高這些區(qū)域的泡沫。這不僅給企業(yè)并購(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，同樣不利于整體市場(chǎng)的“去庫(kù)存”進(jìn)程。