央行降息一向毫無征兆。10月23日晚,中國(guó)人民銀行決定,自2015年10月24日起,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率,以進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本。其中,金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整。值得注意的是,此次利率調(diào)整,個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變是首次,這預(yù)示其貸款利率已經(jīng)見底,難有繼續(xù)下跌的空間。

　　對(duì)于此次降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,輿論普遍認(rèn)為,于購(gòu)房者,經(jīng)過央行六次降息后,百萬(wàn)房貸每月比一年前能少還近千元;于開發(fā)商,表面上看將進(jìn)一步降低房企貸款、融資的難度;且第四季度是房企沖業(yè)績(jī)的時(shí)候,這個(gè)時(shí)候繼續(xù)降息,能夠鼓勵(lì)購(gòu)房者積極入市。

　　然而,筆者認(rèn)為,這些看似是樓市的利好,實(shí)際上可能帶來樓市的“霜降”,吹響“逃離樓市”的最后的號(hào)角。

　　劉磊 - 中國(guó)外國(guó)專家局專家資質(zhì),國(guó)際注冊(cè)高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師

　　高企的庫(kù)存量:房地產(chǎn)市場(chǎng)無法回避的痛

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì),截至8月底,中國(guó)住房庫(kù)存4.3億平方米,比2014年同期增加15.7%。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)統(tǒng)計(jì),2014年中期,中國(guó)房屋庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于4個(gè)月銷售量,而地方城市庫(kù)存量則超過了2年的銷售量。

　　在政府一系列房地產(chǎn)救市政策刺激下,今年4月份以來國(guó)內(nèi)一些城市的住房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的跡象。8月份總銷售額較2014年同期增長(zhǎng)15.6%,今年前8個(gè)月已完工但未售出的房屋建筑面積增長(zhǎng)了15.7%。住房銷售增長(zhǎng)了,但仍然高于庫(kù)存的消化速度。原有的住房庫(kù)存并沒有減少。

　　此外,還應(yīng)該考慮到的是,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)要比實(shí)際住房庫(kù)存小——一方面可能會(huì)有地方政府的漏報(bào)、瞞報(bào),另一方面,小產(chǎn)權(quán)房、五證不齊的待售商品房、二手房市場(chǎng)的待售房產(chǎn)都未能納入“待售新建商品住房”的統(tǒng)計(jì)中,這才是導(dǎo)致當(dāng)前不少城市待售商品房去庫(kù)存化的過程中,盡管銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn),但成效依舊寥寥的深層次原因。

　　更少的人口,更少的需要

　　房產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn),或者說過去中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速崛起,除了釋放“改革紅利”“開放紅利”,最主要的就是上世紀(jì)90年代開始大規(guī)模城市化帶來的“人口紅利”。城鎮(zhèn)化需要大量的適齡勞動(dòng)力,他們對(duì)于住房可以說是剛性需求,而且相對(duì)于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià),這些“剛性需求”具備很強(qiáng)的購(gòu)買力。正是這樣的“人口紅利”形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金時(shí)期”,使得房企高投資和房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的環(huán)境得以為繼。

　　2012年,中國(guó)勞動(dòng)年齡人口首次減少,之后幾年持續(xù)下降;盡管目前決策層出臺(tái)一系列鼓勵(lì)生育的政策,但是老齡化社會(huì)趨勢(shì)勢(shì)不可擋,未來這種下降趨勢(shì)將持續(xù),中國(guó)正在迅速失去其高速城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)生的人口優(yōu)勢(shì)。

　　另一方面看,房?jī)r(jià)在過去十年中高速上漲,帶動(dòng)的是整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活力,極大的拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政的增長(zhǎng)。然而,過度增長(zhǎng)就是過剩,當(dāng)房?jī)r(jià)收入比高到普通老百姓需要辛辛苦苦一輩子才可以購(gòu)買一套房子時(shí),就算不用“觸頂”這樣絕對(duì)化的判斷,未來房地產(chǎn)增速也會(huì)減緩?？纯?014年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情就知道了,雖然局部地區(qū)房地產(chǎn)回暖,但從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、新開工指標(biāo)、房地產(chǎn)商購(gòu)置土地即待開發(fā)土地指標(biāo)等方面看,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目前仍比較乏力。

　　轉(zhuǎn)型在所難免 投資者應(yīng)提前應(yīng)對(duì)

　　從世界范圍的地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析來看,空置率從高至低的下降的周期,恰恰和房?jī)r(jià)的下降周期相對(duì)應(yīng)。過去十五年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)上升的周期。在這個(gè)發(fā)展周期內(nèi),任何調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到“推波助瀾”的作用,所以會(huì)有越調(diào)越高的現(xiàn)象。

　　有的評(píng)論稱“房?jī)r(jià)早已綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”,但筆者看來,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在缺乏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的時(shí)刻,更加依賴房?jī)r(jià)——如果房?jī)r(jià)下降,與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè),如建材、紡織、家電等都將大幅萎縮,貸款買房的投資者和期望保值的購(gòu)房者,實(shí)際上將守著一堆負(fù)資產(chǎn);如果房?jī)r(jià)不下降,住房作為一項(xiàng)基本需求,將有更多的居民“勒緊褲腰帶”去供養(yǎng)它,從而使得消費(fèi)能力萎縮,同樣不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　然而,開發(fā)商和決策者不會(huì)那么容易“束手就擒”,庫(kù)存高、發(fā)展乏力是事實(shí),那么從開發(fā)商和決策者的角度,就要解決這個(gè)問題。一方面通過政府收購(gòu)待售商品房為保障房,另一方面,就是借助“刺激政策”提振銷售,通過投資者的手托起樓市“明天的太陽(yáng)”。只是沒有永遠(yuǎn)不落的太陽(yáng),同樣也沒有只漲不跌的市場(chǎng)。短暫繁榮過后,如果不從城鎮(zhèn)化、居民收入等方面釜底抽薪般的解決問題,那么所謂的“救市”不過就是“擊鼓傳花”,至于房產(chǎn)這塊燙手的山芋最后落在誰(shuí)手里,那就看誰(shuí)把握政策信號(hào)的感覺更加敏感了。

　　綜上,投資房產(chǎn)的前景是一個(gè)悖論,而悖論的解決,只有犧牲中小投資者的利益來?yè)Q取宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。可以說,把賭注押在房產(chǎn)上的投機(jī)者也好,還是依舊用十年前的投資理念去進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的普通投資者也好,其財(cái)富可以說已處于岌岌可危的地步。未來房產(chǎn)已經(jīng)不能再讓財(cái)富保值;而其發(fā)展趨勢(shì)也并非一月兩月的環(huán)比上漲就可以改變的。因此,國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資者和高凈值人群必須跳出傳統(tǒng)的投資觀念,尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)年先人一步富起來的房產(chǎn)投資者,要再次調(diào)動(dòng)投資智慧,走出思維定式,才能使過去打拼來的財(cái)富得以傳承和增值。