據(jù)報(bào)道，1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)顯示，新開工增速略有回升，開發(fā)商投資意愿未見改善。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是投資的時(shí)候嗎?民生證券房地產(chǎn)研究溫陽(yáng)就此帶來(lái)投資分析。

　　統(tǒng)計(jì)局公布1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額7.05萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)2.6%，新開工面積11.5億平米，同比下降12.6%。商品房銷售面積8.3億平米，同比增長(zhǎng)7.5%，土地購(gòu)置面積1.59億平米，同比下降33%。可以看出新開工增速略有回升，開發(fā)商投資意愿未見改善。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是投資的時(shí)候嗎?從公布的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)商拿地的意愿不強(qiáng)，還是把精力放在去庫(kù)存上。有分析認(rèn)為，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資會(huì)再度成為地方主抓的重點(diǎn)。這樣的預(yù)期能帶給房地產(chǎn)企業(yè)多少業(yè)績(jī)提升空間?

　　溫陽(yáng)：地方穩(wěn)定房地產(chǎn)投資對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)銷售提升會(huì)很明顯，但是具體到利潤(rùn)上面可能空間會(huì)比較有限。首先，為什么要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，可以從兩個(gè)角度來(lái)看，第一從中央政府的角度來(lái)看當(dāng)然是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的大概20%左右。第二，從地方政府的角度看，主要是為了土地市場(chǎng)，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钦麄€(gè)地方債務(wù)的一個(gè)很重要的還款來(lái)源。

　　其次，他們?nèi)绾畏€(wěn)定房地產(chǎn)投資，從邏輯或是從政策上觀察，它只能從消費(fèi)終端入手，即鼓勵(lì)正常的購(gòu)房銷售。從2014年到現(xiàn)在，很多城市取消了限購(gòu)這樣行政性的管制，另外稅收政府也有調(diào)整。按一般的邏輯來(lái)看，房子賣的好，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)積極拿地，但是現(xiàn)在的情況跟以往幾次都不同，現(xiàn)在的庫(kù)存水平確實(shí)從歷史上水平來(lái)講比較高，所以整個(gè)的拿地，新開工都很謹(jǐn)慎。因此我們覺得房地產(chǎn)投資穩(wěn)定還待觀察。

　　回到房企的業(yè)績(jī)上來(lái)講，從數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，整個(gè)銷售好轉(zhuǎn)很明顯，但是從承包商來(lái)看，房?jī)r(jià)還是沒有漲，在一線城市感到房?jī)r(jià)上漲了，但是一些小的城市來(lái)看，很多地方還在降價(jià)，所以整個(gè)行業(yè)的房產(chǎn)毛利率在2到3年還是比較難以改善。所以地方穩(wěn)定房地產(chǎn)投資對(duì)銷售來(lái)講確實(shí)是有很明顯的改善，從利潤(rùn)的角度來(lái)講，空間還是比較有限。

　　目前二級(jí)市場(chǎng)上地產(chǎn)公司的整體估值是多少?與歷史數(shù)據(jù)相比，結(jié)合現(xiàn)在的三季報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)處于什么水平?

　　溫陽(yáng)：目前行業(yè)的整個(gè)估值的水平是大概20倍左右的PE，龍頭公司大概是6到8倍。跟歷史數(shù)據(jù)比，大部分處于一個(gè)比較低的位置。現(xiàn)在整個(gè)資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)還是稍微有點(diǎn)悲觀，三季報(bào)沒有太多的變化，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)跟一般的行業(yè)不一樣，房地產(chǎn)行業(yè)有預(yù)售制度，這些數(shù)據(jù)基本上都是1—2年前的數(shù)據(jù)，所以相對(duì)比較滯后。

　　日前《胡潤(rùn)百富榜》發(fā)布，61歲的王健林及其家族以2200億財(cái)富超過(guò)馬云，第二次成為中國(guó)內(nèi)地首富。但是也有報(bào)道說(shuō)王健林的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)外欠4205億，已抵押2780億。我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債都很大，目前房企負(fù)債率一般是多少?現(xiàn)金流好一些的公司占比有多大?

　　溫陽(yáng)：現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的負(fù)債率大概是70%到80%左右，但是跟其他行業(yè)還是不能比，因?yàn)樗蓄A(yù)售制度，所以它必須高一點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資本密集型行業(yè)，負(fù)債是這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)。從現(xiàn)金流角度來(lái)講，觀察大的方向，前五十這樣的房企現(xiàn)金流還不錯(cuò)。

　　發(fā)改委以及財(cái)政部發(fā)布通知降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，尤其明確中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在下調(diào)的基礎(chǔ)之上可以進(jìn)一步適當(dāng)降低，這當(dāng)然有利于進(jìn)一步緩解三四線城市高庫(kù)存的壓力，但是9月份一般是傳統(tǒng)的商品房的銷售旺季，整體的成交還沒有達(dá)到預(yù)期，這是不是會(huì)影響到房企全年的業(yè)績(jī)情況?從業(yè)績(jī)看，重點(diǎn)布局一二線城市的房企，和布局在三四線的房企有業(yè)績(jī)分化現(xiàn)象出現(xiàn)嗎?

　　溫陽(yáng)：9月成交不達(dá)到預(yù)期，但是全國(guó)來(lái)范圍來(lái)講還是很好，龍頭公司還有20%的銷售增長(zhǎng)。分化一直存在，從這輪的反彈來(lái)講，我覺得有加劇的趨勢(shì)。

　　今年地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的公司還在增加，嘉寶集團(tuán)引入擁有國(guó)內(nèi)最大地產(chǎn)基金的光大控股，向智能家居、物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域拓展。華業(yè)資本轉(zhuǎn)型布局醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)。萬(wàn)科快速推進(jìn)物流地產(chǎn)布局。從投資收益上看，這樣的轉(zhuǎn)型帶給企業(yè)回報(bào)了嗎?

　　溫陽(yáng)：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型近期的成本比較高，收益還有待觀察，但是短期肯定是一個(gè)方向。房企轉(zhuǎn)型是一個(gè)很好的選擇，之所以看好房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)跟其他企業(yè)相比還是有優(yōu)勢(shì)，第一錢多，第二，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面的企業(yè)家相對(duì)來(lái)講企業(yè)家精神會(huì)比較濃一點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)負(fù)債率很高的行業(yè)，企業(yè)包括經(jīng)理人、老板的冒險(xiǎn)精神是比較強(qiáng)。大概有兩個(gè)轉(zhuǎn)型方向，第一就是醫(yī)療消費(fèi)這樣有長(zhǎng)期景氣度的方向，另外一個(gè)是房地產(chǎn)相關(guān)比較多的比如物流、金融、房產(chǎn)服務(wù)業(yè)等。

　　房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，京津冀和國(guó)企改革主題一直是投資人關(guān)注的亮點(diǎn)。華夏幸福大力拓展京津冀項(xiàng)目;招商地產(chǎn)股東大會(huì)高票通過(guò)換股合并上市方案，B股擬在新交所退市。國(guó)企改革及京津冀主題的投資機(jī)會(huì)能夠成為地產(chǎn)板塊四季度的主題曲嗎?

　　溫陽(yáng)：國(guó)企改革推進(jìn)的力度在各個(gè)地方不一樣，但是四季度還是值得期待。國(guó)企改革對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講其意義在于，一是巨大的資產(chǎn)注入;二是激勵(lì)機(jī)制的完善。另外，京津冀是國(guó)家戰(zhàn)略，我們覺得主要值得關(guān)注的是交通等一些基礎(chǔ)設(shè)施的推動(dòng)帶來(lái)的包括物業(yè)價(jià)值的提升，很多企業(yè)包括它的土地會(huì)很受益于整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的提升，這對(duì)于企業(yè)的估值也會(huì)有很大的提升。