金秋時節(jié)來臨，也成為各大市場驗收成果的時期。

　　隨著樓市進入“新常態(tài)”，“金九銀十”之后的房地產(chǎn)企業(yè)是否依然賺得盆滿缽滿成了市場關(guān)注的問題。實際上，今年“金九”的銷售業(yè)績似乎讓市場看到了希望，來自主要房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，9月銷售金額環(huán)比上漲28%，同比上升了18%。

　　然而，盡管今年的樓市相比去年有一定程度復蘇，但房企卻凸顯增收不增利的現(xiàn)象，房企利潤率持續(xù)下滑。來自中原地產(chǎn)研究部最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在公布業(yè)績預告的46家房企中，僅17家企業(yè)實現(xiàn)了預增、略增或扭虧，20家房企預計虧損，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤下滑現(xiàn)象進一步加劇，尤以中小房企的業(yè)績最為堪憂。房企之間分化愈發(fā)明顯，行業(yè)洗牌加劇，甚至陸續(xù)出現(xiàn)房地產(chǎn)上市企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務。

　　在行業(yè)洗牌不斷加速的同時，謀求轉(zhuǎn)型似乎成為中小房企的“翻身”之舉，轉(zhuǎn)型之路該如何選擇，轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)又將面臨何種挑戰(zhàn)與困難?

　　行業(yè)分化加劇

　　《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者從中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計報告中了解到，從已經(jīng)公布三季報預告的房企來看，格力地產(chǎn)、濱江集團、中糧地產(chǎn)、世聯(lián)行等7家企業(yè)對今年前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤預計將有所增加，深大通、珠海港、萬好萬家等4家房企預計將扭虧為盈。

　　然而，除此以外的多達22家企業(yè)的數(shù)據(jù)則不夠樂觀，銀潤投資、津濱發(fā)展、廣宇集團等8家企業(yè)公布了預虧預報。另外，有4家企業(yè)利潤預警，10家企業(yè)利潤將明顯減少。

　　其中，預計虧損額度最高的是嘉凱城，預計虧損達6億元，而該企業(yè)在2009年凈利曾高達11.97億元。對此，嘉凱城表示，“公司房地產(chǎn)業(yè)務前三季度項目結(jié)算少，產(chǎn)生的營業(yè)收入及凈利潤較少。此外，公司城鎮(zhèn)生活平臺戰(zhàn)略處于投入階段，尚未產(chǎn)生收益。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，從房企公布的數(shù)據(jù)來看，不僅限于一二線城市與三四線城市之間房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化現(xiàn)象也已十分嚴重。

　　“雖然2015年樓市相比2014年復蘇，但房企增收不增利的現(xiàn)象依然明顯，房企的利潤率持續(xù)下調(diào)，特別是中小企業(yè)，表現(xiàn)更是明顯。”張大偉說。

　　同時，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時指出，“一方面由于房地產(chǎn)市場不景氣，需求降低，房價回調(diào);另一方面在于拿地就能賺錢的時代已經(jīng)過去，營業(yè)成本水漲船高，這兩方面導致了房企利潤大幅度下滑。”

　　對于房企利潤逐漸分化的現(xiàn)象，韓長吉指出，“在房價被熱炒時，來掘金者眾多，投資者中不乏夾雜著大量投機者，而市場蕭條時，潮水逐漸褪去，就能發(fā)現(xiàn)誰才是房產(chǎn)市場的裸泳者。預計未來這種利潤持續(xù)下降與分化的局面將會持續(xù)加劇，行業(yè)將面臨深度洗牌。”

　　“金九”不再“金”

　　盡管房地產(chǎn)企業(yè)利潤普遍不理想，但銷售業(yè)績卻稍顯樂觀。

　　來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)公布9月銷售業(yè)績的23家房企中，合計銷售1167億元，比8月環(huán)比上漲了7%。前9月銷售額合計達到9123.89億，同比漲幅達到20.2%，而這一數(shù)據(jù)相比8月份的1090億上漲了7%。整體來看，雖然9月大部分城市市場平淡，但主流標桿房企仍收獲了金九月。

　　其中，萬科、碧桂園、招商地產(chǎn)等11家房企9月銷售業(yè)績出現(xiàn)環(huán)比上漲，保利、恒大、雅居樂等12家房企出現(xiàn)環(huán)比下滑。從前9月銷售金額來看，僅融創(chuàng)和富力地產(chǎn)出現(xiàn)同比下滑，其余21家企業(yè)均出現(xiàn)同比增長。

　　韓長吉認為，正是在一系列利好政策的刺激下，盡管房企利潤不理想，但銷售數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)樂觀。“9月房地產(chǎn)行業(yè)接連迎來政策利好，先是中國樓市‘限外令’10年來首現(xiàn)松動，再是降準、降息、貸款利率再創(chuàng)歷史新低，然后是非限購城市首套房首付降低到25%，還有地方政府伸出救市援手。”

　　“金九”房地產(chǎn)市場銷售的有所抬頭，也使得市場對“銀十”充滿期待。張大偉認為，“隨著9月新批預售證面積增加，10月推售量有望繼續(xù)維持高位。供應充足加之月末“930新政”利好，‘銀十’成交表現(xiàn)可期。”

　　然而實際上，今年的“金九”卻并不如預期，雖然大部分房企業(yè)績都很突出，但整個房地產(chǎn)市場卻有所疲軟。

　　來自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過兩成。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，“2015年股市的快速走低使得樓市購買力也相應下滑，影響了下半年的樓市成交走勢。”

　　張大偉指出，房地產(chǎn)整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“四不均”，即需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡以及價格漲跌幅不均衡。“從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險。”

　　同時，張大偉進一步表示，造成9月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲的一個重要原因，即來自一二線城市房企銷售的拉動。因此，要注意房地產(chǎn)市場所將面臨的巨大風險，即避免一二線城市房價上漲失控，以及三四線城市的樓市跌入深淵。

　　轉(zhuǎn)型在即

　　地價上漲較快、資金成本增加……已經(jīng)成為房企業(yè)績報告中的高頻詞，足見房地產(chǎn)企業(yè)增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)顯著。有房企的管理人士指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤正在以每年1%的速度下滑。

　　而凈利潤的持續(xù)下跌，無疑標志著房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代消逝。隨著房地產(chǎn)市場分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速，已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇退出市場。

　　來自中國房地產(chǎn)測評中心歷年的監(jiān)測顯示，2009年底滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。而到2014年，滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司卻不足200家。而這也意味著，5年的時間里有超過100家A股涉房企業(yè)逐漸退出了房地產(chǎn)業(yè)務。

　　韓長吉認為：“房地產(chǎn)市場的寒冬已經(jīng)來臨，行業(yè)凈利潤持續(xù)下降，盈利空間被一再壓縮，這加劇了房企之間的競爭。而競爭力弱，生存能力不強的企業(yè)不是主動離場，就是被動淘汰。預計未來行業(yè)洗牌會進一步加劇，市場集中度將大幅提高。”

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：“進入樓市的白銀時代，許多上市房企開始進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和投資非房產(chǎn)業(yè)，在多元化的戰(zhàn)略上發(fā)力。比如中海、萬科等拆分物業(yè)管理服務，綠地、碧桂園等房企開始探索金融領(lǐng)域。”

　　在韓長吉看來，轉(zhuǎn)型很可能成為中小房企的救命稻草，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型主要朝著三個方向，第一個方向是向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，上至服務業(yè)、金融業(yè)，下至建筑業(yè)、旅游業(yè)，實現(xiàn)多元化發(fā)展;第二個方向是通過兼并擴張，搶占市場份額;第三個是引入互聯(lián)網(wǎng)思維，用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)社區(qū)，提高產(chǎn)品的附加值。

　　而在房企實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型的案例中，恒大當屬最為代表性的一個。2014年恒大地產(chǎn)年報顯示，截至2014年，礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大產(chǎn)業(yè)累計投入了64.2億，占公司總資產(chǎn)1.35%。而上述四大產(chǎn)業(yè)也預計在2015年將投入20億元，2016投入15億元，2017年投入10億元。

　　然而，在恒大不斷多元化布局的背后也暗含著轉(zhuǎn)型所帶來的風險，財報顯示，2014年恒大的非地產(chǎn)業(yè)務總虧損為31.3億元，其中光礦泉水業(yè)務去年就虧損23.7億元。

　　韓長吉指出，房企在轉(zhuǎn)型過程中也要注意規(guī)避風險，由于主營業(yè)務資金回收期長、凈利潤不理想，將會對現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響，從而加大房企轉(zhuǎn)型的風險。尤其對于中小型房企來說，更要避免盲目轉(zhuǎn)型。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也指出，對于當前許多“摸著石頭過河”轉(zhuǎn)型的房企來說，需要調(diào)整好自己的布局策略，優(yōu)化自己的城市和項目布局，甚至部分項目轉(zhuǎn)手甩包袱，否則，極有可能陷入轉(zhuǎn)型過程中的“陷阱”。