今秋，濟寧市樓市照舊迎來了“金九銀十”，在來自金融、財稅甚至輿論造勢的有利鼓舞下，業(yè)內(nèi)人士對今年的樓市“黃金秋”抱有期待。時下，堅守在樓市第一線的從業(yè)者都在忙些什么?日前，記者走訪城區(qū)多家樓盤、中介后發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)商極力營造樓市復(fù)蘇氣氛的背后隱藏了一些微妙的現(xiàn)象。

　　樓盤：新盤低價賺人氣，老盤境遇差異

　　大數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)方面，就今年1月至8月份全市3535.21萬平方米的在建面積來看，減去已銷售期房面積285.54萬平方米，仍有3249.67萬平方米將在未來1年到2年間陸續(xù)投放到銷售市場，而這還沒有考慮到期間的新開工面積。按照2014年全年我市800萬平方米的銷售水平計算，即使不再新建商品房，僅目前在建面積也要36個月至48個月時間才能消化?？梢哉f，對于我市的房地產(chǎn)和建筑業(yè)市場而言，處在政策與市場消化期的十字路口，形勢依然嚴峻，整個行業(yè)走向穩(wěn)健發(fā)展軌道尚需較長時間。

　　要說這兩年，濟寧哪里的房子最好賣，濟北新區(qū)估計首當其沖，尤以金宇路以及任城大道兩側(cè)的商品房熱銷為代表。其次，高新區(qū)的幾個樓盤也亮點頗多。縱觀這些樓盤均價不難發(fā)現(xiàn)，四五千元的單價較中心城區(qū)的樓盤，便宜得不只是一點點，往往一套房子就能便宜三四十萬元甚至更多。

　　另一方面，一些磨了數(shù)年還未清盤的項目，他們誕生在樓市狂歡末期，往往制定出嚴重虛高的開盤價。如今，市場形勢不佳，降價銷售必然會遭到老業(yè)主的抵制，而死扛高價的后果就是銷售停滯，資金鏈富裕的尚且可以維持，一旦斷裂，無奈停工的現(xiàn)象也不在少數(shù)。以新世紀廣場附近某樓盤為例，開盤價破萬元的均價著實走的是高檔范兒，如今苦苦尋覓企業(yè)團購，掛出每平米6000多元的單價，買家仍是寥寥無幾。

　　從業(yè)人員：業(yè)績不好做，90后售樓員忙跳槽

　　房屋新開工數(shù)據(jù)是衡量我市未來房地產(chǎn)走勢的重要參考。根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的濟寧市房地產(chǎn)和建筑業(yè)運行情況匯報顯示，今年1至8月份，我市新開工房屋建筑施工面積3862萬平米，同比減少了4.2%。不僅如此，隨著工程任務(wù)量的減少以及外地進駐濟寧的房地產(chǎn)企業(yè)增多(目前已有158家，占約35%市場份額)，對我市建筑企業(yè)生存空間造成不小沖擊。這已在企業(yè)利潤上反應(yīng)出來，前8個月，房企利潤總額為22億元，同比只增長了6%。

　　房地產(chǎn)市場賺得錢少了，新房開工率減少，房地產(chǎn)從業(yè)者的收入自然受到影響。由于多數(shù)樓盤的銷售情況并不理想，加之對未來該行業(yè)的未知，很多樓盤已經(jīng)開始極力壓縮售樓人員。“現(xiàn)在，售樓員基本都是90后，想干這一行的都是想賺快錢的，現(xiàn)在賺不了那么多了，自然會辭職。就拿我們樓盤來說，這兩個月已經(jīng)有3名售樓先生辭職了，他們有去考會計證的，還有回老家賣化肥的，甚至還有轉(zhuǎn)行開出租車的。”某樓盤銷售經(jīng)理胡先生說。“現(xiàn)在我的收入較兩年前，只是個零頭。前年，我在上一個樓盤僅靠賣商鋪就賺了11萬元的提成，再加上其他收入差不多14萬元。今年，估計3萬元都賺不到。”

　　當前彌漫在售樓員間最消極的心態(tài)是，對房地產(chǎn)行業(yè)未來兩年間的極度沒信心，因此大家都想趁著年輕再另覓出路。

　　中介：開始忙活起來，客戶青睞城區(qū)中心二手房源

　　最近一段時間，從事房產(chǎn)中介10多年的蘇大姐似乎又開始“半血復(fù)活”。為何說是“半血”，因為賣房、看房的客戶的逐漸增多，但真正成交的卻寥寥無幾。“這也很知足了，要知道上半年，有時候一星期也碰不上一個看房的客戶(不包括租房的)，一個多月也成交不了一套二手房。從9月初開始，看房的客戶明顯增多，大家都說是因為政策優(yōu)惠力度大，特別是營業(yè)稅兩年免征，增強了購房信心。”蘇大姐說：“這不，有個客戶相中了一套琵琶山小區(qū)的房子，這兩天就要過戶，要知道這套房源已經(jīng)掛了快一年了。”

　　不過，蘇大姐還透露了另一點重要信息，為何二手房市場較新房的活躍程度更強，還是源于二手房的區(qū)位優(yōu)勢，特別是靠近學區(qū)、配套設(shè)施成熟，這是多數(shù)新建房屋無法比及的。“仔細想來客戶最感興趣的，還是那些小戶型的學區(qū)房，總價不算高。想買大面積改善型住房的客戶，還是考慮新房的多，畢竟，市中心面積在140平方米以上的二手房很少有低于100萬元的，市場行情明擺著呢，低于每平方米7000元，房主就不會甘心。”

　　消費者：買房是需求也是投資，困頓哪種房子升值潛力大

　　總體上看，當前濟寧樓市的市場信心明顯不足，行業(yè)風險加大。一方面，多數(shù)購房者對當前經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)市場走勢有一定的了解、判斷，持幣觀望、謹慎購房的情緒較重，購房日趨理性，銷售形勢自然不容樂觀，開發(fā)企業(yè)投資信心相應(yīng)減弱。另一方面，商品房的銷售滯緩直接影響了開發(fā)資金的回籠，企業(yè)融資難度加大，財務(wù)成本增加，部分房企資金鏈斷裂，出現(xiàn)了銀行貸款難以償還、甚至項目停建、延期交房等現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)信貸信譽、社會信譽持續(xù)走低。

　　記者調(diào)查中同樣發(fā)現(xiàn)，不少消費者又迷茫了，在股市不穩(wěn)定的情況下，原本從新寄希望于樓市回暖，這下子似乎破滅了。特別是有著中小戶型購房打算的剛需市民，中低價位、中小套型的住房需求仍然得不到滿足。數(shù)據(jù)顯示，2014年，全市90平方米以下住宅完成投資27.92億元，僅占全部住宅投資的7.84%，而今年1月至8月份更是僅占3.57%。同時，區(qū)域布局方面，主城區(qū)中心位置的房源特別是學區(qū)房供不應(yīng)求，城市周邊區(qū)域受配套不完善等因素，銷售難度加大，甚至在個別區(qū)域“黑燈”現(xiàn)象嚴重。

　　再者，買房是一種需求，也是一種投資，誰也不想讓買的房子貶值。那么，哪種房子的升值潛力最大?很多人以為是豪宅，其實并不然，性價比較高的小戶型才是。原因很簡單，豪宅的溢價率明顯不足，而且購入豪宅的客戶多為貸款，加上貸款利率的綜合，很難從中盈利。因此，在房產(chǎn)投資過程中，特別是近期有“二進”樓市的投資者們，不妨尋找那些潛力較大的房源，而不是標桿項目。

　　采訪筆記：房子升值空間令人犯嘀咕轉(zhuǎn)戰(zhàn)“秒殺”理財產(chǎn)品

　　最近一段時間，記者每當瀏覽各家銀行的理財產(chǎn)品時都會“嚇一跳”，這主要源于兩方面：一是超低的收益率，二是銷售的速度驚人。收益率低不難理解，畢竟央行接連降息，銀行下降收益率在所難免。但是，面向全國發(fā)行的動輒數(shù)十億元額度的理財產(chǎn)品，沒兩天就會哄搶一空，這著實讓人難以捉摸。不禁要問，錢都流向哪里了?？梢钥隙ǖ氖牵飨蚋颖ｋU的投資領(lǐng)域是比較準確的說法。要不然，年化收益率僅為3%多的理財產(chǎn)品，放到一年前，估計人們理都不會理，如今卻成了香餑餑。由此再看樓市，現(xiàn)在買房子還會升值么?估計很多人心里都會犯嘀咕。畢竟，房價快速增長，僅靠剛需購房者拉動，并不現(xiàn)實。

　　新聞鏈接

　　前8個月我市房地產(chǎn)和建筑業(yè)指標普遍下滑

　　截至8月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到517家，其中一級資質(zhì)9家、二級資質(zhì)58家、三級資質(zhì)78家。1月至8月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資192.55億元，同比減少9.2%;商品房施工面積3535.21萬平方米，同比增長9%;商品房竣工面積331.85萬平方米，同比減少8.9%;　商品房銷售面積396.04萬平方米，同比減少6.8%;商品房銷售額163.89億元，同比減少2.5%;房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成地方稅收36.96億元、增長3.4%，占全市地方稅收的20%。

　　建筑業(yè)方面，截至8月底，全市建筑企業(yè)705家，建筑業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值403億元，減少0.9%;出省施工產(chǎn)值116億元，增長13%;出國施工產(chǎn)值2.1億元，增長33%;企業(yè)利潤總額22億元，增長6.7%;新簽工程承包合同額319億元，減少22%;房屋建筑施工面積3863萬平方米，減少4.2%;竣工面積829萬平方米，減少3%;建筑業(yè)平均人數(shù)24萬人，減少8.3%;建筑業(yè)增加值79億元，減少1%。