山東版樓市新政出臺 新房將由政府限價

　　拿地后，商品房銷售價格政府提前控制，開發(fā)商不得隨意定價，否則將罰款;擅自更改容積率地塊將被收回;從源頭入手，囤地者兩年禁買土地;土地成交后6個月內(nèi)必須開工，3年必須建設完工…… 7月14日，記者從省國土資源廳了解到，日前該部門出臺了《關于嚴格加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管工作的通知》，進一步對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。14日記者采訪獲悉，青島大部分樓盤能在6個月內(nèi)開工，但3年完工的卻不多。對于此新政，島城專家表示屬于臨時性政策，但非常嚴厲，執(zhí)行下來樓市會進一步調(diào)整。另外，青島市國土局已經(jīng)接到此通知，下一步會按新政實施。

　　◎重要政策解讀

　　開發(fā)商不能隨意定價了

　　重要條文：通知中明確提出，規(guī)范住房用地出讓條件管理，土地出讓方案中要增加房產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積等控制性要求，并寫入出讓合同，約定違約處罰條款。嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。專家解讀：“最近國土資源部剛下達了整頓土地市場的通知，緊接著山東省便出臺了新政策，這傳出了一個信號，說明接下來將繼續(xù)調(diào)控樓市。”青島樓市知名分析人士龍江告訴記者，“這不是長久政策，只是階段性的，但短時間內(nèi)可以控制房價。今后，開發(fā)商拿地合同中已經(jīng)規(guī)定好了所有事項，價格范圍、套數(shù)、戶型面積，這在以前是沒有的。以后開發(fā)商就沒法隨意定價了，也是防止部分開發(fā)商定價過高。另外，通知還提到控制大套型住房，這是在考慮普通購房者，總價低才能買得起。這確實是新舉措，以前沒有實施過，規(guī)定得非常細，但屬于臨時性政策，相關部門希望在短期內(nèi)控制好房價。”

　　土地首付50% ，1年內(nèi)付清

　　重要條文：通知還提到，嚴格土地出讓合同管理。土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50% 的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。

　　專家解讀：“以前的時候，土地出讓合同中規(guī)定的東西很少，按照新政策，規(guī)定要求非常多。另外，通知提到的更改規(guī)劃指標收回土地，比較嚴厲。更改容積率、擅自加蓋樓層這在以前是發(fā)生過的，現(xiàn)在明確了，今后有此行為可能被收回，此舉對限制開發(fā)商有很大作用。”龍江介紹說。

　　副標題

　　拿地6個月開工、3年建完

　　重要條文：嚴格把握商品房用地市場準入關口。全面推行“凈地”出讓制度，確保土地出讓后能夠及時交付土地。土地出讓成交確認后，應在10日內(nèi)正式簽訂國有土地使用權出讓合同，出讓合同須明確開工、竣工時間，約定的開工時間不得超出合同簽訂之日起6個月?？⒐て谙薏坏贸龀鲎尯贤s定動工期限之日起3年。

　　專家解讀：“之前，國家曾有類似的規(guī)定，但是沒有這么詳細。”島城樓市專家張百忍介紹說，“6個月內(nèi)動工比較容易，但是3年內(nèi)完工很難。像一些舊村改造項目，面積非常大，前前后后很費時。但3年對于普通項目應該還是可以的?，F(xiàn)在有些項目采取表面動工，實際囤地，3年不完工。此政策針對的是這些項目。”

　　囤地者兩年內(nèi)禁止再拿地

　　重要條文：加強房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理，建立企業(yè)誠信檔案。對用地者違法用地、招拍掛競得土地后不及時簽訂成交確認書或出讓合同、拖欠土地出讓價款、未按合同約定開竣工、閑置土地、囤地炒地等不履行土地出讓合同或劃撥決定書的，自發(fā)現(xiàn)之日起，市、縣國土資源管理部門應禁止其在二年內(nèi)參加土地競買。

　　7月20日前，各市國土資源部門要將本轄區(qū)專項整治和處理工作形成書面報告，連同出讓合同專項清理報告一并上報省廳。

　　專家解讀：“一年來，山東省一直要求各地加強土地供應，青島市的土地供應量也在增加。但供應量加大只是一方面，還得看住宅何時上市。此政策就是打擊囤地的，以此保證住宅供應量，防止土地曬太陽。”龍江介紹說。

　　副標題

　　◎政策落地

　　下半年土地供應將增加

　　此次新政策，對土地供應等方面的規(guī)定非常詳細，通過加大土地供應增加市場住宅量，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，4個月以來，青島市區(qū)土地供應量非常少，僅拍賣了9塊地。

　　自3月份包括青島工人療養(yǎng)院在內(nèi)的6幅地塊進行拍賣后，市內(nèi)四區(qū)再無住宅性質土地入市，市區(qū)土地進入零供應時代。直至7月9日市區(qū)才有3塊地入市。

　　7月9日，青島市國土局發(fā)布公告稱，本月底將有3塊土地拍賣。市北區(qū)敦化路以南 、連云港路以東地塊，位于中央商務區(qū)內(nèi)，土地的面積為16703.9平方米，樓面地價為3520元/平方米，并配建經(jīng)適房不少于307套 。第二塊土地位于四方區(qū)清江路159號，土地面積17579.41平方米，起拍價為3240元/平方米。三號地塊位于四方區(qū)哈爾濱路，土地面積為20251平方米，樓面地價為4340元/平方米，配建經(jīng)濟適用住房不少于271套 。拍賣會定于7月30日舉辦。

　　市區(qū)的地都哪里去了?難道是無地可賣?7月14日，記者從市國土局了解到，土地招拍掛是有一定程序的，地塊符合拍賣條件以后才能進行拍賣，下半年會有更多的地塊進行拍賣。

　　郊區(qū)地價已經(jīng)漲了

　　讓人意外的是郊區(qū)地價出現(xiàn)了上漲勢頭，今后郊區(qū)房價走勢確實讓人捏把汗。新公布的數(shù)字顯示 ，位于開發(fā)區(qū)井岡山路西側、濱海大道北側的一幅地塊被青島惠邦物業(yè)修繕有限公司以4960元/平方米的價格競得;位于開發(fā)區(qū)珠江路以南、礦大西路以西的地塊被山東興華建設集團有限公司以4600元/平方米的價格競得。位于富春江路南側、江山路西側的一幅住宅用地以3499元/平方米的價格被青島嘉德置業(yè)有限公司拿下，而該地塊的起拍價僅為1716元/平方米。

　　“郊區(qū)的地價上升很快，比起拍價高一倍成交，這在以前是很少見的。去年，城陽一些地塊經(jīng)常以起拍價成交，現(xiàn)在不行了。”張百忍說道，“地價上去了，今后郊區(qū)的房價肯定低不了，開發(fā)商開盤得考慮自己的成本。”

　　青島已經(jīng)接到相關文件

　　記者從省國土資源廳網(wǎng)站看到，此通知是 7月12日下達的，目前山東省各地是否接到了通知?各地是否已經(jīng)開始執(zhí)行新政策?14日下午，記者首先采訪了山東省國土資源廳。一位工作人員告訴記者文件早已下達到各市國土局，文件下達日起各市國土局都得按照新政策執(zhí)行。隨后，記者聯(lián)系了青島市國土局。政策法規(guī)處的工作人員告訴記者，文件確實已經(jīng)收到，青島市下一步會按照文件里規(guī)定的貫徹落實。對于下一步青島是否跟進相應政策，該工作人員表示目前還不清楚。

　　對于新政策，龍江表示，真執(zhí)行下來對樓市調(diào)控影響很大，短時間內(nèi)可以控制住房價 。張百忍告訴記者，“這是下半年山東省出臺的樓市新政策，執(zhí)行下來威力很大，但里面有些問題。土地拍賣后政府就指定房價范圍，不符合市場規(guī)律。比方說要求上市后按1萬/平方米左右的價格銷售，幾年后等樓盤開盤的時候，周邊房價跌至5000元左右，開發(fā)商就很難辦了，當然這種情況概率比較小。”