7月18日~21日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會(huì)在三亞海棠灣喜來登酒店召開。會(huì)上，REICO工作室博士任榮榮發(fā)布了2015年1~6月中國房地產(chǎn)市場報(bào)告，報(bào)告顯示：從中長期來看，受人口結(jié)構(gòu)變化影響，住房的剛性需求減少，會(huì)加大去庫存的壓力;延續(xù)去庫存的過程。預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)市場仍以去庫存為主體，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會(huì)繼續(xù)回落，而在大力推進(jìn)住房消費(fèi)的影響下，房地產(chǎn)投資增速在今年四季度可能會(huì)上升。

　　樓市剛需減少

　　轉(zhuǎn)型成房企必修課

　　“我認(rèn)為沒有必要悲觀，我們其實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)型期，我們是有出路的，在我看來轉(zhuǎn)型的難度并不大。”花樣年控股集團(tuán)有限公司董事局主席潘軍對(duì)房企轉(zhuǎn)型充滿信心，“互聯(lián)網(wǎng)與社區(qū)服務(wù)，我認(rèn)為最終兩者必須要結(jié)合，誰結(jié)合得好，誰就是下一個(gè)王者”。

　　雖然去庫存已是市場主體，但在整體回落的市場中，仍有不少城市樓市依舊維持著火爆。“今年下半年的房地產(chǎn)走勢是和當(dāng)?shù)谿DP一致的，一二線城市市場仍然領(lǐng)先其他城市。三四線城市除非有特別的產(chǎn)業(yè)，否則人口流入很難?？疾煲粋€(gè)城市樓市的基本面主要看人口和庫存。富力地產(chǎn)下半年會(huì)積極在一二線城市布局，但是也不會(huì)去搶高價(jià)地。”富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力表示。

　　對(duì)于廣泛布局三四線城市的中南建設(shè)集團(tuán)來說，中南地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳小平告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“我們不需要扭轉(zhuǎn)大趨勢，在三四線城市，我們只需要比對(duì)手強(qiáng)大，依然可以創(chuàng)造不錯(cuò)的業(yè)績”。

　　陳小平認(rèn)為，最終堅(jiān)持活下來的企業(yè)，都是持續(xù)注重產(chǎn)品創(chuàng)新的，房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣。未來的住房更多在綠色、健康、智慧化和人性化上面做文章。“面對(duì)消費(fèi)者不斷涌現(xiàn)的新需求，我們的方法是用差異化的產(chǎn)品進(jìn)行滿足，這是我們企業(yè)立足的根本。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌表示，房地產(chǎn)市場由過去賣方市場變成買方市場，由過去的控制房價(jià)變?yōu)槿齑?，這個(gè)時(shí)候就需要企業(yè)通過轉(zhuǎn)型，來適應(yīng)市場和政策的要求。

　　旅游地產(chǎn)：

　　互聯(lián)網(wǎng)已深度介入

　　在博鰲地產(chǎn)年會(huì)上，“旅游度假產(chǎn)業(yè)的未來”就作為第一個(gè)單獨(dú)的議題出現(xiàn)。

　　“應(yīng)該說地產(chǎn)商的進(jìn)入給旅游發(fā)展注入了新的血液。首先是巨額資金注入，這些年大型的旅游項(xiàng)目基本上都是地產(chǎn)商開發(fā)投資或地產(chǎn)商參與開發(fā)的。地產(chǎn)商的介入，也使旅游項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模從過去的億元級(jí)上升到十億元級(jí)，甚至百億元級(jí)。同時(shí)也創(chuàng)造了新的商業(yè)模式，形成了房地產(chǎn)模式與傳統(tǒng)模式的結(jié)合。”旅游經(jīng)濟(jì)和管理專家、國家旅游局政策法規(guī)司前司長魏小安在該論壇中強(qiáng)調(diào)了地產(chǎn)之于旅游產(chǎn)業(yè)的作用。

　　但魏小安也認(rèn)為，度假地產(chǎn)以度假為主體，以地產(chǎn)為承載基礎(chǔ)，是以度假為主還是以地產(chǎn)為主應(yīng)該進(jìn)行明確區(qū)分。對(duì)于旅游地產(chǎn)如何才能做好，魏小安對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“旅游地產(chǎn)不能完全‘去地產(chǎn)化’，核心還在于度假產(chǎn)品”。

　　楊冉表示，在一定程度上，旅游度假的房產(chǎn)和旅游的本意是相違背的。因?yàn)槁糜问菍?duì)日常生活的擺脫，而購買房產(chǎn)卻是要將人們固定在一個(gè)地方。隨著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)旅游的深度介入，錯(cuò)峰旅游的需求是可以被互聯(lián)網(wǎng)整合起來的，并且成本更低，互聯(lián)網(wǎng)與旅游開發(fā)企業(yè)的結(jié)合，可以開發(fā)出來更多旅游產(chǎn)品，并可以在很多方面進(jìn)行資源整合。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：

　　一手觸網(wǎng)一手金融

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長任志強(qiáng)在論壇上指出，中國的老齡化程度提高了，一些媒體認(rèn)為，一個(gè)80后年輕人可以繼承4套房子，所以不用著急買房子。人們忘記了，老年人還活著，過去我們認(rèn)為老年人60歲、70歲就去世了，他們的后代可以順利繼承，但現(xiàn)在的老齡化程度導(dǎo)致老齡化的結(jié)構(gòu)開始逐步上升，現(xiàn)在的一些城市老年人平均年齡已經(jīng)達(dá)到86歲，這樣看，住房的需求還是在增加的。

　　“老年人口結(jié)構(gòu)變化是一個(gè)非常重要的信號(hào)，近期國家出臺(tái)了一大批政策支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槲磥眇B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在GDP當(dāng)中的貢獻(xiàn)會(huì)非常大。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生表示。

　　“前幾年，有一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在做養(yǎng)老地產(chǎn)，但是方向不對(duì)，因此很困難。”聶梅生指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要破局必須一手觸網(wǎng)，一手觸金(金融)。對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老，不是需要房產(chǎn)商蓋一個(gè)養(yǎng)老中心。而是通過O2O和互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合起來，把養(yǎng)老中心植入就可以了。不需要研究如何去銷售重資產(chǎn)項(xiàng)目，而是把終端放在服務(wù)上，在服務(wù)上做延伸。如果這樣的服務(wù)真正進(jìn)入了服務(wù)業(yè)，就盤活了房地產(chǎn)開發(fā)商手里多年的睡眠資產(chǎn)。

　　而投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，就是以服務(wù)作為項(xiàng)目的核心價(jià)值，以輕資產(chǎn)運(yùn)營打造項(xiàng)目的軟實(shí)力。聶梅生對(duì)記者表示：“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一定要做雙零，一個(gè)是土地成本趨近于零，第二個(gè)是融資成本趨近于零。具體而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的土地一定要通過劃撥取得，通過招拍掛的土地是無法短時(shí)間收回成本的。在這個(gè)雙零的基礎(chǔ)之上，再引入渠道的資源整合來降低成本，提高性價(jià)比，土地成本趨近于零、融資成本趨近于零，建造成本和運(yùn)營成本達(dá)到最低，這樣性價(jià)比才能達(dá)到最高。”

　　輕資產(chǎn)or重資產(chǎn)

　　房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑企業(yè)萬科和萬達(dá)都在走輕資產(chǎn)的路線，對(duì)于房企來說，是否需要轉(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)模式，開發(fā)企業(yè)對(duì)此認(rèn)識(shí)不一。新城控股高管歐陽捷表示，“別人認(rèn)為好的，未必是好東西。這些年房產(chǎn)是增值的，地產(chǎn)商開發(fā)了住宅，賣給業(yè)主后，享受增值收益的就是業(yè)主。”

　　據(jù)記者了解，新城控股投資物業(yè)收益從去年上半年的3690萬元到今年上半年大幅增加至2億元。這部分主要是新城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來的收益，新城正計(jì)劃提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比重，目前商業(yè)項(xiàng)目僅占1/3，未來新城計(jì)劃依托在全國三四線城市的商業(yè)布局，將商業(yè)提升到與住宅并重的局面，甚至超越住宅。

　　浦贏資本管理集團(tuán)總裁丁亞明認(rèn)為，輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)因企業(yè)而異，如果一個(gè)公司發(fā)展方式在于擴(kuò)大規(guī)模，獲取規(guī)模效應(yīng)，就需要做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)越來越細(xì)分，每個(gè)企業(yè)都會(huì)找到自己的定位。專業(yè)做開發(fā)也好，做酒店、商業(yè)、住宅等資產(chǎn)管理也好，還有企業(yè)專門做房地產(chǎn)基金、金融，這個(gè)行業(yè)會(huì)越來越精彩。這是房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟的標(biāo)志。