根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六、三十七條規(guī)定，不得將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用。那么驗(yàn)收合格指的是什么呢？《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

　?。ǘ┯型暾募夹g(shù)檔案和施工管理資料；

　　（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

　　（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

　　（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。

　　建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

　　根據(jù)這些規(guī)定，驗(yàn)收合格是指就是指前述規(guī)定的條款，如果沒(méi)有達(dá)到這樣的條件，即使經(jīng)過(guò)了驗(yàn)收程序，也不能認(rèn)定為驗(yàn)收合格。

　　那開(kāi)發(fā)商在交房環(huán)節(jié)中要承擔(dān)哪些義務(wù)呢？

　　義務(wù)一：將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。”

　　“將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人”包含兩層含義：

　　1.開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人交付符合交付使用條件的商品房，這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。

　　目前來(lái)說(shuō)，《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)中制定了相應(yīng)的商品房交付應(yīng)具備的法定條件，但總的來(lái)說(shuō)，這些規(guī)定尚不夠具體明確，實(shí)踐中，對(duì)于商品房交付使用條件主要根據(jù)合同約定。

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照與購(gòu)房人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人交付商品房，合同約定的交付使用條件一般包括：

　?、偕唐贩康拿娣e、戶型、尺寸、朝向；②商品房的裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；③上下水、電、燃?xì)?、暖氣等；④小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等配套設(shè)施，上述各項(xiàng)均應(yīng)具備交付使用條件。

　　2.開(kāi)發(fā)商還有義務(wù)按期向購(gòu)房人交付商品房。

　　開(kāi)發(fā)商未能按期交付的，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；超過(guò)合同約定的期限，開(kāi)發(fā)商仍不能交付商品房的，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。

　　義務(wù)二：向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)

　　1.開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。

　　根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第四條“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。”

　　根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案。備案機(jī)關(guān)收到開(kāi)發(fā)商報(bào)送的齊全的竣工驗(yàn)收備案文件后，向其發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

　　根據(jù)以上規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的文件就是由市建委頒發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。

　　2.開(kāi)發(fā)商交付商品房時(shí)，還應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。

　　依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。”

　　對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來(lái)的，商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算；另外，物業(yè)管理公司也是依據(jù)商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)收取物業(yè)管理費(fèi)的。

　　義務(wù)三：向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

　　根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。”

　　開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，若未向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

　　義務(wù)四：通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向購(gòu)房人發(fā)出《入住通知書(shū)》，書(shū)面通知購(gòu)房人前來(lái)接收房屋。《入住通知書(shū)》一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：①辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)；②購(gòu)房人需攜帶的文件、資料；③購(gòu)房人需交納費(fèi)用的說(shuō)明；④提醒購(gòu)房人因購(gòu)房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果；⑤基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)。

　　《入住通知書(shū)》以掛號(hào)信或特快專遞的形式發(fā)出為宜。購(gòu)房人在入住通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織相關(guān)人員配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋。查驗(yàn)房屋符合合同約定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人簽署《交付合驗(yàn)單》；查驗(yàn)房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)請(qǐng)購(gòu)房人填寫(xiě)《返修單》，組織人員及時(shí)返修并將返修結(jié)果通知購(gòu)房人。