樓市“3·30新政”施行已兩個(gè)多月，一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇態(tài)勢(shì)。與此同時(shí),盡管年內(nèi)已有三次降息兩次降準(zhǔn)，貨幣政策顯現(xiàn)寬松特征，但仍然改變不了樓市資金緊張的局面。在采訪中了解到，不少中小房企仍在到處“找錢”，這成為不少開發(fā)商的工作之一;因?yàn)槿卞X，上市房企頻繁融資;因?yàn)槿卞X，也有開發(fā)商“斷臂求生”，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)甚至轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目獲得資金。

　　接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢(shì)已成必然，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)頻繁發(fā)生規(guī)?；奂c并購(gòu)重組。“‘大魚吃小魚’的并購(gòu)及合縱連橫的‘強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合’將成為新常態(tài)。”上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉說。

　　“缺錢”成常態(tài)

　　“最近兩個(gè)多月來，我主要的工作不是跟進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，而是找錢，但效果并不太理想。”13日，濟(jì)南一房地產(chǎn)商的項(xiàng)目經(jīng)理閆東濤說。據(jù)導(dǎo)報(bào)記者了解，閆東濤所在項(xiàng)目是個(gè)商住項(xiàng)目，從施工上看雖然已經(jīng)具備開盤條件，但尚未開盤。“現(xiàn)在人工成本不斷增加，開發(fā)成本也高，在缺錢的狀態(tài)下融資成本越來越高，低成本的融資幾乎找不到。”

　　閆東濤告訴導(dǎo)報(bào)記者，銀行的貸款之路被封死，信托成本又高，而且大量民間資本涌入股市，很難有低成本的融資。“前期談過幾個(gè)信托，成本高達(dá)35%左右，根本無(wú)法融資。”

　　實(shí)際上，閆東濤負(fù)責(zé)的項(xiàng)目所面臨的資金問題并不是個(gè)例，不少房地產(chǎn)開發(fā)商正面臨資金壓力。“盡管從去年年底到現(xiàn)在，樓市利好政策接踵而來，但我們的日子并不好過。蓋房子就賺錢的日子一去不復(fù)返了，”閆東濤說，“如何控制成本、快速回款以及融資成為生存的關(guān)鍵。”

　　易居研究院分析稱，從月度累計(jì)情況看，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅再次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，創(chuàng)歷史新低，顯示房企資金壓力依舊明顯。“雖然近期央行在政策上連續(xù)適度放松，但目前來看，商業(yè)銀行在政策落實(shí)方面仍存在問題，房企資金壓力也沒有得到明顯改善。”

　　“銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)在不斷強(qiáng)化，開發(fā)商已經(jīng)不受銀行待見了，追債務(wù)追得很及時(shí)。”張宏偉說。銀行與開發(fā)商多年結(jié)成的“親密盟友”關(guān)系已難以為繼。

　　“市場(chǎng)行情改天換地，房地產(chǎn)企業(yè)再也不像以前那樣，一開盤大家都排隊(duì)買?，F(xiàn)在，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都比較缺錢，”濟(jì)南一家國(guó)有銀行高新區(qū)支行行長(zhǎng)劉新輝說，“今年，樓市仍然是以去庫(kù)存為主，根據(jù)總行要求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)我們要嚴(yán)格執(zhí)行放貸標(biāo)準(zhǔn)，用下調(diào)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制壞賬率。”

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品策略專家陳真誠(chéng)告訴導(dǎo)報(bào)記者，業(yè)績(jī)下滑、資金承壓已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象，此前備受關(guān)注的佳兆業(yè)違約案例就是證明。

　　張宏偉認(rèn)為，中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨缺錢困境，還面臨融資困境。“中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)，就算在當(dāng)?shù)刈钣袑?shí)力，和一線城市尤其是北上廣這樣的特大城市比起來還相差甚遠(yuǎn)。而在名氣和規(guī)模上的欠缺，往往會(huì)為其融資帶來困難，惟有‘斷臂求生’。”

　　并購(gòu)大幕拉開

　　張宏偉認(rèn)為，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率接近60%的背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。從樓市下半場(chǎng)的特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑已成必然，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購(gòu)及合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為新常態(tài)。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，將最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來越高。

　　同時(shí)，從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局看，千億級(jí)房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來行業(yè)老大的地位，而且已經(jīng)出現(xiàn)了恒大55億元收購(gòu)中渝置地旗下物業(yè)、31億元收購(gòu)武漢(樓盤)三江航天地產(chǎn)7.08%股權(quán)等并購(gòu)事件。張宏偉說，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來講，則成為逆市發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來說，會(huì)在樓市下半場(chǎng)繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。

　　“銀行嚴(yán)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，有可能會(huì)讓占整個(gè)行業(yè)絕對(duì)多數(shù)的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購(gòu)或破產(chǎn)的現(xiàn)象。從這個(gè)角度看，就不難理解盡管當(dāng)前貨幣政策已呈現(xiàn)出寬松特征，但房企資金鏈斷裂或被整體收購(gòu)的聲音仍不絕于耳了。”“未來，房地產(chǎn)行業(yè)‘大魚吃小魚’的并購(gòu)加上合縱連橫的‘強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合’，將成為新常態(tài)，”張宏偉說，“此前，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科這兩家地產(chǎn)巨鱷的聯(lián)手，算是拉開了大幕。”