記者近日對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商采用“分身術(shù)”的方式，逃避相關(guān)法律法規(guī)的明文規(guī)定。一方面是在銷售之初就承諾“售后返租”，另一方面則是“返租”租金一拖再拖……業(yè)內(nèi)人士指出，今后3至5年，將是“售后返租”風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的階段，對(duì)這一領(lǐng)域的監(jiān)管措施應(yīng)多重用力。

　　5月9日，數(shù)十名欽州某市場(chǎng)商鋪業(yè)主聚集在市場(chǎng)，要求拿回被拖欠4個(gè)月的租金。該市場(chǎng)管理公司稱，資金正在籌措中。這一市場(chǎng)的開發(fā)商回應(yīng)稱，鋪面系一家與企業(yè)有關(guān)聯(lián)的公司代理營銷，除鋪面問題外，租金一事與開發(fā)商無關(guān)。

　　此前不久，南寧市也曾經(jīng)發(fā)生鳳凰嶺路一新街市的數(shù)十名業(yè)主聚集，到菜市場(chǎng)討鋪面租金的事件。業(yè)主們聲稱：開發(fā)商最初承諾高回報(bào)率，“售后返租”，如今卻已拖欠數(shù)月租金。

　　所謂“售后返租”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其樓盤或商鋪出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

　　記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士坦言，根據(jù)住建部及相關(guān)部門的風(fēng)險(xiǎn)提示，商業(yè)地產(chǎn)采取“售后返租”的模式風(fēng)險(xiǎn)很大，但開發(fā)商往往采取“分身術(shù)”的方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　“分身術(shù)一”——開發(fā)商成立“租賃公司”“中介公司”等關(guān)聯(lián)企業(yè)，由關(guān)聯(lián)企業(yè)與購鋪者簽訂“租賃經(jīng)營管理合同”。開發(fā)商不會(huì)在購買商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)議中寫上“售后返租”的字樣，但卻要求購鋪者必須同時(shí)與租賃公司、項(xiàng)目運(yùn)營公司簽訂“租賃經(jīng)營合同”，由開發(fā)商的子公司來承攬鋪面對(duì)外出租、兌付給購鋪者的“租金返還”。

　　“分身術(shù)二”——開發(fā)商直接與租賃公司簽訂合同，將項(xiàng)目交給租賃公司運(yùn)營。這一方式表面上看并非開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，但在實(shí)際運(yùn)行過程中卻與開發(fā)商有千絲萬縷的聯(lián)系。項(xiàng)目運(yùn)行不好，責(zé)任也不會(huì)在開發(fā)商身上。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于我國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在部分城市或區(qū)域呈現(xiàn)“過剩”現(xiàn)狀，盈利能力下降，“售后返租”模式面臨深層風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放的問題，有關(guān)部門應(yīng)加大監(jiān)管力度。

　　首先住建部門應(yīng)進(jìn)行深度盤點(diǎn)，對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的城市和區(qū)域進(jìn)行預(yù)警提示。玉林師范學(xué)院教授曾凡貞認(rèn)為，未來1至3年，是我國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，住建部門、商務(wù)部門需對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真梳理，加快對(duì)整個(gè)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)和研判，及時(shí)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。

　　其次應(yīng)遵循市場(chǎng)化的原則，開發(fā)商、購鋪者、項(xiàng)目運(yùn)營者均各自承擔(dān)相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。就購鋪者而言對(duì)具體的項(xiàng)目運(yùn)行，必須遵循市場(chǎng)規(guī)律，選擇有實(shí)力的開發(fā)商。就項(xiàng)目運(yùn)營者而言，應(yīng)將企業(yè)能夠及時(shí)履約兌現(xiàn)承諾，納入企業(yè)及法人的誠信檔案，形成強(qiáng)大的信用追溯制度。就開發(fā)商而言，可以追究其關(guān)聯(lián)企業(yè)和關(guān)聯(lián)交易的相關(guān)責(zé)任，打擊“分身術(shù)”欺騙購鋪者的行為。第三是對(duì)商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行“優(yōu)勝劣汰”的綜合評(píng)估。

　　目前，我國還缺乏針對(duì)商業(yè)運(yùn)營公司價(jià)值的綜合評(píng)估體系，相關(guān)政府部門和第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快出臺(tái)針對(duì)商業(yè)運(yùn)營公司歷史業(yè)績的評(píng)估體系，從而規(guī)避開發(fā)商將商業(yè)部分交給并不具備任何商業(yè)運(yùn)行能力的“子公司”“孫公司”，帶來潛在后患。