買房是項(xiàng)學(xué)問，如果不先了解房地產(chǎn)有關(guān)的知識，不僅不容易挑選心儀的房子，還有可能被某些銷售者忽悠。以下是小編總結(jié)的初次購房者需要緊急惡補(bǔ)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，請查收。

　　一、關(guān)于“五證”

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”是最為重要的條件。

　　1、國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

　　  2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。(通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。)

　　  3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

　　  4、建設(shè)工程施工許可證》(《建設(shè)工程開工證》)：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。

　　  5、商品房銷售(預(yù)售)許可證》：是商品房進(jìn)入市場的憑證。

　　  6、律規(guī)定，開發(fā)商五證不全，不得銷售樓房。

　　二、銀行按揭

　　是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

　　按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款(簡稱商業(yè)貸款)與個(gè)人住房公積金貸款(簡稱公積金貸款)。

　　三、建筑面積、公攤面積、實(shí)用面積、實(shí)用率

　　1.建筑面積

　　房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。

　　2.公攤面積

　　屬于公共部分的面積。法律規(guī)定，公攤面積不得超過20%。例：付款買入面積為100平，除去公攤面積，最低實(shí)用面積為80平。

　　3.實(shí)用面積

　　建筑面積與公攤面積的差。

　　4.用率

　　房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。

　　四、總建筑面積、容積率、建筑密度(覆蓋率)、綠化率

　　1.總建筑面積

　　指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。

　　2.容積率(一般≤1.6)

　　容積率是建筑總面積和建筑用地的比。

　　3.建筑密度(覆蓋率)

　　建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。(當(dāng)然越低越好，一般≤30%)

　　4.綠化率

　　綠化率等于綠化面積與用地面積之比。(綠化率越高越好，一般≥35%)

　　五、均價(jià)、基價(jià)、起價(jià)

　　均價(jià)、起價(jià)不同，上下相差1000元/平，也是有的，所以要先看清。

　　1.均價(jià)

　　是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。

　　2.基價(jià)

　　基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。

　　3.起價(jià)

　　起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。

　　六、土地類型使用年限

　　——居住用地70年;

　　——工業(yè)用地50年;

　　 ——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;

　　——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　——綜合或其它用地50年;

　　——另外，加油站、加氣站用地為20年。

　　以上時(shí)間均從開發(fā)商拿地當(dāng)日算起，并非購房者買房日期。到達(dá)年限后，房主需要繼續(xù)付稅款才可再次獲得所有權(quán)，并且，房主有第一選擇的權(quán)利。

　　七、公積金貸款

　　公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。

　　提交資料

　　借款人到本人繳存公積金的公積金管理中心所屬管理部申請公積金貸款時(shí)，選擇擔(dān)保中心提供擔(dān)保的，應(yīng)提交包括擔(dān)保申請所需材料在內(nèi)的全部個(gè)貸申請所需材料，包括個(gè)人及配偶的身份證、戶口本，結(jié)婚證、離婚證，購房首付款證明資料，購房合同，住房公積金繳存證明等。

　　審核通知單

　　管理部對借款申請初審?fù)ㄟ^后，開具《擔(dān)保申請審核通知單》，打印《借款合同》、《抵押(反擔(dān)保)合同》等相關(guān)法律文件，將全部個(gè)貸資料交與擔(dān)保中心。

　　審批

　　擔(dān)保中心對擔(dān)保申請進(jìn)行審核，借款人符合擔(dān)保條件的，擔(dān)保中心開具《擔(dān)保申請審批意見書》;借款人委托中介機(jī)構(gòu)代辦公積金貸款的，擔(dān)保申請手續(xù)由代辦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)代理并代收擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。(注：代辦中介機(jī)構(gòu)須具備北京住房公積金管理中心的資質(zhì)認(rèn)證，且與擔(dān)保中心簽有合作協(xié)議。)

　　繳費(fèi)

　　借款人依據(jù)審核通過的《擔(dān)保申請審批意見書》繳納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。擔(dān)保中心開具擔(dān)保服務(wù)費(fèi)發(fā)票，對審批通過的《借款合同》、《抵押(反擔(dān)保)合同》、《收押合同》等法律文件加蓋擔(dān)保中心公章。

　　材料轉(zhuǎn)送

　　審核后的個(gè)人貸款申請資料(包括蓋章后的合同)，由擔(dān)保中心轉(zhuǎn)送住房公積金管理部;委托中介機(jī)構(gòu)代辦的，由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)上述資料的傳遞工作。

　　簽署合同

　　住房公積金管理部監(jiān)督指導(dǎo)借款申請人在《借款合同》、《抵押(反擔(dān)保)合同》等相關(guān)法律文件上簽字。

　　3月5日，呼和浩特住房資金管理中心發(fā)布消息，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，5年期以下和以上的貸款利率均下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)。5年以下(含5年)貸款利率由現(xiàn)行的3.75%下調(diào)為3.5%;5年以上貸款利率由現(xiàn)行的4.25%下調(diào)為4.0%。

　　八、商業(yè)貸款

　　“央媽”宣布自5月11日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。

　　辦理程序：

　　1.借款人與開發(fā)商簽定購房合同的同時(shí)交付30%購房款;

　　2.將有關(guān)資料交律師事務(wù)所審查;

　　3.銀行收到律師事務(wù)所出具的《法律意見書》審核同意后，與購房人簽訂借款合同、抵押合同、保證合同;

　　4.據(jù)有關(guān)資料辦理抵押登記手續(xù)及房屋保險(xiǎn)、合同公證手續(xù)，并發(fā)放貸款。

　　5.借款人采用等額償還法辦理還款。對未償還貸款本金，借款人可一次償還，提前還款當(dāng)期仍計(jì)收利息。不收取違約金。

　　九、有關(guān)物業(yè)

　　選擇中意的樓盤，不僅要看樓盤的質(zhì)量，綠化，周邊配套，交通情況，是否學(xué)區(qū)房之外，物業(yè)越來越被人們所關(guān)注。對于首套購房族來講，買房盡量選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，除了能盡快入住外，也變相省了房租，減少了生活支出成本。物業(yè)費(fèi)雖說與買房相比是一筆微不足道的開支，但物業(yè)費(fèi)是一項(xiàng)長久的持續(xù)的支出。購買物業(yè)費(fèi)較低的房子，入住后的居住成本則能省下不少，在買房之前就要考慮物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)過高的話，長此以往也是一筆不小的成本。