“3·30”樓市新政落地已滿一月,其對房地產(chǎn)市場影響如何?近日,根據(jù)在濟(jì)南、青島、煙臺、濟(jì)寧4市(均在國家統(tǒng)計局跟蹤監(jiān)測的70個大中城市之列),帶來樓市一線調(diào)查。央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文,將二套房首付比例下限下調(diào)至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日,財政部和國稅總局也發(fā)文,將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

　　專家表示,樓市新政下,“量增價穩(wěn)”或?qū)⒃谳^長時間內(nèi)持續(xù)。

　　每個在售樓盤都感覺到了庫存壓力仍大

　　濟(jì)南樓市“不敢貿(mào)然漲價”

　　“特價房+活動,是這個五一的‘標(biāo)配’。絕大多數(shù)樓盤促銷很積極。特價房的讓利在一個百分點左右,賣得還不錯。”5月3日下午,說起節(jié)日期間的濟(jì)南樓市,世聯(lián)行山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江告訴記者。

　　盡管多數(shù)樓盤聲稱“特價房僅限于五一”,有的還打出“4日立漲100元/平米”的口號,但買房人看起來并不著急。4月30日,在西客站一處樓盤,“政策重磅利好,樓市瘋漲在即”的牌子就放在沙盤旁邊,消費者并不多看它一眼。“西客站到處都是房子,去年五一前首開每平米賣6700元,現(xiàn)在賣6100元,往哪里漲去?現(xiàn)在股市這么好,誰來投資?穩(wěn)住就不錯了。”從濼口來看房的宋先生告訴記者。

　　據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的預(yù)售公示,4月1日至5月3日,濟(jì)南有75個單體建筑申領(lǐng)了預(yù)售許可證,其中住宅6573套,批次超過2月和3月的總和。從成交上看,記者據(jù)該網(wǎng)每日成交信息加總,4月濟(jì)南新建商品住宅網(wǎng)簽6924套,比3月份的6634套高出4.3%,高于往年同期。

　　“銷量的增加,有降息降準(zhǔn)、松綁二套房的刺激,也有山東取消擇校政策的促動。”朱江注意到,4月,學(xué)區(qū)概念房的銷售體現(xiàn)了明顯的優(yōu)勢。而山東中原投資顧問部總監(jiān)薄夫利認(rèn)為,三四月份是傳統(tǒng)旺季,銷量增加是因為供應(yīng)量的增加而致,3·30新政的刺激并不大。

　　價格方面,按照5月1日的百城房價指數(shù),濟(jì)南新建住宅上漲1.11%,漲幅居百城第4位。“這個漲幅是由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成的。市中心樓盤、改善型樓盤集中推盤,拉高了房價均值。其實單盤看,并沒有多大起伏,應(yīng)該說量增價穩(wěn)。”薄夫利說。

　　世聯(lián)周報印證了這一點,4月9日,保利中心華府開盤成交309套,均價1.08萬元/平米;4月26日保利海德公館加推,當(dāng)日成交92套,均價1.05萬元/平米;4月25日燕璽臺首開,成交55套,均價1.9萬元/平米。綠城百合花園、重汽翡翠外灘等改善型樓盤,成交價也高于區(qū)域平均水平。

　　4月的旺銷并沒有根本扭轉(zhuǎn)供求局面。在西客站片區(qū),到處高樓林立,宣稱“百萬平米大盤”的不下10個,恒大一家就有6個樓盤。房價與“3·30”新政之前差別不大。在鑫苑世家公館,售樓顧問表示“現(xiàn)在的房價比去年首次開盤時還低四五百元,隨行就市唄”。

　　“庫存壓力仍然大,在售樓盤不敢貿(mào)然漲價。”朱江說。記者從濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上看到,截至5月3日,濟(jì)南有可售住宅51152套,去化周期8.5個月。

　　“12個月內(nèi)算正常。但是濟(jì)南潛在的供應(yīng)量很大。前兩年大批供應(yīng)的土地紛紛到了上市期,隨時可以補(bǔ)充市場。每個在售樓盤都感覺到了這種壓力。”朱江說。

　　對于后市,朱江的預(yù)計是“穩(wěn)中微漲”:“估計下一步政策會進(jìn)一步寬松,有繼續(xù)降準(zhǔn)降息的可能。但房地產(chǎn)供不應(yīng)求的時代已經(jīng)過去了,投資客已經(jīng)遠(yuǎn)離樓市,猛漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。”

　　4月份共成交3854套

　　青島二手房成交創(chuàng)兩年來新高

　　“自從‘3·30’政策發(fā)布以來,店里的電話就特別火爆,全天基本都在帶客人看房、簽單和前往交易中心的過程中。”談到近一個月來的市場,劉潔難掩興奮。

　　作為青島一家中介的負(fù)責(zé)人,劉潔主要經(jīng)營寧夏路周邊的二手房業(yè)務(wù)。在她看來,樓市新政讓中介們告別了以往的清閑日子。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月份青島共成交二手房3854套,創(chuàng)2013年3月以來單月成交量新高,比今年3月上漲49.9%,比2014年同期大漲54%。從4月青島二手房每日成交走勢來看,共有21天單日成交量過百套,這樣火爆的數(shù)據(jù)屬近年來青島樓市少有。

　　“政策導(dǎo)向調(diào)動了購房者的積極性,積蓄已久的需求開始集中爆發(fā),其中‘五改二’政策市場反應(yīng)相對較快,主要表現(xiàn)在二手房房源數(shù)量的增多和置業(yè)者購買意向的高漲。”劉潔說。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域總監(jiān)程東說,從各門店成交量變化來看,自3月下旬市場對政策預(yù)期不斷升溫之后,各個門店的成交量就開始齊頭并進(jìn)地增長,成交量與去年月均情況相比幾乎翻番。

　　二手房成交火爆的同時,新房成交量也在持續(xù)回升。統(tǒng)計顯示,4月份青島新建商品住宅共計成交7644套,環(huán)比上漲了9.32%,同比上漲了23.50%。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商推盤的節(jié)奏明顯加快。據(jù)來自青島市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中心的數(shù)據(jù),5月份確定入市的新盤數(shù)量在40家左右。“從開盤規(guī)模來看,5月份的入市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了去年同期。”青島工商聯(lián)房地產(chǎn)聯(lián)盟副理事長龍江表示。

　　“不少開發(fā)商都紛紛曬出了新政實施之后成績單,值得注意的是,其中改善性需求占了較大一部分比重。這是由于新政的一大亮點是首次把政策鼓勵的重點從首次置業(yè)調(diào)整為改善型購房。”龍江說,開發(fā)商也越來越意識到調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的重要性,很多開發(fā)商增加了三居室、四居室的房源供應(yīng)。

　　截至2014年末,青島全市各類待售房屋總面積505萬平方米。而截至今年3月末,這一數(shù)字已經(jīng)增至566萬平方米,其中住宅待售372萬平方米。從數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),青島房地產(chǎn)銷售市場的復(fù)蘇顯然跟不上庫存的增速。“接下來樓市會加快回暖,但去庫存仍是未來市場的主流,將以平價走量為主,‘量增價穩(wěn)’仍會在較長時間內(nèi)持續(xù)。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。(白曉)

　　煙臺樓市“受刺激”較小

　　王子恕是煙臺市中介公司元盛房產(chǎn)萊山區(qū)某分店的工作人員,他坦言,“3·30”樓市新政實施之后,市場確實呈現(xiàn)出積極的勢頭。以他所在的分店為例,以前月均成交量在2-3套,4月份成交了6套,“來咨詢的客戶也越來越多。”

　　總體上,新政對煙臺樓市的刺激并不明顯。數(shù)據(jù)顯示,與2014年同期相比,煙臺市區(qū)今年1季度新建商品住宅和二手住宅的成交量分別減少了397套和476套,市場整體呈現(xiàn)“量價齊跌”走勢。而根據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),煙臺4月份新建商品房價格同比下降2.27%。業(yè)內(nèi)人士分析,二手房的表現(xiàn)也難有所突破。

　　“觀望情緒應(yīng)該是煙臺二手房市場的一個普遍現(xiàn)象。”王子恕表示,4月20日左右,來店咨詢客戶人數(shù)開始變少,新政帶給人們的沖擊正在消化,不少人還在期待更加利好的政策。

　　此外,煙臺房地產(chǎn)市場面臨的巨大庫存壓力也稀釋了政策的利好作用。煙臺市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的分析報告認(rèn)為,煙臺目前存房量約2048萬㎡,另據(jù)初步測算,煙臺尚未取得預(yù)售的在建項目(2015年上市)為1000萬㎡,兩項合計3000萬㎡左右。按照往年煙臺全市平均每月簽約面積為50萬-60萬㎡測算,存房量需5-6年才能銷售完畢。

　　“受多重因素影響,結(jié)合近幾年的表現(xiàn)來看,煙臺樓市不是一個敏感市場,受政策刺激的影響較小。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心煙臺咨詢機(jī)構(gòu)工作人員賈雙認(rèn)為。(隋翔宇　鄭書偉)

　　濟(jì)寧二手房備案增價不漲

　　4月30日上午,濟(jì)寧市房地產(chǎn)交易中心二樓大廳,34號、35號存量房網(wǎng)上備案窗口很是繁忙。“新政對于二手房成交量的刺激作用非常明顯。3月份每天前來辦理存量房網(wǎng)上備案的不超過10套,現(xiàn)在平均每天有20多套。”濟(jì)寧市房產(chǎn)交易監(jiān)理處工作人員朱小朋告訴記者。

　　不過,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)交易中心成交量呈現(xiàn)出完全不同的兩種情景。“其實我們這個月的成交量并不好,以前一個月能成交二手房10套左右,現(xiàn)在一個月只有不到5個單子。”濟(jì)寧青年房產(chǎn)客戶經(jīng)理馬壯坦言,新政策對于近期的成交量并沒有形成實質(zhì)性的幫助。記者走訪的10多家房產(chǎn)中介,與馬壯面臨同樣困境的店面有不少。

　　朱小朋認(rèn)為,中介機(jī)構(gòu)與交易中心呈現(xiàn)不同情景的主要原因,一方面是新政推行之后,優(yōu)惠政策讓不少已經(jīng)準(zhǔn)備購買二手房的市民下定了決心買房;另一方面是之前有些已經(jīng)購房的買家和賣家達(dá)成了協(xié)議,等待二手房到五年之后再來備案,現(xiàn)在營業(yè)稅時間調(diào)整了,自然就抓緊時間進(jìn)行網(wǎng)上備案了,所以出現(xiàn)了網(wǎng)上備案多,而中介機(jī)構(gòu)成交量并不多的狀況。

　　采訪發(fā)現(xiàn),目前,濟(jì)寧二手房的價格,仍然保持著城區(qū)內(nèi)五六千元的平均水平,有的甚至出現(xiàn)了下降。稅務(wù)街蘇州苑的房子,去年最高價達(dá)到每平米7500元,而近期玉苑房產(chǎn)賣出的兩套蘇州苑的二手房,都以每平米6500元左右的價格成交。