自2015年5月11日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%。那么，央行降息之后還會不會降息?還有多少降息空間?央行降息對樓市有哪些影響?房企和購房者分別應(yīng)該采取哪些策略?

　　【降息對樓市影響解讀之一：為什么降息?】

　　經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策必然有寬松的趨勢

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經(jīng)濟處于觸底階段。2015年第一季度，全國居民消費價格(CPI)同比上漲1.2%。同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有寬松的趨勢。當(dāng)前來看，2015年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經(jīng)明顯低于10這個警戒值，單純從指標(biāo)意義來看，當(dāng)前國內(nèi)具備貨幣政策走向?qū)捤傻奶卣?，兩次降息次兩降?zhǔn)之后仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。而5月9日公布的最新CPI數(shù)據(jù)(4月我國CPI環(huán)比下降0.2%，同比上漲1.5%，同比漲幅雖然略有擴大，但是已經(jīng)連續(xù)8個月處于2.0%的溫和水平以下)無疑為后續(xù)貨幣政策的施展預(yù)留了空間。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從國際資本市場來看，美國QE退出后，歐盟日本相繼開始推行量化寬松貨幣政策，甚至歐盟存款利率已經(jīng)為負。這兩個經(jīng)濟體通過寬松貨幣刺激經(jīng)濟復(fù)蘇已經(jīng)是“板上釘釘”的事情。而對于中國來講，經(jīng)濟仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，落后于美國等發(fā)達國家節(jié)奏。受美日歐貨幣政策變化影響，如果國內(nèi)貨幣政策持續(xù)從緊將不利于宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長。從國內(nèi)貨幣政策走向來看，算上本次降息，央行已經(jīng)有三次全面降息與兩次全面降準(zhǔn)，貨幣政策已經(jīng)走向?qū)捤?，預(yù)計后續(xù)仍然有繼續(xù)降息的空間。

　　【降息對樓市影響解讀之二：還有多大降息空間?】

　　經(jīng)驗判斷：降息幅度仍然有0.25%左右的空間

　　從經(jīng)驗判斷來看，在利率下降貨幣政策走向?qū)捤傻闹芷诋?dāng)中，降準(zhǔn)與降息往往是同時進行的。比如2008年9-12月期間，央行五次降息，同時也有4次降準(zhǔn);2011年12月-2012年7月期間，央行2次降息，同時有3次降準(zhǔn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從此輪貨幣政策表現(xiàn)來看，央行已經(jīng)有三次全面降息與兩次全面降準(zhǔn)，貨幣政策已經(jīng)走向?qū)捤?。其中?月20日一個百分點的大幅降準(zhǔn)表明經(jīng)濟基本面不容樂觀，甚至完成年度7%的目標(biāo)可能有難度，從市場預(yù)期來看，本次降息0.25個百分點之后，后續(xù)還可能有降準(zhǔn)降息政策推出。

　　那么，本輪利率下降幅度多大?從歷史經(jīng)驗來看，預(yù)計本輪利率下降周期利率至少可下降1個百分點左右。而截止目前央行已經(jīng)有三次降息，降息的幅度分別為2014年11月22日起的0.4個百分點、2015年3月1日起的0.25個百分點、2015年5月11日起的的0.25個百分點，累計下降0.9個百分點。因此，從未來預(yù)期的降息幅度來看，仍然有0.25個百分點左右的空間。

　　【降息對樓市影響解讀之三：對樓市趨勢的影響】

　　一線城市及部分二線城市下半年樓市將買漲不買跌

　　本次降息之前，央行已經(jīng)兩次降息兩次降準(zhǔn)、各地救市政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現(xiàn)來看，盡管救市政策出了好幾輪，市場就是沒有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。“救市”政策很難起到促使市場規(guī)模化放量，政策的效果不會很明顯，對于供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會表現(xiàn)更加明顯。從上訴角度來看，央行有必要通過降息進一步刺激樓市復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，通過樓市基本面的好轉(zhuǎn)拉動宏觀經(jīng)濟增長，防止未來經(jīng)濟走向通縮。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，本次降息之后，對于樓市來講，在央行降息等政策疊加刺激之下會出現(xiàn)一波入市的行情，市場信心將進一步提升，尤其是原來在“330新政”等政策刺激之下，對于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇的態(tài)勢的城市來講，比如北上廣深一線城市、合肥(樓盤)、南京(樓盤)、南昌(樓盤)、蘇州(樓盤)等部分二線城市，本次降息之后，購房者成本繼續(xù)降低，樓市需求進一步激活，上述城市樓市接下來幾個月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑?，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于上述一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講，本來下半年會預(yù)期會漲價或買漲不買跌的現(xiàn)象或提前來臨。

　　而對于供地量偏大與庫存量偏大(庫存去化周期在15個月以上的城市)的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準(zhǔn)降息、“330新政”等政策疊加的推動作用，這些城市也將加速去庫存，這些城市的庫存去化周期將進一步縮短。從今年下半年預(yù)期來看，當(dāng)前庫存去化周期在15-20月之間的城市預(yù)計庫存去化周期將回落至15個月以下，短期市場基本面將回歸合理。其他城市尤其是庫存去化周期在20月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力。

　　【降息對樓市的影響之四：購房者】

　　把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于購房者來講，顯然，應(yīng)該把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好本輪兩次降準(zhǔn)三次降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　【降息對樓市影響解讀之五：對不同城市的影響】

　　三次降息兩次降準(zhǔn)之下樓市“分化”特征將更加明顯

　　在三次降息兩次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊(樓盤)等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間;對于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存?？傮w來看，各個城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

　　【降息對樓市的影響之六：房企策略】

　　把控好兩次降準(zhǔn)三降息之后的跑量去庫存的“窗口期”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好兩次降準(zhǔn)三次降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面;其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)(期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經(jīng)進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會)，盡快實現(xiàn)銷售業(yè)績回升;第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運營風(fēng)險。