每年的3月23日是“世界氣象日”。在2015年“世界氣象日”前夕，中國氣象局局長鄭國光撰文稱：上世紀(jì)中葉以來，我國氣候發(fā)生了顯著變化，氣溫平均每十年升高0.23攝氏度，變暖幅度幾乎是全球的兩倍。本世紀(jì)以來，氣象災(zāi)害造成的直接經(jīng)濟損失相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的1%，是同期全球平均水平的8倍。氣候變化讓小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物單產(chǎn)下降。

　　氣候變化與排放相關(guān)，各種排放不當(dāng)讓全球氣候變暖，還增加了污染和霧霾。所以，要想緩解全球氣候變暖的趨勢，減少污染，除了節(jié)能減排別無他途。而在討論氣候變暖和污染問題時，住房帶來的污染排放常被忽視，本文就論述住房污染排放以及一些國家為此所采取的主要措施。

　　1　建100平方米住房耗煤25噸，用這些煤發(fā)電夠一個家庭用54年

　　建筑房屋要用鋼筋、水泥、沙子、石子、陶瓷、磚瓦、玻璃、塑料等建筑和裝飾材料，這些材料的生產(chǎn)幾乎都是高耗能、重污染產(chǎn)業(yè)?？茖W(xué)試驗測定，生產(chǎn)一噸鋼材耗煤1000公斤(國內(nèi)一家節(jié)能較好的鋼鐵企業(yè)，噸鋼耗煤也達948公斤)，生產(chǎn)一噸水泥耗煤175公斤，生產(chǎn)一立方米黏土磚耗煤91公斤，生產(chǎn)一噸陶瓷耗煤2400公斤，下面，我們計算一下建造100平方米的鋼筋混凝土住房需要消耗的能源大致折合多少噸煤炭。

　　100平方米的住房需要鋼筋7.5噸，這7.5噸鋼筋需要用7.5噸煤炭來冶煉。

　　100平方米的住房需要密度為2.6的混凝土47立方米(重為122.2噸)。混凝土由水泥、沙子、石子(配合比一般為1:2.3:4.2)混合而成，每噸混凝土的生產(chǎn)，需用水泥0.133噸，沙子0.31噸，石子0.56噸。

　　100平方米的房子，就需消耗水泥16.3噸，沙子31噸，石子68.43噸。而生產(chǎn)16.3噸水泥需要煤炭2.9噸，生產(chǎn)31噸沙子需要煤炭16公斤，生產(chǎn)68.43噸石子需要煤炭24公斤。

　　有人會問，為何生產(chǎn)沙子和石子需要消耗這么多能源?這是因為我國河沙奇缺，很多混凝土生產(chǎn)不得不用制沙機制沙，需消耗大量能源。而石子的生產(chǎn)，首先要用炸藥崩山，然后將被炸藥炸開的石塊用軋石機破碎成適合混凝土用的石子，也需消耗不少能源。

　　100平方米的住房需要3噸陶瓷作為裝修材料，需消耗煤炭7.2噸。

　　現(xiàn)在北方房子的窗戶一般是雙層玻璃，生產(chǎn)每公斤浮法玻璃需要10298千焦耳的熱量，生產(chǎn)一公斤玻璃需要消耗煤炭1.5公斤，100平方米的住房按需要玻璃600公斤計算，共需要消耗煤炭900公斤。

　　100平方米的住房僅鋼筋、水泥、石子、沙子、陶瓷、玻璃6種建筑材料就需消耗煤炭18.54噸。

　　另外，各種建筑材料的運輸也需要燃料，住房建設(shè)過程中需要吊車等電力機械，再加上塑料、涂料等其他建筑材料，建造一套100平方米的住房消耗的能源折合煤炭不會低于25噸，這25噸煤可以發(fā)電714294千瓦時。按中國發(fā)改委的統(tǒng)計，中國每個家庭戶平均每月用電110千瓦時，100平方米的住房消耗的能源夠一個家庭戶54.1年的用電。

　　2　建100平方米住房排放61噸二氧化碳，產(chǎn)生6噸建筑垃圾

　　我們繼續(xù)看看建造一套100平方米的住房，會產(chǎn)生多少排放，帶來多大的污染?

　　燃燒1噸煤炭要排放2.44噸二氧化碳，建造100平方米的住房所需要的25噸煤炭燃燒后排放的二氧化碳總量為61噸。

　　眾所周知，建筑業(yè)屬于高揚塵產(chǎn)業(yè)，拆除舊建筑揚塵，建設(shè)新建筑揚塵。建筑物的壽命越短，拆舊建新越頻繁，向大氣層排放的塵埃越多，霧霾越嚴(yán)重。

　　根據(jù)住建部的研究報告，我國建筑垃圾的數(shù)量已占到城市垃圾總量的30%—40%，每萬平方米建筑施工過程中，產(chǎn)生建筑垃圾500—600噸;而每萬平方米的拆除舊建筑，產(chǎn)生7000—12000噸建筑垃圾。中國每年拆毀的老建筑占建筑總量的40%，建筑平均壽命僅30年。中國每年產(chǎn)生建筑垃圾4億噸，這些垃圾的運輸、處理和存放，都會給環(huán)境帶來污染，并占用大量土地。在100平方米的建筑施工過程中，還會產(chǎn)生6噸的建筑垃圾。

　　國外建筑壽命要比我們的長得多，例如英國的建筑平均壽命為132年。在國外，老建筑是文明的標(biāo)志，歐洲國家百年以上老建筑比比皆是，很多建筑在顯眼的位置標(biāo)注建造年代，這是建造者自信的表現(xiàn)，說明該建筑經(jīng)久耐用、世代相傳。

　　3　100平方米住房建好后，冬天采暖和夏天空調(diào)也要消耗大量能源

　　建造住房需要消耗大量的能源，排放大量的二氧化碳等溫室氣體以及產(chǎn)生大量的固體污染物質(zhì)，住房建好后照樣繼續(xù)排放二氧化碳和其他污染物質(zhì)。

　　首先是冬季采暖。以中國北方地區(qū)為例，每個冬季采暖煤炭消耗量為每平方米20公斤，100平方米的住房采暖就要消耗2噸煤炭。

　　再有就是夏季空調(diào)。我們按100平方米的住房空調(diào)總功率5千瓦、平均每天開機6個小時計算，一天就是30千瓦時，一個月就是900千瓦時，夏季4個月就是3600千瓦時，發(fā)3600千瓦時的電需要消耗煤炭1.26噸。

　　還有，100平方米的住房，僅取暖和空調(diào)兩項每年就消耗3.26噸煤炭。房子越大，取暖和空調(diào)能耗越大，住大房子就會制造更多的污染，排放更多的溫室氣體。

　　中國GDP里建筑產(chǎn)值占很大的份額，而中國的能源利用效率低，建筑業(yè)份額大就意味著浪費的能源多。根據(jù)國際能源署的統(tǒng)計，2010年世界平均每產(chǎn)出1美元的GDP排放的二氧化碳為0.59公斤，而中國大陸為1.88公斤。

　　中國早已是世界排放二氧化碳的大戶，中國政府已向世界承諾，到2020年實現(xiàn)單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比2005年下降40%—45%的目標(biāo)。如果我們不下決心嚴(yán)控炒房和減少空置房，這勢必要加大碳排放量，讓減排目標(biāo)難以實現(xiàn)。

　　中國國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年3月25日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。下面，我們就看看一些國家和地區(qū)如何監(jiān)管房地產(chǎn)市場的。

　　4　住房空置率是房地產(chǎn)市場的晴雨表，是調(diào)控住房的重要指標(biāo)

　　住房空置率是房地產(chǎn)市場的晴雨表，是調(diào)控住房的重要指標(biāo)。美國學(xué)者經(jīng)過多年的研究發(fā)現(xiàn)，住房空置率在5%左右屬于正常范圍。如果過高，則說明房地產(chǎn)投資過熱，政府就要出臺調(diào)控政策。不統(tǒng)計住房空置率，不清楚住房規(guī)模，不管是政府、房地產(chǎn)商、居民還是投資者，就會盲目建房和購房，這極易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的劇烈波動。為此，很多國家非常重視住房空置率的統(tǒng)計，當(dāng)住房空置率過高時，政府就會采取嚴(yán)厲的措施降低空置率。

　　根據(jù)美國商務(wù)部2011年11月2日發(fā)布的報告，美國2011年第三季度自有住房空置率為2.4%，而在1956年到2006年期間沒有超過2%。

　　加拿大出租住房空置率一直較低，過去20年來一直穩(wěn)定在1.7%-4.5%。根據(jù)2000-2005年的數(shù)據(jù)，各國住房空置率如下：丹麥為6.8%，愛沙尼亞為8%，芬蘭為9.6%，法國為6.3%，德國為8%，拉脫維亞為8.6%，盧森堡為3%，荷蘭為1.5%，斯洛伐克為11.1%，瑞典為1.7%。

　　西班牙把住房空置率統(tǒng)計作為人口統(tǒng)計中的一個大項。根據(jù)西班牙2001年人口普查數(shù)據(jù)，西班牙住房空置率為15%，這一數(shù)值在世界屬于較高的行列。西班牙共有2095萬套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用于慈善等目的，如為學(xué)生和窮人免費提供。按15%的空置率，整個西班牙就有314.25萬套空置房。

　　外國政府深知住房空置率過高對社會、資源、經(jīng)濟、環(huán)境等造成的危害，采取各種措施減少空置住房。政府的財稅政策是調(diào)控住房空置率的利器，如提高房產(chǎn)稅的稅率，征收住房空置稅等，把空置的住房逼入市場。市場上的住房供給大于需求，房價下降，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤降低，迫使一些開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場，放緩新房建設(shè)速度，重新達到住房供給與需求的平衡，住房空置率又回到適度的水平。

　　5　各國是如何征收房地產(chǎn)稅的?

　　房地產(chǎn)稅自古有之。公元9世紀(jì)起，英格蘭和法蘭克等王國就征收地產(chǎn)稅，該稅收主要用于防務(wù)，土地多的人需要更多的軍隊保護免受外國掠奪，理所當(dāng)然要多交稅。

　　東羅馬帝國皇帝尼斯福魯斯一世(802-811年在位)統(tǒng)治時期征收壁爐稅，也就是現(xiàn)在所說的房產(chǎn)稅。歐洲各國從1696年開始普遍推出了房產(chǎn)稅，不過當(dāng)時的叫法五花八門，除了壁爐稅還有窗戶稅、大門稅、煙囪稅、壁紙稅、墻磚稅(按砌墻磚的數(shù)量征稅)、玻璃稅等等，這些房產(chǎn)稅都是從量稅，按征稅對象的數(shù)目征收，而不是按房產(chǎn)的市場價值征收。征收窗戶稅等比較便捷，在房子外數(shù)窗戶即可，避免了進入住房丈量的麻煩和對居民的騷擾。

　　當(dāng)時的房地產(chǎn)稅也有起征點，如蘇格蘭1748年規(guī)定窗戶稅的起征點是7個窗戶，對不足7個窗戶的房屋免稅。人們?yōu)榱吮芏悾桶岩恍┐皯舴庾?，砌墻用的磚塊的尺寸也加大。也有不少王國對窮人和教會的房地產(chǎn)免稅。

　　中國在周朝就有對商業(yè)用房征稅的記載，當(dāng)時叫“廛布”。唐朝在全國征收的“間架稅”也是房地產(chǎn)稅。1898年清政府頒布的《房捐章程》及1915年民國政府制定的《宅地稅征收條例》都詳細規(guī)定了房地產(chǎn)稅如何征收。中華人民共和國成立后，由于社會制度的改變，城鎮(zhèn)居民實行福利分房，便取消了房地產(chǎn)稅。

　　從房地產(chǎn)稅的演變及各國房地產(chǎn)稅征收實際看，房地產(chǎn)稅實際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅兩個稅種的合并叫法。由于房屋必須有承載它的土地，有的國家便把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅用相同的稅率(單一稅率)一次性征收，這樣征收房地產(chǎn)稅較簡單，把房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值相加得出房地產(chǎn)總價值，再乘以房地產(chǎn)稅稅率即得出應(yīng)交房地產(chǎn)稅稅額。

　　有不少國家房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅采用不同稅率(劈開稅率)，這時就用房產(chǎn)價值乘以房產(chǎn)稅的稅率得出房產(chǎn)稅稅額，再用地產(chǎn)價值乘以地產(chǎn)稅的稅率得出地產(chǎn)稅稅額，然后把兩個稅額相加就是應(yīng)交房地產(chǎn)稅稅額。房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅分別計征的有丹麥、俄羅斯、愛沙尼亞、美國(部分州)、澳大利亞(部分州)、墨西哥、肯尼亞、納米比亞、愛爾蘭等國家，我國的臺灣和香港也分別計征。

　　現(xiàn)在各國房地產(chǎn)稅基本上都是從價稅，即按房地產(chǎn)的市價征收一定比例的稅，有的按房屋所在地區(qū)當(dāng)年市場交易價評估征收，有的則每隔幾年重新評估一次?，F(xiàn)在，對房地產(chǎn)價值的評估和稅額計算基本上都由計算機系統(tǒng)自動完成。

　　世界不少國家征收房地產(chǎn)稅都是設(shè)法避開窮人的，對基本住房需求免征房地產(chǎn)稅，只不過各國采取的手段不同而已。例如，美國是對所有住房征稅，沒有“起征點”，但在一年一度的個稅報稅時給低收入或負擔(dān)重的家庭返還房地產(chǎn)稅，這樣就確保房地產(chǎn)稅不會對窮人征收。

　　法國房地產(chǎn)稅包含在財產(chǎn)稅里，財產(chǎn)稅要求把家庭住房和汽車、藝術(shù)品等財產(chǎn)合并納稅，但對大多數(shù)家庭來說，財產(chǎn)稅主要就是房地產(chǎn)稅。法國財產(chǎn)稅實行六級累進稅率制,財產(chǎn)價值越高，稅率越高，但也有個“起征點”，2010年財產(chǎn)稅的“起征點”為79000歐元，這一標(biāo)準(zhǔn)大約是法國45年的法定最低工資。

　　智利房地產(chǎn)稅按季度交納，稅率為1%～2%，對居民住房和農(nóng)業(yè)用地的估價低于33000美元的免征房地產(chǎn)稅，商業(yè)用房、用地則沒有免征額。

　　房地產(chǎn)稅和所得稅是很多國家的稅制主體，大致的分工是中央政府的財政收入主要來自所得稅，各級地方政府的財政收入主要來自房地產(chǎn)稅。美國房地產(chǎn)稅占地方財政收入的75%左右，一套房子會被州、縣、市鎮(zhèn)和學(xué)區(qū)重復(fù)征收房地產(chǎn)稅，例如，賓夕法尼亞州斯克蘭頓市的市民除了交賓夕法尼亞州的房地產(chǎn)稅外，還要交斯克蘭頓市的房地產(chǎn)稅，該市地產(chǎn)稅稅率是9.2264%，房產(chǎn)稅稅率是2.0065%。

　　房地產(chǎn)稅除了能為政府提供財政收入外，還能調(diào)控房價。例如，韓國從2002年到2005年房價上漲了24%。2005年8月31日，韓國推出《不動產(chǎn)綜合對策》，提高房產(chǎn)稅稅率，對房產(chǎn)交易稅也作了大幅度提高，對擁有兩套以上住房的家庭，房產(chǎn)交易價格超過政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價10萬美元時，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入所得稅稅率由過去的9%-36%提高到50%，高價、高檔住房轉(zhuǎn)讓所得稅稅率更高。高稅率讓炒房客急拋囤積的房產(chǎn)，房價驟然下降。

　　中國臺灣從2011年6月起除了對住房征收一般房地產(chǎn)稅外，還對第二套以上的住房加征奢侈品稅，例如，購買的第二套住房在一年內(nèi)銷售加征房價15%的奢侈品稅，以此來限制人們炒房。根據(jù)臺灣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，2011年6-10月，由于對住房征收奢侈品稅，臺北的住房交易量下降了15%，價格下降了12%。

　　通過房地產(chǎn)稅限制炒房，住房空置率自然就低。房地產(chǎn)稅稅率越高，人們越不敢囤房，住房空置率越低。

　　房地產(chǎn)稅作為直接稅可以實現(xiàn)稅制公平，因為它可以通過設(shè)置“起征點”避開窮人，只對擁有房地產(chǎn)多的富人征收。而增值稅等間接稅就是變相的人頭稅，不管窮人、富人、嬰兒、老人，只要活著就要消費，消費時物價里有數(shù)不清的間接稅。

　　6　房地產(chǎn)稅和住房空置稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場的利器

　　正因為住房建設(shè)會消耗大量資源，帶來嚴(yán)重污染，很多國家采取嚴(yán)厲的手段打擊炒房行為，壓縮住房空置率。例如，荷蘭安排無房戶免費入住空置一年以上的住房;法國對空置住房的產(chǎn)權(quán)所有人進行罰款，空置一年處以房價10%的罰款，空置兩年處以房價12.5%的罰款，空置三年是15%的罰款，處罰力度逐年加重;丹麥強迫空置超過兩個月的住房免費供他人使用;瑞典征用空置住房當(dāng)作廉租房供無房戶使用，甚至把空置住房推倒;德國市鎮(zhèn)的住房空置率如超過10%，政府可以推倒那些租不出去的空房。

　　美國財稅制度也嚴(yán)格限制炒房，住房轉(zhuǎn)讓要收15%的資本得利稅，還有交易價格1%～5%的營業(yè)稅。住房出租照樣收稅，稅率是租金的30%左右。美國保險公司也打壓空置住房，有的保險條款規(guī)定，如果承保人離開房屋超過30天，而又沒有新房客入住，保險合同自動終止。因為空置住房發(fā)生意外損失的幾率很大，如水管破裂，由于無人察覺，對房屋的損害會不斷擴大。如給空置住房上保險，保費要比有人居住的住房高50%到60%。

　　總之，住房是生活必需品，政府要出臺各種政策確保居民住有所居。但如果住房面積過大或空置住房過多，就會造成嚴(yán)重的資源浪費。由于住房建造和保有環(huán)節(jié)都要消耗大量能源，這就意味著住房也是一重要的污染排放源，政府在制定環(huán)保政策時不應(yīng)忽視住房這一污染源。過大住房和空置住房不但帶來資源浪費和污染問題，還增加政府的公共開支，如政府要招收更多的警察和消防力量確保居民生命和房產(chǎn)安全。所以，政府絕不能對房地產(chǎn)市場放任不管，而是要通過稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)稅和住房空置稅就是調(diào)控房地產(chǎn)市場的利器。