2015年春運(yùn)還在如火如荼的進(jìn)行，在此期間，騰訊公司根據(jù)每天100億次的位置定位請(qǐng)求，制作出一份名為“全國(guó)出行熱度圖”的資料，這將國(guó)人在春節(jié)期間的出行情況進(jìn)行了一次直觀展示。而在筆者看來(lái)，這個(gè)春運(yùn)大數(shù)據(jù)熱點(diǎn)圖，對(duì)今后房地產(chǎn)的走勢(shì)也很有參考價(jià)值。

　　五大遷出、遷入城市是誰(shuí)地圖顯示，2015年春節(jié)期間，中國(guó)五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江;而五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國(guó)范圍內(nèi)排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

　　從中不難理解，五大遷出城市，正是中國(guó)人口流入較多的城市;　遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向全球以及中國(guó)中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)風(fēng)起云涌、難以遏制，但以成都、重慶為代表的中國(guó)中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區(qū)凈流入的樞紐。

　　“城市定位”影響購(gòu)房者買房積極性決定房?jī)r(jià)最重要的依據(jù)是市場(chǎng)，說(shuō)白了就是供求情況。這樣就不難理解，房?jī)r(jià)漲跌的奧秘，是人口凈流入或凈流出;而人口流入流出的奧秘，則在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景以及由此決定的收入水平。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，對(duì)于務(wù)工人員來(lái)說(shuō)，哪里的工資給的高，哪里的發(fā)展最有前途，就往哪里流動(dòng)。產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，主要通過(guò)三個(gè)方面：人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房?jī)r(jià)上漲空間越大。相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間越有限，房?jī)r(jià)上漲的后勁不足，房地產(chǎn)需求量就由本市居民支撐。

　　以深圳為例，常住人口在2000至2013年間增長(zhǎng)了362萬(wàn)，目前深圳的常住人口中外來(lái)人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場(chǎng)的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房?jī)r(jià)仍將保持上漲。與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市。這類城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。相反，那些往往依托于自然資源的重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經(jīng)歷過(guò)工業(yè)化發(fā)展階段的短暫繁榮之后，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，房?jī)r(jià)上漲的后勁明顯不足。

　　還有一類城市，即新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市，比如蘇州、無(wú)錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產(chǎn)業(yè)鏈輻射、依托先進(jìn)制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)吸納大量勞動(dòng)力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)，且呈現(xiàn)年輕化特征。催生的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間大，人們支付水平高，房?jī)r(jià)上漲空間較大。

　　大都市人口紅利衰退漸現(xiàn)制約房?jī)r(jià)上漲目前還有一個(gè)重要的趨勢(shì)不可忽視，就是隨著中國(guó)人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，美國(guó)制造業(yè)復(fù)興，中國(guó)大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，將嚴(yán)重影響中國(guó)上述城市的發(fā)展。這類城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大潮中迅速把握機(jī)遇，其城市發(fā)展的命運(yùn)將如同前述重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，走向衰敗。事實(shí)上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市的人口流入正在減少。2006至2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬(wàn)以上，但2011年以來(lái)，每年新增不足100萬(wàn)，2013年更是低至50萬(wàn)。不只是廣東，自2011年起，原來(lái)流動(dòng)人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現(xiàn)了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數(shù)據(jù)一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的四分之一。

　　新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市人口流入的減少，表明原有產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鲩L(zhǎng)的高峰期已經(jīng)時(shí)過(guò)境遷，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業(yè)崗位，無(wú)疑這是衰敗的前兆。因?yàn)?，產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房?jī)r(jià)，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。

　　如果房?jī)r(jià)下跌會(huì)有哪些影響?

　　從1998年住房改革開(kāi)始，到2008至2009年，是由投資拉動(dòng)的信貸積極擴(kuò)張所助推的房地產(chǎn)“超級(jí)繁榮”時(shí)期。值得注意的是，眾多工業(yè)、工商企業(yè)，向銀行貸款是用廠房用土地做抵押的。如果住房銷量下降，房?jī)r(jià)下降，這些資產(chǎn)會(huì)不會(huì)貶值?以下，記者將從三個(gè)階段闡述房?jī)r(jià)下降后的影響。

　　第一階段，房市價(jià)量齊跌，價(jià)格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了，這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了。抵押物的市值下跌，開(kāi)發(fā)貸款的質(zhì)量問(wèn)題緊隨其后。這個(gè)時(shí)候，面對(duì)抵押物價(jià)格的下跌和開(kāi)發(fā)貸款可能還出不來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行第一反應(yīng)是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應(yīng)是部分房地產(chǎn)企業(yè)馬上資不抵債。

　　第二階段，和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃等40個(gè)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩，如果房地產(chǎn)投資再進(jìn)一步下降，產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題更大。因此導(dǎo)致這批相關(guān)的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)。

　　第三階段，如果房市價(jià)量齊跌，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會(huì)減弱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的房子賣不出去。地方政府由于資金壓力，沒(méi)有錢了，怎么辦?地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價(jià)進(jìn)一步下跌，對(duì)地方政府無(wú)疑是雪上加霜。如果急了加快拍賣土地，地價(jià)跌得越快，這是必然結(jié)果。