“上午我們內(nèi)部通報說，大部分企業(yè)資金缺口很大……”20日，蘇州金科房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向記者道出當(dāng)前房企生存困境。據(jù)他分析，房企缺錢，與庫存高、去化慢和管理成本高密切相關(guān)。

　　因供應(yīng)短缺造成的一房難求、房價飆漲的“好日子”已然抽身而去，而2014年第四季度的回暖行情，也并沒有從根本上緩解市場供大于求的矛盾。

　　全國可售房源量處歷史高位

　　1月20日國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》顯示，去年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%。截至去年年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。

　　商品房待售面積一年新增1.2億平方米，其間透露的信號顯然不容樂觀。“當(dāng)前全國住宅市場可售房源量處于歷史高位，雖然限購、限貸松綁等政策刺激了成交，但在建工程仍在推進(jìn)，而過去幾年土地快速開發(fā)形成的新增供應(yīng)量也在集中釋放。”昨日，知名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行南京公司董事總經(jīng)理陳健表示，高庫存將成為2015年的一個新常態(tài)。“現(xiàn)在不再是房子一造好就能賣完了，開發(fā)商必須挖空心思去拼營銷手段，價格考量也更加重要，不可能再像以前那樣追求高利潤。”

　　某業(yè)內(nèi)人士說，中長期看，受經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素影響，不同城市庫存去化壓力顯著分化，一線城市和多數(shù)二線城市土地消化時間在合理范圍內(nèi);但有一些城市因規(guī)劃超前，土地供應(yīng)過大，開發(fā)量遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)刈》啃枨?，供?yīng)過剩風(fēng)險突出。

　　南京、蘇州去庫存壓力較小

　　其實從我省各地樓市庫存現(xiàn)狀看，蘇州的情況還算是好的。截至去年12月，蘇州庫存商品住宅出清周期在10個月左右。南京比蘇州的情況又稍好些，出清周期為9.5個月。但對于此前成交火爆的兩地而言，眼下的庫存狀況也創(chuàng)下了歷史新高，不由得讓兩地開發(fā)商寒意陣陣。

　　業(yè)內(nèi)人士說，據(jù)統(tǒng)計，南京和蘇州現(xiàn)有住宅用地的消化時間均低于3年，土地存量也不是太高，所以，這兩個城市中長期市場去庫存壓力比省內(nèi)其它城市都要小。

　　“像南京和蘇州這樣的城市，憑借城市群輻射或資源優(yōu)勢，對人口吸附能力強(qiáng)，人口凈流入規(guī)模較大，可以帶來較強(qiáng)的住房需求，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將進(jìn)一步吸納新市民。比如南京，在長三角城市中，三產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的占比僅次于上海，加之高校眾多，交通條件也較為優(yōu)越，因此潛在住房需求較為旺盛。”陳健說，正因如此，他們公司新近已選擇在南京成立分公司，對南京房地產(chǎn)市場的未來依然比較看好。

　　三四線城市庫存問題更為嚴(yán)峻

　　相比較而言，三四線城市的樓市庫存問題則顯得十分嚴(yán)峻。據(jù)統(tǒng)計，全國三四線城市住宅庫存出清周期高達(dá)47.8個月!曹旭東直言，在土地城鎮(zhèn)化的大背景下，近年來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地財政之間的“路徑依賴”現(xiàn)象加劇，土地供應(yīng)量大幅增加，引致樓市潛在供應(yīng)量居高，中長期去化前景堪憂。

　　據(jù)了解，我省三四線城市同樣面臨高庫存風(fēng)險。江陰、連云港、徐州等城市住宅庫存出清周期較長，至去年年底，江陰商品住宅出清周期高達(dá)38.6個月，徐州商品住宅出清周期19.2個月。而江陰、連云港、徐州住宅存量土地消化時間分別達(dá)到7年、6.8年和5年，樓市短期和中長期去庫存壓力均較大。

　　三四線城市高庫存，與人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)布局及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有人均住房情況密切相關(guān)。比如，徐州常住人口增長率為負(fù)，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重;從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，徐州以交通物流為主，二、三產(chǎn)業(yè)投資增速也不夠快;另外，2013年徐州人均住房面積達(dá)到35.8平方米，市場需求或已接近飽和。

　　過高的庫存，給政府提出了考題。住建部去年提出，房地產(chǎn)市場的重要任務(wù)就是消化庫存。省住建廳房地產(chǎn)監(jiān)管處負(fù)責(zé)人認(rèn)為，無論是鼓勵地方政府從市場上購買房源做保障房還是做“包租公”等，都傳遞出監(jiān)管層希望消化存量的意圖。

　　而省內(nèi)一些城市自去年下半年開始，已明顯放緩供地節(jié)奏。對地方政府而言，長期的“功課”還在于加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)對外來人口的吸納能力，推動由土地城鎮(zhèn)化到人口城鎮(zhèn)化的城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。