2015年，在國(guó)家“穩(wěn)增長(zhǎng)”的框架下，樓市的作用毫無(wú)疑問(wèn)。因此，“去行政”、“市場(chǎng)化”、“促消費(fèi)”、“降成本”等一系列利好行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的政策將會(huì)延續(xù)，而且會(huì)在2015年對(duì)樓市產(chǎn)生明顯的溢出效應(yīng)。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2014年12月份，50個(gè)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積在相對(duì)10-11月的高位水平上，環(huán)比出現(xiàn)7%以上的擴(kuò)張。由于環(huán)比擴(kuò)張和基數(shù)回落，50個(gè)城市在2014年12月的銷(xiāo)售面積同比增速已經(jīng)加速至20%的水平，而具有領(lǐng)頭羊地位的一線城市，樓市回升的趨勢(shì)更為明顯。

　　從價(jià)格來(lái)看，無(wú)論是百城房?jī)r(jià)，還是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，主要城市的房?jī)r(jià)水平依舊在回落。但是，2014年四季度以來(lái)，住房?jī)r(jià)格跌幅開(kāi)始收窄，十大城市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)，而二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)。按照銷(xiāo)售滯后價(jià)格6個(gè)月左右的一般規(guī)律，主要城市樓市銷(xiāo)售“暖冬”的趨勢(shì)將會(huì)與2015年樓市“小陽(yáng)春”無(wú)縫對(duì)接。而主要城市銷(xiāo)售回暖，或?qū)⑵鸬綆ь^作用，促進(jìn)其他城市銷(xiāo)售企穩(wěn)回升，并改善2014年處于冰凍狀態(tài)(下跌在10%以上)的新開(kāi)工和房企拿地，從而形成對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的有力支撐。

　　但是，目前樓市的回暖僅限于主要城市，特別是一線和二線重點(diǎn)城市。在2014年下半年以來(lái)，盡管限購(gòu)?fù)顺?、限貸松綁、公積金門(mén)檻空前降低，特別是11月底降息和12月份以來(lái)信貸投放增加，但全國(guó)樓市依舊疲軟。

　　從樓市最敏感的資金面看，從2014年9月底“二套房貸”政策松綁以來(lái)，樓市資金面開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但由于貨幣政策“定向?qū)捤?rdquo;取代救助式“放水”，經(jīng)濟(jì)低迷局面下銀行“惜貸”情緒濃重，居民大類(lèi)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)出現(xiàn)證券化的跡象。2014年1-11月，全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金接近零增長(zhǎng)，驟降2.5個(gè)百分點(diǎn)，或?qū)⒁馕吨_(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型、源頭投資資金離場(chǎng)。因此，對(duì)樓市而言，無(wú)論直接供給還是溢出規(guī)模，資金量與前兩輪樓市刺激(2008-2009年、2012年)不可同日而語(yǔ)。而且，個(gè)人住房貸款利率一直居高不下，利率優(yōu)惠幅度不明顯，難以激活以“剛需”為主的市場(chǎng)需求。

　　更為重要的是，我國(guó)樓市運(yùn)行的驅(qū)動(dòng)力發(fā)生了改變。從長(zhǎng)周期看，人口紅利(特別是25-45歲適齡購(gòu)房的人口紅利)從2013年就開(kāi)始見(jiàn)頂回落;城鎮(zhèn)化從過(guò)去10多年年均1.4個(gè)百分點(diǎn)的快速增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)換到以“常住非戶(hù)籍人口本地化”為特征的勻速增長(zhǎng)階段，新增外來(lái)人口規(guī)模趨勢(shì)性下降(未來(lái)在700萬(wàn)/年左右)，未來(lái)城鎮(zhèn)化年均增速在0.7個(gè)百分點(diǎn)左右;城鎮(zhèn)居民住房擁有已經(jīng)達(dá)到1.1-1.2套/戶(hù)，樓市供求格局已經(jīng)從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)換到整體平衡和局部過(guò)剩的“新常態(tài)”。

　　筆者判斷，當(dāng)前樓市整體對(duì)于政策刺激的彈性在下降，樓市回暖也僅限于人口凈流入和集聚能力較強(qiáng)的一線和二線重點(diǎn)城市，而全國(guó)疲軟的局面難以改觀，這種“大幅度分化、整體弱勢(shì)”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下，2014年以來(lái)一系列促進(jìn)樓市的政策措施也將會(huì)延續(xù)到2015年。另外，考慮到消費(fèi)成本太高的現(xiàn)實(shí)，住房交易稅率在2015年有望降低，特別是“不滿(mǎn)5年的住房再交易時(shí)，將全額征收營(yíng)業(yè)稅”的政策可能將會(huì)調(diào)整到“不滿(mǎn)2年”，這或?qū)⑹?015年樓市最重磅的刺激政策。

　　同時(shí)，由于2014年底降息的效應(yīng)將在2015年開(kāi)始顯現(xiàn)，這將在一定程度上減輕房貸壓力、刺激改善型住房購(gòu)置需求。2014年底，央行松綁商業(yè)銀行存貸比、增加合意貸款規(guī)模等政策的實(shí)施，意味著2015年貨幣政策的基調(diào)將轉(zhuǎn)向?yàn)?ldquo;工具創(chuàng)新+信貸投放”。因此，不僅2015年宏觀資金面要好于2014年，對(duì)樓市的資金溢出效果要好于2014年。而且，房貸供給緊張、房貸利率優(yōu)惠幅度有限的困境將會(huì)好轉(zhuǎn)。

　　因此，目前回暖趨勢(shì)確定的一線和二線重點(diǎn)城市將會(huì)繼續(xù)回暖，這也將有利于帶動(dòng)其他二三線城市，乃至全國(guó)樓市在2015年上半年跌幅持續(xù)收窄，下半年企穩(wěn)局面形成。因此，全國(guó)樓市在2015年有望實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模微幅正增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)同比止跌?？傮w而言，由于樓市投資需求退潮、庫(kù)存高壓、貨幣政策“不放水”、股市分流，即便政策利好不斷、資金面好轉(zhuǎn)，但就全國(guó)而言，房?jī)r(jià)上漲的壓力并不大，樓市整體上將呈現(xiàn)“L”的走勢(shì)(而非“V”型走勢(shì))，分化的局面將會(huì)繼續(xù)放大。

　　值得注意的是，目前，由于一線和二線城市重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)止跌反彈的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，這些城市在2015年年中或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的壓力。特別是，從筆者調(diào)研來(lái)看，一線城市近期購(gòu)房需求入市的步伐在加快，新增項(xiàng)目的去化率達(dá)到了70%左右。2014年12月，一線城市銷(xiāo)售規(guī)模的環(huán)比增幅在11月高基數(shù)的基礎(chǔ)上再次大漲14%，而開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略也已經(jīng)從2014年前三季度的“以?xún)r(jià)換量”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;適度提價(jià)”。從這個(gè)角度來(lái)看，近期媒體所言的“一線城市在2015年將退出限購(gòu)”的判斷可能將站不住腳。而且，從一線城市控制人口增長(zhǎng)、控制城市建成區(qū)擴(kuò)張、控制土地利用的角度看，從公共服務(wù)供給壓力的角度看，退出住房限購(gòu)的可能性也不大。