據(jù)機(jī)構(gòu)公布，世茂房地產(chǎn)(000813.HK，下文簡(jiǎn)稱世茂)2014年交出707億成績(jī)單。盡管最終數(shù)據(jù)仍有待審核，但可以確定的是，世茂并沒(méi)有完成2014年度的銷售目標(biāo)。

　　1月7日，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，最后兩個(gè)月，世茂戰(zhàn)略性減少了新增供貨，全年實(shí)際可售貨值僅為900億左右。

　　 連續(xù)幾年的快速增長(zhǎng)后，世茂管理層進(jìn)行了更深刻地反思。“這就好比一個(gè)少年，人們用身高和體重來(lái)衡量他(她)的成長(zhǎng)，但到了成年期以后，如果過(guò)分追求身高、體重指標(biāo)，他(她)的骨骼將難以承受。”蔡雪梅比喻說(shuō)。

　　與多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為房地產(chǎn)將進(jìn)入白銀時(shí)代的觀點(diǎn)不同，早前，在一個(gè)公開論壇上，蔡雪梅稱，移動(dòng)互聯(lián)思維、技術(shù)的顛覆，讓中國(guó)的房地產(chǎn)在“黃金十年”之后有機(jī)會(huì)進(jìn)入到全新的“白金時(shí)代”。

　　主動(dòng)減速

　　過(guò)去三至四年時(shí)間里，世茂一直高速發(fā)展，年復(fù)合增長(zhǎng)率接近50%。

　　但從2014年8月份開始，世茂明顯放緩了節(jié)奏，戰(zhàn)略性減少可售貨源，不再以業(yè)績(jī)?yōu)閱我豢己酥笜?biāo)。2014年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，世茂最為看重的幾個(gè)數(shù)據(jù)均有所上升。

　　截至2014年6月30日，世茂凈負(fù)債率為 58.4%，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平。同期，世茂可動(dòng)用資金411億元，短期銀行借款僅為127億元;現(xiàn)金比率(現(xiàn)金及銀行存款與短期借款的比率)從2013年12月31日的166%升至2014年6月30日的167%。公司上半年銷售回款率達(dá)85.3%，超額完成2014年上半年85%的銷售回款率指標(biāo)，較2013年全年83.1%回款率上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　蔡雪梅表示，比之規(guī)模，世茂更看重的是回款率;比之降價(jià)促銷，更看重利潤(rùn)率，世茂僅對(duì)滯重庫(kù)存進(jìn)行降價(jià)促銷，而對(duì)一年期的存貨仍會(huì)堅(jiān)持合理的利潤(rùn)率。

　　此外，整個(gè)2014年，世茂都沒(méi)有進(jìn)行大量的土地采購(gòu)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，2014年下半年，世茂曾頻頻參與北京市土地儲(chǔ)備中心舉辦的土地拍賣活動(dòng)，但并無(wú)所獲。

　　蔡雪梅認(rèn)為，當(dāng)年大量開發(fā)商涌入二三線城市，二三線城市遭遇庫(kù)存危機(jī)后，又重返一線城市，但沿用的依舊是舊的開發(fā)邏輯。世茂則會(huì)嚴(yán)格遵守利潤(rùn)率底線，不符合的地塊堅(jiān)決放棄。

　　重塑價(jià)值觀

　　蔡雪梅眼中的地產(chǎn)黃金十年，是地產(chǎn)公司過(guò)分追求速度、規(guī)模、利潤(rùn)的十年。

　　為了追求速度和規(guī)模，大量產(chǎn)品被復(fù)制，鮮有創(chuàng)新，最終進(jìn)入到只有“價(jià)格門檻”的競(jìng)爭(zhēng)紅海;能做2的容積率，決不會(huì)做1.9，最大限度“強(qiáng)排”，偷面積，擠榨土地各類空間剩余價(jià)值。

　　如果仍以增長(zhǎng)率、周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率的舊價(jià)值體系來(lái)指引，房企未來(lái)也的確只能進(jìn)入現(xiàn)在行業(yè)一直喟嘆的“白銀時(shí)代”。“衣、食、住、行這四大基礎(chǔ)需求行業(yè)中，衣食行三個(gè)行業(yè)都在互聯(lián)網(wǎng)影響下與時(shí)俱進(jìn)地進(jìn)化出全新的商業(yè)模式，唯獨(dú)"住"這一領(lǐng)域在2014年才開始主動(dòng)擁抱移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。”蔡雪梅說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是以人為核心展開的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)模式，包括企業(yè)在管理和營(yíng)銷等方面均要圍繞人的需求來(lái)改變。誰(shuí)能在短時(shí)間內(nèi)打破行業(yè)的壁壘，吸引各種行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源，來(lái)服務(wù)買房人不斷變化的生活需求，就能迎來(lái)企業(yè)發(fā)展的“白金時(shí)代”。

　　衡量一家企業(yè)優(yōu)秀與否的指標(biāo)，更應(yīng)加入客戶忠誠(chéng)度、品牌溢價(jià)率、以及客戶參與度、活躍度的參數(shù)。其中，客戶忠誠(chéng)度比客戶滿意度指標(biāo)更為重要。忠誠(chéng)的客戶會(huì)重復(fù)購(gòu)買，并且介紹新的客戶成交。而客戶參與度、活躍度會(huì)有新的參數(shù)來(lái)衡量，它代表潛在購(gòu)買客戶和客戶群的數(shù)量。

　　世茂在努力嘗試改變。如多部門職能建立生活方式研究室，對(duì)客戶需求進(jìn)行深度研究甚至創(chuàng)新性開發(fā)。在舊的模式中，土地被置于前端，而新的嘗試在于將客戶需求放在首位。公司將推出一些微創(chuàng)新的產(chǎn)品，進(jìn)行規(guī)?；瘡?fù)制、快速迭代。一些覆蓋全生命周期的產(chǎn)品將被推出，如去年年底剛剛開業(yè)的Mini hotel，今年亮相的主題樂(lè)園產(chǎn)品、mini mall等。

　　但蔡雪梅坦承，世茂也在對(duì)新出現(xiàn)的問(wèn)題探索更好的答案。比如，如何整合各界資源，為業(yè)主提供更好的服務(wù)，形成新的盈利模式。困難還在于，世茂的產(chǎn)品線十分多元化，從普宅到豪宅、從商業(yè)地產(chǎn)、酒店到主題樂(lè)園。多元化的客戶需求，在資源整合上對(duì)世茂與合作伙伴提出了更為多樣性、更為體系化的商業(yè)機(jī)制要求;另外，并不是所有的項(xiàng)目都擁有大體量的商業(yè)資源。

　　 蔡雪梅還指出，傳統(tǒng)思維還是將資源直接嫁接到社區(qū)。但移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的到來(lái)，可能更多發(fā)展在線服務(wù)，如在線教育、在線健康管理等。技術(shù)和思維的突破帶來(lái)了地產(chǎn)與萬(wàn)物相聯(lián)的機(jī)會(huì)。她分析，2015年樓市會(huì)持小幅震蕩的走勢(shì)。在許多城市供需失衡之際，也是各家開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的時(shí)機(jī)。