在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的背景下，房地產(chǎn)項目遭拍賣、開發(fā)商破產(chǎn)的案例正在不斷發(fā)生。

　　“我們買的房子要被司法拍賣了，拍賣之后我們將錢房兩空。”23日，濟寧房地產(chǎn)項目“陽光河畔”的一名“業(yè)主”告訴經(jīng)濟導報記者。

　　“陽光河畔”的開發(fā)商是濟寧廣發(fā)置業(yè)有限公司(下稱“濟寧廣發(fā)置業(yè)”)。導報記者了解到，因一筆2400余萬元的債務糾紛，“陽光河畔”二期所占的1.2萬余平方米土地使用權及在建工程將于本月31日進行司法拍賣。

　　濟寧廣發(fā)置業(yè)的境況并非個例。記者注意到，自今年以來，山東至少有10個地產(chǎn)項目走到司法拍賣、開發(fā)商破產(chǎn)的境地，地產(chǎn)行業(yè)正在進入一個風險高發(fā)的“新常態(tài)”。

　　已購房子被拍賣

　　日前，一則拍賣公告讓“陽光河畔”二期項目的“業(yè)主們”慌了手腳。

　　根據(jù)青島新天地拍賣有限公司發(fā)布的這則公告，受青島市城陽區(qū)人民法院委托，將在本月31日進行一場司法拍賣，拍賣標的是濟寧市車站西路南側、三里屯村西兩宗土地使用權及地上建筑物，被執(zhí)行人為濟寧廣發(fā)置業(yè)。

　　將被拍賣的兩宗土地為濟寧國用(2011)第0802110021-1號、濟寧國用(2011)第0802110021-2號，占地面積分別為4844平方米、7265平方米。“陽光河畔”二期項目正是坐落在這兩塊土地上。

　　更讓“業(yè)主們”著急的是，本次拍賣還包括土地上的建筑物，包括在建住宅建筑面積16282.91平方米、地下儲藏室建筑面積1916.66平方米，在建商業(yè)建筑面積1111.81平方米。而這些房子早已“銷售”完畢。

　　記者拿到的一份“業(yè)主”名單顯示，“陽光河畔”二期項目有150套房子，其中143套為住宅，其余7套為門面房。投資者早已繳納房款，繳納比例都在30%以上，還有相當一部分繳納了全款。已繳房款金額總計4683.34萬元，剩余未繳房款為2552.02萬元，房款繳納總比例為64.72%。

　　而且，很多“業(yè)主”已經(jīng)拿到了房屋鑰匙，并開始裝修，甚至有部分“業(yè)主”已經(jīng)開始入住。在這種情況下，“業(yè)主們”買的房子為何又遭拍賣?

　　開發(fā)商涉嫌無證銷售

　　劉傳航是“陽光河畔”的一名購房者，而且是一個很“忠實”的購房者。“開發(fā)商每次催繳房款，我都照辦了，甚至連暖氣開口費、燃氣開口費都已經(jīng)付了，如今房子卻要被拍賣，我想不通。”

　　劉傳航是在2011年6月22日買的房子，當時繳納30%的房款，金額為10.1837萬元;

　　2012年6月11日，開發(fā)商通知劉傳航繳納地下儲藏室房款，金額為3.5190萬元，劉傳航照辦了;

　　 2013年年初，開發(fā)商再次給劉傳航打電話，通知其再繳納一部分房款，可以打折，劉傳航在當年1月8日又繳納5.2500萬元房款;

　　今年8月份，開發(fā)商又催促劉傳航繳納房款，劉傳航在當月29日繳納5萬元房款;

　　房款眼看就要湊齊了，今年11月，開發(fā)商通知劉傳航繳納暖氣開口費、燃氣開口費，總金額1.1470萬元，劉傳航照辦不誤。

　　就這樣，劉傳航陸陸續(xù)續(xù)給開發(fā)商5次錢，共繳納了25.0997萬元。可劉傳航萬萬沒有想到，自己買的房子會突然被拍賣。

　　記者從濟寧市房管局查詢到，“陽光河畔”二期項目迄今尚未拿到預售許可證。也就是說，該項目尚未取得銷售資格，涉嫌違規(guī)銷售。但就是這樣一個尚未取得預售許可的項目，其通過“認購”的形式，吸納投資者房款4683.34萬元。

　　在劉傳航與開發(fā)商簽署的協(xié)議中，其原本簽署的是“認購合同”，其他“業(yè)主”也是如此。今年8月份，開發(fā)商催促投資者們繳納剩余房款，并稱可將“認購合同”改為“商品房買賣合同”，劉傳航就將合同改為了“商品房買賣合同”，“我覺得這個合同更有保障一些。”

　　但“陽光河畔”二期尚未取得預售許可證，怎么能簽署“商品房買賣合同”呢?

　　導報記者從劉傳航的“商品房買賣合同”上看到，這份合同連編號都沒有。還有投資者拿著相同的合同去銀行辦理按揭，銀行告知，該項目尚未取得預售許可證，其“商品房買賣合同”屬于無效合同。

　　更令“業(yè)主們”憤怒的是，“陽光河畔”二期工程所占土地及在建房屋早已被司法查封，但開發(fā)商卻不斷催促投資者繳納房款。

　　 “總是催我們，以各種打折優(yōu)惠催我們多交錢。”另一名購房者任立國告訴導報記者，目前他已交了49.5821萬元的全款，在其最后一次繳納房款時，開發(fā)商給予了其2萬多元的優(yōu)惠。

　　由于開發(fā)商涉嫌無證銷售，投資者繳納的房款只能作為其對開發(fā)商的“債權”。他們雖然早已認為自己是“業(yè)主”，但面對項目被拍賣的處境，他們變成了債權人，其權益如何保障還沒有一個說法。

　　1500萬元民間借貸

　　 壓垮開發(fā)商

　　作為一個已經(jīng)銷售完畢的樓盤，“陽光河畔”二期為何面臨被拍賣的處境，開發(fā)商濟寧廣發(fā)置業(yè)到底出了什么問題?

　　公開資料顯示，濟寧廣發(fā)置業(yè)注冊資金6006萬元，法人代表趙玉民，趙玉民同時也是公司的惟一股東。

　　與濟寧廣發(fā)置業(yè)有業(yè)務合作的某公司負責人向導報記者介紹說，作為小型房地產(chǎn)開發(fā)商，濟寧廣發(fā)置業(yè)本身資金實力一般。在運作“陽光河畔”的過程中，該公司先通過大量借貸拿下土地，之后就通過認購形式吸納投資者房款。

　　因資金緊張，濟寧廣發(fā)置業(yè)大量涉足民間借貸，致使公司資金鏈緊張。壓垮濟寧廣發(fā)置業(yè)的最后一根稻草是銀行抽貸。

　　 “濟寧廣發(fā)置業(yè)在某銀行有一筆1500萬元的貸款，到期之后銀行相關負責人要求其先還貸款，然后再向其續(xù)貸。其就從青島某公司借了1500萬元的高息貸款，已做‘過橋’使用。但在濟寧廣發(fā)置業(yè)還上1500萬元的銀行貸款之后，銀行拒絕向其繼續(xù)貸款。”上述負責人向導報記者透露。

　　就這樣，1500萬元的“過橋”資金變成了長期借貸。由于高額的利息，這筆借款很快由1500萬元上升至2400余萬元。正是因為這筆借款逾期，債權人將濟寧廣發(fā)置業(yè)告上法庭，并最終致使“陽光河畔”二期項目面臨司法拍賣。

　　目前，濟寧廣發(fā)置業(yè)面臨的法律訴訟并非這一宗。導報記者查閱到，該公司還有至少7宗法律訴訟在進行之中。同時，由于在3宗案件中沒有履行已經(jīng)生效的裁定，濟寧廣發(fā)置業(yè)已經(jīng)被列入最高法院公布的全國失信被執(zhí)行人名單。

　　25日，導報記者致電濟寧廣發(fā)置業(yè)相關負責人宋風磊，他向導報記者承認，公司資金鏈斷裂確實是因為一筆1500萬元的銀行貸款抽貸。但對于公司涉嫌無證銷售等問題，宋風磊沒有回應。

　　地產(chǎn)“新常態(tài)”

　　濟寧廣發(fā)置業(yè)開發(fā)的項目被拍賣的案子并非個例。

　　就在本月9日，由深圳市光耀地產(chǎn)集團有限公司在威海開發(fā)的“全球候鳥度假地”項目遭司法拍賣，青島某公司通過拍賣拿下了該項目。

　　在棗莊，因資金鏈斷裂，由山東鼎天置業(yè)開發(fā)的“廣府1號”、由棗莊市泰諾置業(yè)有限公司開發(fā)的“燕山公館”項目，也在今年遭到司法拍賣。

　　 在乳山，光谷新力房地產(chǎn)有限公司、哈爾濱陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別開發(fā)的“銀龍灣”、“海晶城”項目陷入爛尾，兩開發(fā)商最終走向破產(chǎn)。

　　在青島，因“舒斯貝爾系”資金鏈斷裂，其旗下即墨高爾夫別墅項目、即墨溫泉住宅項目等多個項目遭拍賣。

　　在濟南，也有地產(chǎn)項目遭遇司法拍賣。且不說久拖不決的“彩石山莊”項目，被稱為濟南第一高樓的“啟德國際金融中心”也在今年2月遭拍賣，中弘股份旗下子公司最終通過拍賣拿下該項目。

　　這些項目的共同特點是，開發(fā)商資金實力不足，融資途徑單一，大量涉足民間借貸等高成本融資市場，在購房者房款不足以周轉的情況下，資金鏈最終斷裂。

　　濟寧廣發(fā)置業(yè)是最新的案例，但絕不是最后一個，中小房地產(chǎn)企業(yè)正在進入一個高危的“新常態(tài)”。在這種“新常態(tài)”下，一方面需要購房者提高警惕，另一方面更需要監(jiān)管部門切實負起責任，強化事前監(jiān)管，以減少事后滅火。