時至年底，又到了總結(jié)過去展望未來的節(jié)點(diǎn)。近段時間關(guān)于未來樓市走勢的判斷層出不窮，地產(chǎn)大佬們也紛紛發(fā)表對樓市的看法。昨日可能還曝出大佬集體看衰樓市，今日便有人重新表態(tài)并沒有看衰，明年樓市將回暖。一時間讓關(guān)心房價的百姓摸不著頭腦，到底該不該買房?

　　記者綜合機(jī)構(gòu)的年底分析報告得出，2015年中國樓市將溫和上漲，但是長遠(yuǎn)看來，房地產(chǎn)行業(yè)需求將面臨下行壓力。

　　明年基本面溫和復(fù)蘇

　　興業(yè)證券的報告顯示，從宏觀角度來看，貨幣政策持續(xù)放松利好房地產(chǎn)基本面溫和復(fù)蘇。根據(jù)興業(yè)宏觀和銀行組判斷，由于經(jīng)濟(jì)景氣度較差以及外匯占款下行等因素影響，明年貨幣政策仍有進(jìn)一步放松的空間。較為寬松的貨幣政策環(huán)境將給予房地產(chǎn)市場基本面以較有力的支撐，估算2015年全年銷售面積將有5%的增長。

　　該機(jī)構(gòu)報告還稱，貨幣政策的持續(xù)放松最終都扭轉(zhuǎn)了市場基本面持續(xù)下行的態(tài)勢，貨幣政策的變化對于房地產(chǎn)市場的影響是決定性的。

　　除了政策利好之外，興業(yè)證券分析，中國房地產(chǎn)市場還沒有透支中國居民的購買力。當(dāng)前中國主要商業(yè)銀行按揭貸款平均存續(xù)年限為6-9年左右，而美國大約為29年左右。結(jié)合中國按揭貸款占GDP比重與美日等國家對比數(shù)據(jù)來看，在購買力得以增強(qiáng)的環(huán)境下，需求的邊際改善在2015年將會有所體現(xiàn)。

　　2014年至今房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)下滑，同時土地市場處于較低迷狀態(tài)，明年供給端壓力將有所減輕。前十個月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速分別只有3.1%和12.4%，而我們統(tǒng)計的前40個城市土地市場成交占地面積同比下滑了30.1%。這些也預(yù)示著明年房地產(chǎn)投資增速可能相對低迷。

　　中銀國際的分析報告亦稱，2015年行業(yè)去庫存逐步深入，基本面呈緩慢改善態(tài)勢，但幅度比較有限。

　　房企出現(xiàn)分化 中小房企布局其他行業(yè)

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前三季度銷售排名前10名的開發(fā)商市占率由14%提升至16%，排名前20名的開發(fā)商市占率由19%提升至21%，而行業(yè)排名前50名的開發(fā)商市占率由27%提升至29%。興業(yè)證券的報告表示，由于龍頭地產(chǎn)公司資金和土地獲取能力優(yōu)勢愈發(fā)明顯，龍頭公司的行業(yè)集中度提升有加速趨勢。

　　中銀國際報告則表示，傳統(tǒng)住宅開發(fā)龍頭已紛紛表示出轉(zhuǎn)型意愿，但由于體量較大估值彈性不及中小開發(fā)商，2015年龍頭房企也將出現(xiàn)分化，以萬科、華夏幸福為代表的優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)股，2014年以來已經(jīng)重塑經(jīng)營模式方向，重構(gòu)了成長邏輯，與未來行業(yè)發(fā)展趨勢相吻合，因此這類龍頭企業(yè)仍具有較大的投資吸引力。

　　興業(yè)證券的報告分析，中小開發(fā)商在資金和土地方面劣勢愈發(fā)明顯，銷售市占率持續(xù)下降，眾多中小開發(fā)商從自身發(fā)展和股價訴求等角度考慮開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型。在資金獲取方面，曾經(jīng)作為中小開發(fā)商重要資金獲取渠道之一的房地產(chǎn)信托在持續(xù)的收縮規(guī)模，而銀行對于中小開發(fā)商的開發(fā)貸款一向非常謹(jǐn)慎。

　　而與此同時，由于地方政府對于土地出讓底價沒有較大的讓步，使得當(dāng)前價格下獲取的土地只對于以高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)行的大開發(fā)商和能獲取較低成本資金的開發(fā)商有較好的預(yù)期收益率，而更多的中小開發(fā)商由于不具備快周轉(zhuǎn)模式所需要的相匹配的能力和組織架構(gòu)而在當(dāng)前地價面前猶豫不定，部分開發(fā)商反而手頭擁有一些富余的現(xiàn)金。在主營業(yè)務(wù)較難做大、手頭有一些多余資金、同時又具備股價訴求的情況下，中小開發(fā)商轉(zhuǎn)型布局其他行業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低速運(yùn)行的新常態(tài)

　　據(jù)中銀國際地產(chǎn)組關(guān)于未來20年住宅需求的結(jié)構(gòu)預(yù)測以及我國人口年齡結(jié)構(gòu)分析等研究，我國目前處于房地產(chǎn)行業(yè)的住宅需求頂峰期，在未來不到5年的時間里，在改善性需求釋放的支撐下行業(yè)將進(jìn)入低速運(yùn)營的新常態(tài)，而從更長周期來看，行業(yè)需求將面臨著下行壓力，我們預(yù)計未來需求頂峰將出現(xiàn)在2014-2020年，峰值將超過14億平米或更高一點(diǎn)，在此之前的需求年復(fù)合增速將在5%左右。

　　從行業(yè)政策面來看，今年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策經(jīng)歷了三波放松救市政策。第一波是從上半年開始的41個城市紛紛松綁限購;第二波則是在松綁限購后，各地紛紛要求銀行松綁限貸，最終在9月底央行發(fā)布信貸新政;近期進(jìn)入了第三波地產(chǎn)政策放松，即各地降低公積金提取門檻、增加公積金貸款額度、增加購房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費(fèi)政策等。中銀國際表示，2014年地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的去行政管制已經(jīng)大體完成，未來市場供求規(guī)律發(fā)揮更重要的作用，基本面趨向平穩(wěn)，大起大落的情況減少。

　　一方面，新開工的低迷以及竣工的走高將延后影響到15年的施工面積增速的繼續(xù)下行，同時考慮行業(yè)低迷期單位投資額難有回升，從而影響施工相關(guān)投資增速進(jìn)一步降至11%的低位，另一方面，行業(yè)庫存處于高位，房企負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，同時地價創(chuàng)歷史新高，這都將壓制土地成交，因為后續(xù)土地成交仍將低迷一段時間。

　　因此中銀國際預(yù)測，15年房地產(chǎn)投資增速預(yù)計為9.3%。預(yù)計新開工面積同比增長5%，竣工面積同比增長8%，銷售面積同比增長6%，銷售額同比增長8%，銷售均價同比增長2%，土地購置面積同比增長4%