機構統(tǒng)計顯示，11月以來，北京100平方米以上的房源成交量明顯上漲。新京報記者 浦峰 攝

　　在“9·30”新政的刺激下，不少改善客戶開始入市，“賣一買一”的換房一族成為支撐二手房成交的主流，這也推高了中大戶型的成交量。機構統(tǒng)計顯示，在11月之后，北京100平方米以上的房源成交量明顯上漲。而在一些學區(qū)房、環(huán)境較好的區(qū)域，改善需求比例高達八成。

　　大戶型房源成交占比大幅上漲

　　據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示，11月100平方米以上的二手房住宅成交量走高，140平方米以上的房源成交占比漲幅最高，達到29.79%。這也是隨著“9·30”新政的持續(xù)發(fā)酵，置換一族已經(jīng)完成了“賣一買一”的過程。

　　萬柳因為有中關村三小，學區(qū)房一直價格比較高。麥田房產(chǎn)萬柳門店經(jīng)理茍昊告訴記者，11月萬柳區(qū)域成交量在30套左右，熱銷的小區(qū)有光大水墨風景(資料、團購、論壇)、碧水云天，其中30套成交中60%為置換改善購房的，而購房的面積為130-180平方米的三居、四居，價格都在600萬以上。

　　在朝青區(qū)域，改善購房的比例則達到80%。該區(qū)域一家門店經(jīng)理告訴記者，目前比較熱銷的是120-190平方米的三居、四居，很多國美第一城(資料、團購、論壇)的業(yè)主賣了那里的房子，來到潤楓水尚(資料、團購、論壇)、天鵝灣(資料、團購、論壇)置換大房子，現(xiàn)在區(qū)域價格在45000元/平方米左右。

　　換房族“先賣后買”居多

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在淡市下，為了穩(wěn)妥起見，不少換房一族采取“先賣后買”的策略，避免定了大房小房短時間賣不出去的尷尬，從而形成不同戶型之間的輪動。而此前樓市火熱時，則“先買后賣”的操作順序居多，以免踏空。

　　茍昊告訴記者一個現(xiàn)象，10月萬柳區(qū)域成交的兩居戶型達到50%，一居和三居占到一半;而到了11月，則是三居占到60%，一居和兩居占到40%。“從置換客戶的操作來看，他們都是先賣了小房，再買大房，所以10月置換客戶賣手里的兩居，11月則是他們買三居，完成置換過程，”茍昊說。

　　由于二手房市場中以改善需求為主，這也導致不同戶型之間價格差異。鑫尊地產(chǎn)董事長劉軍告訴記者，因為換三居的比買兩居的多，而要賣了兩居才能換三居，所以現(xiàn)在市場中兩居的價格便宜很多，也比較好談價。

　　未來市場博弈或升級

　　據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅成交均價為29356元/平方米，環(huán)比下降2.1%。

　　而據(jù)北京中原市場研究部監(jiān)測的樣本樓盤數(shù)據(jù)顯示，2014年11月北京中高檔二手商品房成交均價為33785元/平方米，環(huán)比上漲0.64%，11月中高檔二手房價已止跌上漲。

　　茍昊表示，10月、11月消化的都是之前掛牌很久降價后的房源，性價比都較高，這批房源賣完后，業(yè)主心理價位有所回升，在售的和新掛出的都是不愿意降價的，議價難度加大，所以相比11月來說，眼下萬柳區(qū)域的成交量有所放緩。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析認為，四季度以來，隨著“9·30”新政和降息政策的相繼出臺，市場回暖的趨勢，部分業(yè)主心理價位有所提升，年底通常也有部分業(yè)主出現(xiàn)惜售情緒，寄希望于來年市場。而在客戶方面，由于近期成交量增大，不少優(yōu)質(zhì)房源被消化，另外，成交價格并未出現(xiàn)大幅上漲趨勢，這就使得客戶等待、觀望的情緒有所增加，預計未來一段時間內(nèi)買賣雙方的價格之爭還將進一步加劇。