自11月21日央行宣布降息以來，A股市場房地產(chǎn)板塊迎來“牛市”行情。分析人士指出，未來5年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”將更加明顯，龍頭房企的競爭優(yōu)勢會更大，業(yè)績?nèi)跃邆溥M一步提升空間。同時，向細(xì)分領(lǐng)域轉(zhuǎn)型深耕的房企，或有望成為行業(yè)“黑馬”，值得投資者關(guān)注。

　　明年下半年樓市料企穩(wěn)回升

　　今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，多家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑趨勢。但9月份以來，隨著地方政府放開限購、央行發(fā)布房貸新政以及11月降息等利好不斷，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量放大局面，特別是一二線城市表現(xiàn)明顯。

　　截至12月11日，已公布11月銷售業(yè)績的上市企業(yè)有21家，其中，恒大、綠城兩房企已經(jīng)提前完成年度任務(wù)，萬科、富力、融創(chuàng)、越秀四房企完成率超過九成，剩余15家公司的完成率低于90%。相對而言，全國性大型房企或者區(qū)域龍頭房企完成年度銷售目標(biāo)情況較好。

　　關(guān)于明年樓市走勢，萬科管理層曾在三季度業(yè)績說明會上表示，明年市場有望回歸“健康”狀態(tài)。恒大、融創(chuàng)等公司高管也在公開場合表示，市場的信心正在恢復(fù)，明年政策層面會有進一步寬松，房地產(chǎn)的銷售會回升，當(dāng)然市場分化仍在持續(xù)。

　　海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊分析稱，從供給角度看，一線龍頭開發(fā)商從2014年二季度開始緊縮土地投資，一直持續(xù)到年底?？紤]到目前開發(fā)商資金回籠明顯大于土地投資，市場供需將重新回歸平衡。由于開發(fā)商去庫存周期到補庫存周期大致為12-16個月，預(yù)計行業(yè)在2015年下半年將開始進入供需平衡階段，部分優(yōu)質(zhì)開發(fā)商屆時將進入補庫存周期。也就是說，2015年下半年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)明顯企穩(wěn)回升。

　　“馬太效應(yīng)”促龍頭業(yè)績增長

　　從房地產(chǎn)板塊近兩周的行情走勢來看，萬科、保利等龍頭房企漲幅明顯強于中小房企。海通證券研報指出，隨著房地產(chǎn)白銀時代到來，市場環(huán)境變得更為復(fù)雜，中小房企被淘汰的概率不斷增加，行業(yè)“馬太效應(yīng)”更加明顯。

　　從上述完成年度銷售目標(biāo)的房企特點可以看出，超大型房企和區(qū)域性龍頭的市場話語權(quán)越來越大。“類似萬科、恒大等超大型房企，得益于巨大的規(guī)模、廣泛而合理的布局以及強大的銷售網(wǎng)絡(luò)和隨行就市的定價策略，抓住了廣大的剛需，使他們逆市實現(xiàn)持續(xù)增長。”北京一家上市房企中層人士認(rèn)為，只要市場環(huán)境不出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)，大型房企能通過提高市場占有率繼續(xù)擴大銷售規(guī)模，加上央行“不對稱降息”后，商業(yè)銀行會更重視資產(chǎn)質(zhì)量，信貸資源更傾向于財務(wù)狀況良好的大型房企，房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度將保持加速提高的勢頭。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，我國前四大上市住宅開發(fā)商(招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團)銷售面積占比從2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。涂力磊據(jù)此預(yù)測，按年均升幅0.33%計算，未來5年我國四家龍頭上市住宅開發(fā)商銷售市占率升幅將達(dá)到1.67%，到2020年我國四家上市龍頭住宅開發(fā)商銷售市占率將達(dá)到4.93%。這也意味著招保萬金四家公司的業(yè)績?nèi)跃邆溥M一步提升空間。

　　相比國外成熟市場，我國上市地產(chǎn)公司的估值仍相對較低。成熟市場地產(chǎn)公司估值較穩(wěn)定，如美國龍頭住宅開發(fā)商帕爾迪，大部分時間股價PE估值在12.5倍左右波動。而我國龍頭住宅開發(fā)商的估值波動幅度較大，如萬科2014年三季度末的PE估值跌至6.69倍，已經(jīng)遠(yuǎn)低于美國龍頭住宅開發(fā)商估值水平。

　　細(xì)分領(lǐng)域或藏“黑馬”

　　在大部分三四線城市房屋過剩、我國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、城鎮(zhèn)化發(fā)展有新內(nèi)涵的大背景下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個持續(xù)的過程。對于未來，哪些房企會抓住機會成功轉(zhuǎn)型，是包括投資者在內(nèi)市場參與者關(guān)心的問題。

　　未來十年，隨著80后、90后甚至00后這些互聯(lián)網(wǎng)“原住民”成為購房主力，房地產(chǎn)公司如何跟上他們的思維為他們服務(wù)，成為一個重要的行業(yè)課題。對此，萬科進行了諸多嘗試，比如和百度、鏈家、搜房合作推出新業(yè)務(wù)。萬科總裁郁亮提出，萬科轉(zhuǎn)型的方向是做城市配套服務(wù)商。目前，萬科進入了社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，未來還可能進入物流、電商領(lǐng)域。

　　華夏幸福近年來大力推進其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，在北京、上海等城市周邊開發(fā)了多個產(chǎn)業(yè)新城，其房產(chǎn)銷售加招商服務(wù)收入連續(xù)多年大幅增長，在銷售規(guī)模上已經(jīng)進入全國前十行列。

　　而中小房企中弘地產(chǎn)完全放棄了開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為旅游地產(chǎn)商，在北京、海南、云南等地開發(fā)旅游地產(chǎn)。

　　海通證券認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)會分化出很多細(xì)分領(lǐng)域，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)代理服務(wù)商等，每個領(lǐng)域都可能出現(xiàn)“黑馬”。目前，A股房地產(chǎn)公司中，房地產(chǎn)代理服務(wù)領(lǐng)域的世聯(lián)行、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的華夏幸福、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的華僑城、涉足養(yǎng)老的天宸股份等公司，都已成為其細(xì)分市場的龍頭或者先行者，未來的發(fā)展機會值得關(guān)注。