43歲的申先生從子洲來(lái)榆林已經(jīng)整整6年了，從去年開(kāi)始他一直打算在榆林城區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套房，但今年他的計(jì)劃卻一再推遲。“看房子不下10次，但還是一直在猶豫，周?chē)暮芏嗯笥延H戚都說(shuō)房?jī)r(jià)還會(huì)降，我也一直覺(jué)得再等等。”申先生說(shuō)，他身邊的很多人都有購(gòu)買(mǎi)需求，但鑒于目前市場(chǎng)的低迷情況，大家都在觀望。

　　12月10日，榆林市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-10月榆林市房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售低速運(yùn)行分析材料(以下簡(jiǎn)稱“材料”)顯示，1月-10月榆林市房地產(chǎn)完成投資67.49億元，同比下降9.0%。1月-10月，商品房庫(kù)存量增加，待售面積達(dá)32.11萬(wàn)平方米。

　　項(xiàng)目現(xiàn)狀

　　一座座高樓拔地而起只可惜無(wú)人居住

　　如今走在榆林的大街小巷，給人直觀的感受就是，今年要安靜得多，大多工地處于停工或半停工的狀態(tài)。“以前工地晚上不停歇，吵吵嚷嚷的，一片繁忙的景象。如今大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本沒(méi)怎么開(kāi)工，就連建好的房子也無(wú)人問(wèn)津。”從事多年房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)的何先生說(shuō)。

　　昨日，華商報(bào)記者走訪了高新區(qū)多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)大量房地產(chǎn)項(xiàng)目赤裸著鋼筋水泥，有些項(xiàng)目雖已經(jīng)封頂，但也是空落落的窗戶，黑漆漆一片。“2003年，我進(jìn)城居住時(shí)，只有老城區(qū)，高樓大廈非常稀少。”在榆林城區(qū)居住了11年的張先生說(shuō)，現(xiàn)如今一座座高樓大廈拔地而起，只可惜卻無(wú)人居住，到了晚上看得更加分明，不少樓房全是一片黑暗。

　　據(jù)了解，目前榆林中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到70平方公里，形成“一城五區(qū)”的新格局，包括大力改造提升的老城區(qū)、高端打造的高新區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展的西南新區(qū)、適度拓展的東沙新區(qū)，以及加快推進(jìn)的空港生態(tài)區(qū)和芹河新區(qū)。這些“半拉子”工程，在“一城五區(qū)”扎堆出現(xiàn)。

　　問(wèn)題分析

　　經(jīng)濟(jì)下行致房?jī)r(jià)下跌 開(kāi)發(fā)商資金壓力加大

　　材料顯示，今年榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，全市房地產(chǎn)投資和商品房銷(xiāo)售面積增速逐月回落，新開(kāi)工面積同比大量減少，受其他產(chǎn)業(yè)的影響，房地產(chǎn)需求下降，銷(xiāo)售減少;銀行停止發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，按揭貸款發(fā)放也非常謹(jǐn)慎，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂;房地產(chǎn)公司不敢再進(jìn)行大規(guī)模投資，也沒(méi)有能力進(jìn)行投資。

　　受經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)影響，房?jī)r(jià)整體呈下滑趨勢(shì)。由于市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)下跌，很多已經(jīng)簽訂合同的業(yè)主，要求降價(jià)、退房、退款，圍堵房地產(chǎn)企業(yè)辦公場(chǎng)所，大量群體事件給房地產(chǎn)公司造成了相當(dāng)大的壓力，工程無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無(wú)法正常交房，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾進(jìn)一步加劇。

　　與此同時(shí)，資金壓力加大，銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷，消費(fèi)者支付能力及對(duì)投資前景悲觀，一方面銷(xiāo)售量銳減，另一方面已成交商品房客戶現(xiàn)付或者辦理按揭態(tài)度消極，導(dǎo)致投資回收期延長(zhǎng)，資金回籠速度極慢，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)。

　　各方看法

　　開(kāi)發(fā)商:以往投資房產(chǎn)者多為“偽富人”

　　榆林市泰發(fā)祥置業(yè)有限公司副總經(jīng)理蔣李亮，從2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金期到如今市場(chǎng)走向低迷的情況，他有著深刻的感受。

　　“我開(kāi)始接觸房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金期，當(dāng)時(shí)售樓部8點(diǎn)30分開(kāi)門(mén)，但有人從凌晨3點(diǎn)開(kāi)始就排隊(duì)購(gòu)房，有時(shí)還買(mǎi)不到房子。”蔣李亮說(shuō)，那時(shí)候只要有房子，就會(huì)有人搶購(gòu)，有時(shí)候直到簽購(gòu)房合同，客戶才知道自己具體的樓層和戶型。

　　蔣李亮告訴華商報(bào)記者，2012年煤炭行業(yè)出現(xiàn)不景氣后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始出現(xiàn)低迷的勢(shì)頭。

　　“在榆林城區(qū)炒房的多為‘偽富人’，靠煤炭行業(yè)獲取利潤(rùn)，然后投資在房地產(chǎn)上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資房產(chǎn)的占到了80%左右，而只有極少一部分人才供自己居住。”蔣李亮說(shuō)，其次就是從今年上半年開(kāi)始，“房鬧”現(xiàn)象非常嚴(yán)重，有40多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的購(gòu)房者發(fā)生群體事件，讓開(kāi)發(fā)商無(wú)暇顧及項(xiàng)目上的事情，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)走向低迷的步伐。

　　房產(chǎn)銷(xiāo)售人員：房地產(chǎn)低迷是誠(chéng)信危機(jī)的縮影

　　駝峰南路一家房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的總經(jīng)理趙艷妮告訴華商報(bào)記者，她是從2004年開(kāi)始做房地產(chǎn)銷(xiāo)售的，當(dāng)時(shí)榆林房地產(chǎn)處于起步階段，房?jī)r(jià)每平方米在3000元左右，從2009年開(kāi)始“病態(tài)式”地漲價(jià)，到2012年達(dá)到最高，尤其是高新區(qū)的房?jī)r(jià)，每平方米基本在8000元到10000元左右，最高達(dá)到12000元。

　　“房地產(chǎn)發(fā)展最好的時(shí)候，主要以投資為主，很多人把房子當(dāng)成一種賺錢(qián)的‘工具’，很多人甚至開(kāi)始貸款來(lái)進(jìn)行投資，而那個(gè)階段無(wú)論是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者，還是開(kāi)發(fā)商與銀行，大家之間都非常信任。”趙艷妮表示，從去年開(kāi)始，榆林經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始放緩，很多人投進(jìn)去的錢(qián)打了水漂，這個(gè)時(shí)候開(kāi)始大家之間又都相互不信任了。

　　在趙艷妮看來(lái)，榆林人前幾年非常熱衷的房地產(chǎn)投資，其實(shí)是一種不正常也不理性的投資，因?yàn)楹芏嗳藢?duì)市場(chǎng)沒(méi)有做出一個(gè)正確的評(píng)估與把握。換句話來(lái)說(shuō)，榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的誠(chéng)信危機(jī)，只是榆林整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信危機(jī)的一個(gè)縮影。

　　破解之道

　　專家：市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府減少干預(yù)

　　“從市場(chǎng)規(guī)律角度來(lái)看，榆林房地產(chǎn)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，比如政府提出的新區(qū)建設(shè)、老城區(qū)棚戶區(qū)改造，足以滿足榆林目前市場(chǎng)上的需求。”榆林學(xué)院管理學(xué)院院長(zhǎng)高謀洲分析認(rèn)為，目前榆林已經(jīng)建成商品房共有20多萬(wàn)套，而榆林城區(qū)只有70多萬(wàn)人，這樣算下來(lái)3個(gè)人就擁有一套房子，這其中還有很多流動(dòng)人口和租房者，真正買(mǎi)房居住的很少，大多數(shù)購(gòu)房者的目的是投資。而從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，從2012年開(kāi)始，榆林煤炭行業(yè)出現(xiàn)下滑，暴露出很多問(wèn)題，比如說(shuō)民間借貸等問(wèn)題，導(dǎo)致大量投資者收入縮水，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，泡沫經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)。

　　如何破解房地產(chǎn)低迷之勢(shì)，高謀洲認(rèn)為，政府應(yīng)妥善解決各種矛盾糾紛，購(gòu)房者走司法途徑正當(dāng)維權(quán)。“在政府方面來(lái)說(shuō)，還是主要以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，減少政府職能干預(yù)。”高謀洲說(shuō)，從開(kāi)發(fā)商自身來(lái)說(shuō)，要認(rèn)清目前的形勢(shì)，理性對(duì)待，放緩房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，以最小的損失盡快出售，積壓時(shí)間越長(zhǎng)，成本就越高，損失就越多。