房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報(bào)記者日前從權(quán)威人士處獲悉，經(jīng)過長時(shí)間調(diào)研后，智囊機(jī)構(gòu)近期向主管部門提交了一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費(fèi)調(diào)整、微調(diào)限購等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升。

　　分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會(huì)有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺(tái)，將為監(jiān)管層決策提供重要參考;另一方面，年末一系列重要會(huì)議召開，在分析明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出判斷的基礎(chǔ)上，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。

　　一些機(jī)構(gòu)指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，一線城市面臨的供應(yīng)缺口仍然較大，對(duì)政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，市場(chǎng)可能在明年3-4月才會(huì)真正有所體現(xiàn)。

　　一線城市樓市明顯升溫

　　經(jīng)過多月的平緩升溫之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度正在加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，全國54個(gè)城市住宅合計(jì)簽約27萬套，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng)年內(nèi)最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對(duì)較小。

　　一線城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套，二手房網(wǎng)簽11180套，二者均創(chuàng)下今年以來月度新高。

　　9月末以來出臺(tái)的一系列利好政策，被認(rèn)為是激活市場(chǎng)的主要因素。9月30日，兩部委出臺(tái)信貸新政，提出對(duì)于首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬，三部門出臺(tái)政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的說法。11月21日，央行[微博]宣布降息。

　　同時(shí)，在多數(shù)城市已經(jīng)對(duì)松綁或取消“限購令”的基礎(chǔ)上，各地陸續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì)，不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期影響巨大，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下，很多購房者停止觀望，轉(zhuǎn)而積極入市。張大偉表示，在各項(xiàng)政策利好的疊加作用下，市場(chǎng)成交量緩慢回暖的形勢(shì)短期內(nèi)或持續(xù)。

　　一系列托市政策的出臺(tái)，引發(fā)廣泛爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，每當(dāng)市場(chǎng)陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺(tái)，并最終挽救市場(chǎng)于危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內(nèi)人士所批評(píng)，認(rèn)為其會(huì)繼續(xù)助長土地財(cái)政依賴和“房地產(chǎn)獨(dú)大”現(xiàn)象。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖然無法超過去年的歷史高點(diǎn)，但按照當(dāng)前的交易勢(shì)頭，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看，成交量仍然處于高位，因此并不存在“低迷”一說。一系列托市政策的出臺(tái)，主要目的在于刺激經(jīng)濟(jì)，但在客觀上利好了房地產(chǎn)，尤其是提振了市場(chǎng)信心。

　　自住房貢獻(xiàn)不少成交量

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

　　雖然上述數(shù)據(jù)相對(duì)樂觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、區(qū)域分化嚴(yán)重的市場(chǎng)環(huán)境下，還隱藏另一重真相。

　　一方面，整體市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求形勢(shì)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)31個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽、昆明，可能成為下一個(gè)鄂爾多斯。

　　今年以來，住建部經(jīng)過多輪調(diào)研，已經(jīng)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷，已出臺(tái)的政策方向也以“去庫存”為主。

　　另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位，但相當(dāng)一部分成交量由自住型商品房所貢獻(xiàn)。

　　今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

　　他表示，若單看數(shù)據(jù)，決策者可能會(huì)得出“市場(chǎng)平穩(wěn)”的結(jié)論，且沒有動(dòng)力對(duì)現(xiàn)有政策作出進(jìn)一步調(diào)整。事實(shí)上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業(yè)的大部分土地成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。

　　他指出，大規(guī)模的自住房建設(shè)不僅難以持續(xù)，而且會(huì)影響到企業(yè)的投資熱情。對(duì)于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對(duì)不足的北京來說，并非真正利好。其他的很多熱點(diǎn)城市，多少也都存在以保障房來“充數(shù)”的問題。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，自2月以來，全國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個(gè)月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

　　“政策窗口期”有望開啟

　　政策措施固然會(huì)影響市場(chǎng)，但市場(chǎng)變化同樣會(huì)對(duì)政策制定產(chǎn)生反作用。中國證券報(bào)記者獲悉，相關(guān)智囊機(jī)構(gòu)近期向主管部門提交一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整、微調(diào)限購等策略。此前，該智囊機(jī)構(gòu)曾對(duì)各地樓市進(jìn)行了長時(shí)間調(diào)研。

　　在稅費(fèi)方面，上述機(jī)構(gòu)建議降低二手房交易營業(yè)稅免征年限。此前業(yè)內(nèi)人士曾呼吁，該年限應(yīng)由五年調(diào)整至兩年。同時(shí)，2013年初出臺(tái)的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個(gè)人所得稅”一項(xiàng)，也被建議廢除。該項(xiàng)政策隨“新國五條”而出臺(tái)，被認(rèn)為極大地提高了二手房市場(chǎng)的交易成本。

　　權(quán)威人士透露，上述機(jī)構(gòu)還建議對(duì)一線城市的限購政策進(jìn)行微調(diào)，賦予外地戶籍人口購買二套房的權(quán)利。上述政策的共同指向，在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升。

　　分析人士指出，一線城市的真實(shí)情況要低于數(shù)據(jù)反映的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在樓市政策“持續(xù)寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

　　短期來看，政策利好恐不會(huì)很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現(xiàn)在2015年1月。一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺(tái)，將為監(jiān)管層決策提供重要參考;另一方面，年末一系列重要會(huì)議召開，在為明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出判斷的基礎(chǔ)上，也會(huì)給房地產(chǎn)政策的制定奠定基本原則。

　　王玨林認(rèn)為，房地產(chǎn)政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進(jìn)一步撬動(dòng)資金杠桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費(fèi)能力。但他并不建議對(duì)一線城市取消限購。

　　另有分析人士指出，在房貸新政出臺(tái)之后，銀行在執(zhí)行中仍謹(jǐn)慎，購房者并未獲得實(shí)質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實(shí)質(zhì)性調(diào)整。

　　就市場(chǎng)表現(xiàn)而言，雖然多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為回暖勢(shì)頭仍將延續(xù)。但從長期來看，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期，在上述“窗口期”過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在明年3、4月真正做出反映。